最大集體土地建設租賃型住房專案即將入市 北京集體土地入市的萬科經驗

馮穎禕、盧志坤

“我們這裡應該是北京比較少見的租樓處。”在萬科北京高立莊集體土地專案的展示中心一位工作人員介紹到，該專案將於今年底完工，明年初正式營業。

今年8月，修改《土地管理法》的決定公佈，讓試點多年的集體經營性建設用地入市將全國推行。

《中國經營報》記者瞭解到，上述政策公佈後房地產行業帶來的影響頗深，業界議論紛紛。各家公司也是摩拳擦掌，躍躍欲試。

在採訪中記者注意到，萬科A（000002。SZ）在集體土地方面的佈局和建設，在北京乃至全國的體量都是第一。高立莊泊寓也是目前北京集體經營性建設用地最早開放城市展廳及預租的專案。

長租公寓新業態

在高立莊專案現場，記者注意到，專案配套了雲中圖書館和多種多樣的生活配套設施。

對於此，根據現場的工作人員介紹，這個社群是一個以人為本的共享混合社群，是集合了精英創業圈、人才交流圈、社群娛樂圈、生活居住圈的多層次融合的平臺，主要是提供給入住人群高度集約和舒適的享受和體驗。在社群的各個區域中提供不同層次的共享空間，形成完善配套系統，實現全方位共享。

上述工作人員介紹，該專案共建設3棟樓、首批開間700多套，由萬科旗下的長租公寓品牌泊寓來進行經營。其中，80%是開間，主要滿足上班族；另外20%則是一居室、兩居室，可以兼顧新婚夫婦、三口之家的租房需求。目前該專案是處在預租階段，繳納200元可以選定房源。

“定價方面參考了周邊小區價格，低於同品質一居室房租，租期上也較為靈活。”上述工作人員稱，這些房源也會和周邊企業進行合作，以更便宜的價格租給企業員工。

從建設和選址理念上，北京萬科泊寓的相關負責人對記者表示，專案周邊大多都是原來傳統的村裡的板房，使用效率低。由於原始工場及廠房的轉移，周邊現有產業人口大多以科技和新白領為主。佔據優質的地理資源，租金高，但並沒有真正與周邊租金所匹配的適合居住空間，業態規劃單一、街道形象冷漠、社群關係孤立、市井生活缺乏；新型的租賃居住社群並不應該是這樣的，而應該是全新的“共享複合社群”。

上述負責人介紹，上述專案實現了產業園區從簡單企業聚集V1。0，到產業叢集V2。0，再到創新叢集V3。0的華麗蛻變。在高立莊社群，堅持著以產業、研發的核心功能為主，以城市功能為輔的初心，秉持著以“人的尺度”為核心，力圖為年輕人打造集時尚潮流和便捷生活體驗於一體的新型共享複合社群。

《中國經營報》記者瞭解到，上述專案運營主體為合資公司，當地村集體持股51%、萬科持股49%。萬科獲得經營權需要支付給村集體一定的費用，但與拿地建租賃房相比，成本上相對降低。

公開資訊顯示，當前萬科在北京已經獲取了6個集體土地建設租賃住房專案，總建築面積75萬㎡，能夠提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。在未來三年，萬科每年計劃新增約7000間租賃住房專案開業。

北京萬科相關負責人告訴記者，目前萬科負責的6個長租公寓中已經有2個正式施工（高立莊、成壽寺），剩餘4個（草橋、瀛海、大興舊宮、臺湖）也基本上都會在今年正式開工。高立莊、成壽寺專案都將於年底完工，目前已開放城市展廳部分，開始向周邊企業和個人預租。2020年一季度末、二季度初正式開業上市。其餘幾個專案也會在2021~2022年陸續上市開業。

創新融資方法

《中國經營報》記者瞭解到，租賃住房行業對於資金的要求較高，需要企業有健康的現金流管理能力。前序暴雷的長租公寓都是因為資金鍊斷裂導致，而為長租公寓企業提供更好的融資政策，則能夠更好的培育租賃行業。

根據業內人士介紹，當前，根據【市規劃國土發（2018）327號】文，集體土地建設租賃住房的，不可用於抵押，給大部分專案實施主體在融資層面造成了較大困難，大企業需採取信用擔保的方式才可獲取銀行融資。

上述業內人士介紹，集體土地建設租賃住房政策為企業進入打開了埠。但是當前集體土地建設租賃住房中不可轉讓退出的要求，導致企業需要承擔50~70年的全部經營風險而沒有正確的退出途徑。這也極大地提高了企業的經營風險，降低了參與熱情。因此需要有更完善的退出機制，保障行業能夠形成進入—退出的閉環。

值得注意的是，目前央行正式對外尋找首批公募股權reits專案，此政策正好可以為集體租賃住房專案保障正常退出。

《中國經營報》記者瞭解到，萬科大興瀛海租賃住房專案，作為全國集體建設用地公開上市流轉的試點專案，就屬於央行重點支援範圍。

北京萬科一位工作人員對記者表示，該專案目前已提交完整申請材料，等待政策明確後的審批意見。長租公寓作為持有型資產，在一線城市市場規模與需求量大，未來建成後可持續提供穩定收益。

萬科在集體土地上的融資不僅如此，9月22日，萬科釋出的住房租賃專項公司債券（第二期）顯示，募集資金的用途，擬用於發行人住房租賃專案建設及補充營運資金。25億元的發行規模中，17。5億元擬用於公司住房租賃專案建設和運營，扣除發行費用後剩餘部分擬用於補充公司營運資金。

本期債券募集資金擬投資的住房租賃專案包括重資產專案和集體建設用地住房租賃專案，一共7個。其中集體建設用地住房租賃專案為北京草橋專案，是萬科以租賃方式取得集體建設用地租賃住房專案經營權，據瞭解該專案建成後只能用於租賃，不得對外銷售。

市場不斷擴大

今年9月，北京市住房和城鄉建設委員會副主任李榮慶公開表示，到目前為止，北京市共確定68個集體土地租賃住房試點專案，現在已開工21個，可以提供房源約2。7萬套。

另外，在今年8月的一個活動上，大興區政府有關負責人表示，截至目前，大興區共完成集體建設用地交易達130公頃，交易額超過190億元。另外，全區已有超過530公頃儲備地塊獲得控規批覆，還有約80公頃已完全具備上市條件。

根據相關機構研究報告顯示，在北京等一線大城市，租賃住房的絕對數量與相對品質都存在巨大的短缺，北京800萬租賃人口當前只有350萬套租房供應。租賃住房的持續建設與供應是勢在必行，這也意味著需要進一步增加用於建設租賃住房的集體土地的供應。

上述機構統計，當前，北京長租公寓市場供應可分為新建與改造兩大類，在運營專案（全市約4萬間）多為改造類，但隨著集體土地建設租賃住房專案的陸續上市，未來3~5年新建專案（集體土地）市場佔比將超過90%（2017~2018年，北京集體用地清單供應約320萬㎡，其中已形成成熟市場化運營方案專案約130萬㎡，預計可形成供應約3萬~4萬間租賃住房），且持續增加。當前集地土地建設的租賃住房會在未來1~2年間極大補充北京租賃住房的供給。

記者瞭解到，當前已有的集體土地合作模式有以下幾種：大興區可透過掛牌的形式，對集體建設用地進行公開出讓流轉；大興區以外的，國企可透過作價入股、聯營模式，與集體經濟組織合作開發；非國企可透過經營權租賃的模式與集體經濟組織合作。

值得注意的是，在當前的合作模式中，對於非國企有較多的限制，這其實不利於讓更加靈活和有活力的民營企業參與其中。

上述業內人士介紹到，長租公寓的供應，作為租購併舉政策的最主要落地手段，未來將成為非京籍或城市年輕人解決居住需求的最主要方式之一。除少量高階需求外，大部分客群的承價能力有限，未來整體市場租金水平長期來看將趨於穩定，相較於商業、辦公，租金及盈利空間較小。但目前經營性物業的房產稅並未對長租、商業、辦公等各類業態進行劃分，12%的稅率對於長租公寓業態明顯過高，建議降低或取消。