成都天府萬科城缺錢？五礦信託剛退，中鐵信託接棒，補血數億！

近日，中鐵信託正在火熱發售一隻名為“金沙2146期集合資金信託計劃（G類）”股權投資型信託投融資產品，具體規模不詳，預期收益8。6%。

目前，中鐵信託圍繞“金沙2146期集合資金信託計劃”，

已發售包括A類、C類、F類與G類信託理財產品，前三類對應規模分別為3210萬元、5008萬元、約1.55億元，期限均為3年，其中A類、C類已處於執行期

。

上述信託計劃分批產品，或許還不止以上這些，但對接專案被簡單介紹為位於天府新區眉山片區，屬於熱門板塊，還透露“

A類、C類已處於執行期

”。

這到底是一個什麼樣的房地產專案？

按照以往大家的認知，萬科雖對外一直宣稱公司股權分散，為混合所有制企業，無實控人，自從引入深圳地鐵集團做“靠山”以來，與王石時代相比，一切都大變了。

最引人關注的是，被地產圈尊稱為“吹哨人”的萬科董事會主席鬱亮，屢屢成為各地“一把手”的座上賓，這等規格會晤及合作，非一般民企所能享有。

2017年10月，鬱亮擔任萬科董事會主席後不久，推動萬科與成都市簽署戰略合作協議，

由萬科操盤開發，市場接受度高

給出

，這是鬱亮坐上萬科“一把手”後，謀求萬科轉型突圍的施政發力點。

承諾是將萬科中西部區域總部落在成都，未來幾年新增投資2000億元，特別是產業新城

但這一系列信託融資計劃似乎並未圍繞萬科本身展開，而是讓合作方來進行資本運作。這個“合作方”，就是成都國錦企業管理諮詢有限公司。

該系列信託計劃所募資金，將購買“成都國錦”出售其持有四川智雲合順置業、四川智雲騰翔置業、四川智雲創新置業各自35%的股權，另據該信託計劃介紹，

據地產密探調查，上述融資專案實際上就是“天府萬科城”，

如此以來，四川智雲合順置業、四川智雲騰翔置業、四川智雲創新置業三家公司的股權結構變為成都萬合智雲企業管理有限公司持股60%，中鐵信託持股35%，成都國錦持股5%。

成立這三家標的公司，目的也只有一個，就是為開發“天府萬科城”。據查，“天府萬科城”位於眉山市仁壽縣清水鎮，緊挨著天府新區成都直管區南端的視高鎮。

實際上，奇葩的視高房價捲入癲狂，類似於北京燕郊房價，是因2018年成都出臺“5。15”嚴厲限購新政而起。此後，成都樓市明顯降溫，視高也跟著涼涼。

“天府萬科城”涉及16宗建設用地，其中13宗為住宅用地，1宗為教育科研用地（約88畝），2宗為商業相容住宅用地（住宅體量佔比最高不超40%、50%），淨地總面積1185。21畝。

注：16宗成交地塊的一部分截圖

2019年初仁壽如此大規模集中賣地，在當地土拍史上並不多見。更讓人好奇的是，此次競拍更像是私人訂製，要求“

受讓標的公司股權為折價交易，享有定價優勢。

不接受自然人及聯合競買”。

不久，這個“大買家”竟是“萬科企業股份有限公司”，

競買方應為實繳註冊資本不低於100億元的世界500強企業（以2017年《財富》雜誌公佈的榜單為準），

。從用地性質看，萬科真要造一座新城——天府萬科城，裝入更多居住人口。

對外宣傳上，天府萬科城被吹捧成“

底價包攬仁壽縣清水鎮上述16宗地，總耗資約21.46億元

坐擁龍泉山城市森林公園，周邊圍繞黑龍潭風景區、帽頂山生態公園等在內的自然生態資源；內部的山地和原生態資源突出，

佔地4000畝，

”。

具體來看，推動“天府萬科城”開發的四川智雲合順置業、四川智雲騰翔置業、四川智雲創新置業，均為上述拿地後不久成立，唯一出資人為萬科（成都）企業有限公司。

2019年6月中旬，這三家公司出資人變成“成都萬合智雲企業管理有限公司”，其由萬科（成都）企業有限公司及跟投高管合夥人出資。

時隔1個月後，“成都萬合智雲企業管理有限公司”又出售上述三家全資子公司40%股權，引入新股東“成都國錦”，而幾天後，“成都國錦”又集中出售這三家公司15%股權給五礦信託。

從此番操作看，萬科雖讓出了“天府萬科城”專案開發40%股權，卻一直按兵不動，從萬科招牌看，肯定是自身團隊絕對操盤，但透過名不見經傳的上述民資合作股東，又引入在地產業務操作上較為激進的信託“金主”。

未來將是一個集商業配套服務區、國際文教區、濱湖國際社群、山體公園和高階文旅居住等六大功能為一體的大型高階文旅社群

今年10月21日，五礦信託從四川智雲合順置業、四川智雲騰翔置業、四川智雲創新置業集中退出，時隔一天後中鐵信託進入，幾乎就是一場無縫接龍。

從此前運作15%的股權，到如今運作35%的股權，當前天府萬科城對資金需求更為迫切。從中鐵信託計劃折價受讓標的專案公司股權，也可以看出專案資金飢渴。

注意！中鐵信託與“交易對手”成都國錦圍繞天府萬科城還玩起業績對賭，銷售回款將作為信託資金正常退出資金來源，後者將持標的公司5%股權質押，但不涉及萬科提供增信。

據萬科A對外披露，只看天府萬科城1期，佔地面積66。53萬平方米，約合997。55畝，規劃建築面積約78。8萬平方米，

依此看，誰敢說，萬科不玩信託？只是自己不直接參與而已。

而2019年報披露擬開發產品（計劃2020年4月開工，2021年底竣工）預計總投資62。38億元，已投15。58億元。

2020年，天府萬科城1期實際開工面積只有16。15萬平方米，無竣工結轉，或受樓市調控市場遇冷影響，這與計劃開工27。16萬平方米相比，差距顯然比較大。

2019年底開工，在建開發產品預計總投資30.15億元，2019年已投14.62億元，

相比截至去年底已投26。36億元以及截至2019年底15。58億元，投資額越來越大，對資金渴求可窺一斑。

更重要的是，

截至今年6月底，天府萬科城1期在建專案開發預計總投資48.28億元，已累計總投資39.53億元，

在無竣工及交房結算之下（

截至2020年底，天府萬科城1期因預售而留在賬上的合同負債28.81億元，到今年6月底變成41.83億元，

），這應是首批開盤以來的總銷售額，勉強覆蓋此前39。53億元總投資，預售比例56%，但對比在建專案預計總投資48。28億元，有近10億元資金缺口需求。

天府萬科城2期佔地約163。66畝，規劃建面14。19萬平方米，2020年7月開工，計劃總投9。52億元，2020年底累計投資3。28億元，考慮到2021年在建，預計總投變成11。84億元。

就樓市而言，“金九銀十”市場遇冷，特別是10月份，看天府新區成都片區成為當月成都唯一同比下跌的區域，此前這裡房價被爆炒導致虛高，人盡皆知，但住宅存量還在增加，達到282。6萬方，10月末同比增加38。9%，比9月末環比增加12。8%。

如今，天府新區成都片區房價走勢如此，南邊視高又能如何，毫無疑問肯定涼涼，甚至更慘。據“劇子蜀”平臺發文呼籲，“

按計劃9月交房

“

“前幾年買了視高房子的業主都急死了，2018年左右視高的房價一度被搶到了單價1。8萬，當時很是嚇人啊，80%的人強20%的房子！為了買房子很多購房者都直接掏腰包給中介茶水費的！後來腰斬了，2020年又轉回了1。3萬的單價。”

“

不要買視高，買視高的都虧慘了！

近期受到全國市場影響，一些開發商又急得不行了，著回籠資金，什麼買房子送房子的活動都出來了，還有一個2萬買房子延期兩年交首付，這麼大促銷

清水鎮更靠南邊，與成都不接壤，也並未像視高一樣曾被炒熱過，當地樓市雖有像天府萬科城這樣一線品牌房企超級大盤專案，洋房、高層產品均價敢賣11500元/㎡，在這波樓市寒冬中，又豈能獨善其身？

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