20億掛牌北京發展大廈 首開股份出售資產過冬

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北京朝陽東三環上，有國貿和燕莎兩個核心商圈。

在近期，兩個商圈內寫字樓交易活躍。遠洋退出CBD核心寫字樓國壽金融中心，凱德20。4億元拍下附近的博瑞大廈，而掛牌還在繼續，甚至交易價格都一致。

11月16日，據北京產權交易所，首開股份擬轉讓北京發展大廈有限公司100%股權及約1。57億元債權，掛牌起始價也為20。4億元。

截至2022年9月30日，標的公司實現營收4924。45萬元，淨利潤2306。05萬元，擁有資產共計5。16億元，所有者權益3。53億元。

據瞭解，北京發展大廈是典型的90年代外資合作樓，過去曾經由首開、野村兩家公司共同投資，有著中日合作的背景，1990年4月11日正式運營，是北京市最早建成的國際化智慧寫字樓之一。2018年3月改制，成為首開股份獨資子公司。

發展大廈地處“第三使館區”，也是北京最成熟的綜合涉外商務區之一。在那附近，周邊還有1991年中信建成的京城大廈、1990年北京旅遊公司和新加坡置業管理合作建成的亮馬河大廈等樓，過去一度是最先進的寫字樓。

中信自身一直將過去建成的京城大廈視作一個重要標誌，視作和中國尊一樣重要的符號，發展大廈之於首開可想而知。

與外資的合作背景，在後續的裝置運營管理也多少受些薰陶。北京發展大廈官微過往釋出，經過專業統計，北京發展大廈的高峰期最長候梯時間只有26秒。並拿此跟日本電梯的行業標準比較，遠快於日本45秒的一般等候時間。

在首開股份的資產當中，發展大廈是一個獨特的存在。2022年中報中顯示的首開股份企業集團構成部分，101家子公司中，88家子公司業務性質為房地產開發，在北京僅有1家業務性質為出租經營，也就是北京發展大廈專案公司。

除了北京發展大廈，今年8月首開還掛牌出售北京聯寶公寓專案公司。公寓地處北京東直門商圈、燕莎商圈和CBD商圈黃金三角區核心地帶，附近醫療教育配套齊全，據稱估值10億元，但轉讓底價僅6。9億元。近期11月9日，首開掛牌轉讓北京天鴻集團煙臺天鴻時代100%股權。

從去年開始，首開便提出壓降負債，調整債務結構，且一條腿降債，一條腿銷售，大手筆在京拿地且相對集中，今年下半年頻頻掛牌資產或意在回籠資金。

首開大力還債在籌資性現金流上有明顯體現，2022年中報顯示，該公司償還債務支付的現金約為332億元，而去年同期約為241億元。2022上半年，首開累計歸還融資約332億元，有息負債淨減少約67億元，貨幣資金約257億元。

總體債務和短債佔比有壓降趨勢。其長期借款從2020年末約722億元，降低到今年年中561億元；現金短債比從0。89提高至1。43。在一年內到期的長期借款中，需要有資信優勢的信用借款逐漸增加，2020年末顯示無，2021年末為8。0億元，2022年中為25。8億元。

資料來源：企業業績報告

去年北京二批供地中首開斬獲3宗地塊，儘管是與建工、金隅和華潤分別以聯合體形式拿地，但總價仍然可觀，約123億元。今年北京的二批、三批供地當中，首開40億元拿朝陽崔各莊地塊、38億元競得豐臺造甲村地塊。

首開在拿地開發時更注重合作和引資，以降低自身資金壓力。除了聯合體形式，先掛牌或出質地塊專案公司股權，後續讓合作伙伴以收併購的形式入局，是首開常用的方式。

近期11月9日，招商以7。3億元成功增資毓錦置業，持股32。5%。原先持50%股份的首開因合作方的增資，權益下降到10%。去年11月30日，也就是拿地後的一個多月，首開就曾向招商登記出質專案公司毓錦置業約3。6億元股權。

同樣，去年10月，首開出質成都首開宜泰置業股權給成都金地尚怡置業，在今年4月，標的公司專案成都鷺鳴北湖成功引資金地，持有40%股權。

今年北京二批供地中，首開拿下崔各莊地塊，到9月，專案公司北京志茂房地產49%股權繼續掛牌，並募集不少於9。8億元的增資。

儘管首開一向喜合作，但專案公司中不斷上升的少數股東權益佔比，可以看出首開的合作力度逐漸加大。資料顯示，2019年末至2021年末，其少數股東權益佔所有者權益的比重分別為49。06%、50。77%及53。62%。

互動平臺投資者針對首開債券被中債估值中心下調隱含評級發問，首開股份11月11日迴應，公司融資渠道暢通，融資成本低於行業均值，近期，公司8億規模公司債完成發行，發行利率3。90%。

首開作為國央企仍具有相對融資優勢，據DM查債通顯示，首開今年完成發行15筆債，包含兩筆私募債，平均票面利率僅為3。65%。