如何最佳化專案的組團式強排方案，3分鐘搞懂

規劃篇——組團結構最佳化

今天我們為大家展開講述規劃結構最佳化當中的組團式佈局最佳化，當我們遇到組團式的強排方案，應當如何進行組團式的結構梳理和最佳化（邊界、內部空間、內部交通）？

首先來了解一下組團式，組團式佈局常出現在多產品、大規模的專案裡，那是因為組團式的佈局利於把控且分期明確。雖然強排階段我們已經確定了產品分割槽，但交通和核心區佈置下去往往會和強排衝突，還需要根據組團進行最佳化，才能讓你的方案規劃結構更上一層樓。

一.組團屬性

各個組團的屬性其實在強排產品分割槽時已經確定下來，這時候我們要做的就是細化每個組團的屬性，讓組團之間的界限更加明顯。

我們將以下面這個以大貨量為原則的實際案例展開講述。

目前這個強排方案前期大致分為三個組團，多層組團、北側低貨值組團、中部高貨值組團，但是這些組團之間尚不明確，所以我們需要根據強排產品分割槽，細化每個組團的產品屬性，一般分為首開區，去貨組團與溢價組團三個等級。

首開區

一般來說首開區的組團面積越小越好，產品線越豐富越好，最好能囊括所有的產品。首開區的確定並沒有唯一的方案，需與業主和銷售部門充分溝通後決定，下圖則是我們對該方案的首開區建議：

可以看出我們確定的這一個首開區囊括了該方案強排的所有產品戶型，有多層產品，大進深小戶型的去貨量的棟型以及高價值的一梯四戶。首開區邊界不一定有道路，但內部必須有道路通達分割槽內。

去貨組團

主要是邊角料，組團面積大，戶型較小的組團（如圖）

溢價組團

面向景觀的中部區域，價值大的區域就可以劃成溢價組團。

按照三個等級劃分出來的區域，我們選擇首開區時不一定要與這些區域重合，要記住首開區應該是綜合產品的劃分。

規劃最佳化的目標是梳理組團屬性和劃分組團

劃分區域時注意留出主出入口通道，為下階段中部景觀軸線和主交通預留空間。以一個溢價組團為例（如下圖），組團的出入口應該面向中部景觀和主出入口。原則上只要把中間標示的紅色區域留出來，基本上就能夠解決主出入口的問題。

結構最佳化與我們前面強排的分割槽規劃相輔相成，組團內豐富產品線的劃分，那麼後期結構最佳化起來就不會太過吃力。

二.組團成型

組團成型同時也是強化組團，第一個步驟就是劃分組團，佈置主路網。主路佈置是我們劃分組團最有效、落地性最強的首要手段。確定了主路，組團的邊界基本也確定下來。主路往往也是沿著組團的分割去佈置。

首先確定主要出入口，用道路沿著組團連線，確定主道路。

然後是考慮外圍道路的通達性與效率性，沿著外圈開設道路，不過像圖中首開區內兩邊皆可通達的情況，就不必沿著外圍開設道路。

最後是佈置支路，支路粗略切分出前面分好的組團，確保每棟塔樓均有車行到達（消防），支路要與主路連線上。保證首開區有道路通達，並且能接現狀路。保證施工條件。

但是道路最好不要進入到組團的內部，而是設在組團的外部，原因有二：1。外部組團道路利於人們搬家的流線，貨車不需進入內庭院，從而保證高品質，私密性強的內部庭院。2。出於消防要求，道路要是進入到內部組團，對於景觀設計的限制很大。

形成路網之後，我們先不要考慮路網的形態，應當像切分蛋糕一樣將組團分開，再慢慢細分。

三.定位核心

確定完主路網之後的第二個步驟就是確定綠化的核心區，核心區是所有組團的公共區域。

綠化帶以曲線的形態進行劃分，我們將景觀帶畫出來後，定幾個重要的節點，即可根據這個景觀帶去調整建築與道路。

四.結構成型

由於道路與景觀帶的重疊部分較多，且兩棟建築之間的景觀帶顯得較為擁擠狹窄，那麼這時我們就應該考慮調整組團，建築與道路。

從組團的屬性我們可以看出主要與次要的組團，溢價組團為主要組團，所以一開始分清組團的屬性很重要。明確第一點的是溢價組團是不能夠變動的，優先考慮在去貨組團中調整。

如上圖，開始調整A組團的建築，A組團沿路的三棟建築從雙拼改為點式，僅從規劃的角度上調整建築佈局。利於向內擠壓，從而拉開組團間距。接著順著新的組團邊界調整道路，拉開後把道路拉通，取消某些不必要的道路。形成主路網與核心帶的關係，儘可能減少景觀帶穿越組團建築的情況，改善原先人車混行的情況。

規劃道路時還要注意不要畫出大的拱形，在CAD上應是兩條直線，一條直線，一條倒圓角，逐段連線形成道路。這樣便於後面繼續調整道路，而不是靠多段線來一步到位。

案例分析二

該方案在強排階段已經按照組團結構佈置，形成了具有圍合感的組團，可直接佈置交通道路，連接出入口的主路，沿著外圍的道路以及聯絡的支路，再確認核心帶。

此時我們的組團規模還是比較大，所以應當繼續切分。接著我們開始按照上一個方案，教大家的步驟進行組團最佳化，第一步細化組團的屬性。

南北兩側的大組團可以在切分，目前的規模偏大，規劃是可以合併，但分期上的規模（10-15萬方）可以對半開。另外首開區只要遵循面積小，產品線豐富的原則，即可有多種選擇，具體如下圖。

首開區選擇1

首開區選擇2

首開區選擇3

第二步是定位核心帶，調整主路，逐步讓組團成型。核心帶一定是主出入口與組團之間的公共空間。但是從圖面上我們看到了核心帶已經穿過了組團的建築，這時我們舉一反三知道應該調整建築與道路了。

調整階段我們分為兩種思路，要麼將建築向內收，要麼將道路調整到建築後。

調整道路：組團內部布路方案

採用組團內部布路，會帶來比較強的向心與圍合的感受，這種做法也比較常見。但是我們上面也有提過這種做法在功能使用上的缺點：消防撲救面全部在內庭院，在每棟的入戶處就會出現不能種植喬木的面積，小區景觀受影響。

關鍵的是組團道路最大的作用不是消防，而是劃分組團，讓車行和步行分開。功能上便利居民，譬如搬運貨物時，貨車不用開到內庭院去，方便管理。所以我們還是建議採用將建築向內收的方案。

第三個步驟是調整組團成型，我們將北組團的幾棟建築位置改變，使之和道路更加契合。核心帶逐漸明朗，再確定景觀節點。此時將南組團的一棟建築往南移，讓出該組團的主入口，和北組團形成對景。

另外用道路將多層產品組團劃分一部分出去，而這部分組團的屬性不變，依舊屬於首開區或溢價組團。這樣調整道路的好處是原先沿著組團邊界設定的兩條道路不會捱得太近，這部分組團透過盡端路的方式解決交通，還可以很好地與景觀融合在一起。

不管是第一個還是第二個案例，我們不變的思路是先調整組團空間，再調整主路、綠化帶，最後再重新規劃建築的位置（合併或分離）

看到這裡的朋友，千萬不要頭痛，還有最後一個學習關卡等著你闖過去呢。

組團結構就這樣妥妥地被梳理之後，不要忘了組團的邊界、配套以及內部交通還需要最佳化呢。

組團最佳化

複核產品

首先把組團和核心帶的棟型，按照新的規劃結構下的價值分割槽調整一遍。

因為我們在最佳化結構之前，產品的分佈雖然已經具有一定的層次，但是我們並沒有根據新的景觀帶進行調整，所以需要還對產品進一步細化與核對。

我們主要

關注

幾個點：核心區、組團間以及首開區。核心區的價值比較高，鄰近核心區的兩個去貨組團分為A與B，接著比較A、B組團的價值，因為A組團擁有更多南向的景觀戶型，所以價值高於B組團。

然後我們可以討論如何透過調整B組團，從而讓A組團獲得更高的價值？

如圖，將B組團南面雙拼的兩棟建築拆分成點式，獲得更大的建築間距，這樣北向建築就可以向南移，壓縮B組團花園的進深，A組團的花園進深會被拉大，價值提升。可見，去貨組團的調整，使整個結構更加具有層次，進一步凸顯打造溢價區中的“樓王”。溢價區的棟型從原來的一梯四戶改為大面寬的一梯兩戶或一梯三戶，產品價值再次提升。

最後關於首開區的調整，應當調整至售樓部旁邊，囊括所有的產品型別（洋房、高層、多層），如圖將配套區移至東邊，原來屬於A組團的一梯八戶棟型移至西邊，這樣首開區就相當完整。不過首開區的劃分會帶來洋房組團的重新調整，分割後應當改為三組雙拼棟型，不會影響二期開發的施工。

最終調整方案如下圖：

2。安排配套

配套的安排需要分業態討論，區分移交和自營兩種業態。這裡可能你們會感到疑惑，為什麼小區的配套還會分移交和自營，原因是像肉菜市場、幼兒園和郵政、回收站這些配套的所有權往往屬於街道辦或

政府

部門，開發商可以進行建設和經營，但沒有權屬，所以這部分配套業態稱為移交。

自營的配套則有老人之家、活動中心、會所和物管，甲方通常都希望持有產生盈利的配套，進行經營創收的活動。所以甲方爸爸會將自營的配套放在高價值，人流最大的區域，如主出入口、景觀帶以及沿路一帶。而將移交的配套放在低價值，人流少的區域。

3。安排交通

主道路的設定（圖中黑線表示）代表的是車行交通，還需要安排步行交通。步行交通的原則是每個組團要有兩個步行出入口，最好是能夠通達中軸景觀帶，出入口優先考慮開設在景觀帶上，為人們日常散步提供便利。其次考慮靠近配套（幼兒園、活動中心等）和小區出入口，相鄰組團入口宜相對或靠近，方便鄰居之間串門拜訪。

步行系統的原則還有保證一條較短距離的路徑，聯絡兩組團的出入口，再加另一條迂迴變化的路徑，路徑形態隨塔樓變化。

規劃結構最佳化階段我們佈置組團步行的出入口，是為了以後一級、二級、三級的物管介入。

結語：

安排完步行交通，可以說這個階段就此告一段落了。在本次組團式的結構梳理與最佳化中，綠化帶、交通、配套功能以及產品等已經定型，最佳化的目標已經完成。接下來在這個基礎上才考慮總圖的細化，出入口的尺度與景觀，細微的道路修整（轉彎半徑），消防等等的細節。

文章來源：來撩設計（ID：lailiaosheji），作者為羿學堂潘工，本文已獲得授權，對原作者表示感謝！