香山灣填海，廣州18號線南延，繁花迷眼

亂買房必然受到懲罰

3年前朋友說到

中山

買一套房，5年後深圳人經深中通道去中山居住，房子可能賺200萬。我回復他一段經典的文字。

當時233萬購買的房子，據他說今天參考周邊新房，價值約310萬。但只是開價，賣不出、沒人問，僅是紙面幻想。

中介把

南沙萬頃沙、中山南朗

劃在粵港澳大灣區的中心點，只需要1分鐘。但你認著這種所謂地理中心，去投資買房，往往一等就是8、9年。與深圳福田、廣州珠江新城這些就業中心太遠，是短板。

現在買房，要考慮50分鐘內到就業中心，或幾年後的就業中心，例如廣州琶洲西區、廣州金融城、深圳前海、深圳灣超級總部基地。

一個翠亨新區，炒房客近萬人，還有賣房給他們的中介、銷售，為3萬多的房價自我陶醉，這是病態。

目前，珠三角周邊城市重點發展平臺競爭日趨激烈、競合格局日益複雜。

深圳的產業轉移可以到佛山、東莞、惠州，未必去中山。

另外，中山並不缺樓盤，距離市中心5公里有大批次的低價住宅。城市缺乏高收入人群，怎麼支撐3萬多的房價滾動下去？

有讀者說金沙洲沒有產業，住宅也能賣高價。這是因為金沙洲半小時可以到廣東省政府、廣州市政府。

翠亨新區到2025年GDP都未必能做到500億元

，因為產業少。如果能夠下定決心做大做強科創產業，減少住宅地出讓，城市或將在2年後形成新的活力，讓房地產不再供大於求，

得

以良性發展。

在前海上班，開車回馬鞍島、中山岐江新城、珠海唐家灣居住，不現實。擊鼓傳花。

珠海、中山在將來建設

深珠高鐵、深珠城際、深珠高速公路

，加速環灣融圈，構建灣區一體化融合發展大格局，才可能獲得25分鐘到前海的能力。

只有職住時空轉變，黃金內灣成為一個城市，產城融合才能發揮複合作用。

當然，翠亨新區土地廣闊、區位優勢正在改善，是中山東進戰略支點，比小欖、古鎮、沙溪好得多。

要把土地資源優勢轉變為產業優勢，

搶抓深中通道歷史機遇，主動學習新興產業帶動城市發展的模式，擁抱深港，強化中山“東承”功能，引領帶動全市深度對接珠江東岸。

將來讓珠海、中山居住更多的高收入人群

，他們其中一部分就地創業，就能推動城市發展。珠中江必然要擺脫賣住宅地的路徑依賴，迴歸產業招商引資。

規劃專家可以把區域的土地利用、產業發展寫得非常美好，但規劃稿釋出之後，執行才是重點。如何讓深圳的企業搬遷到翠亨新區？

//薦讀//

珠江口西岸都市圈為什麼難？

翠亨新區十年後會怎樣？

《中山翠亨新區十四五規劃和2035年遠景目標綱要》

已經發布。

規劃重點是堅持整體統籌、軸帶串聯、集聚帶動，突出區位、生態、創新、文化、產業等優勢，構建

“一灣、兩軸、兩帶、四區”

的發展格局。

一灣：締造優美香山灣。

依託東片區南部、產城人融合片區東部的沿海區域，對標世界一流灣區，按照生態優先、陸海統籌原則，促進岸線高效集約利用，打造視角焦點建築和濱海廣場，呈現一灣怡情、碧波萬頃的濱海特色，塑造建築風貌高質、景觀迷人的城市中軸線。大力發展環灣海洋經濟，打造充滿創新活力的優美香山灣。秉持科學智慧用海理念，

適時發展圍填海的人工島

，拓展翠亨新區戰略發展空間。

兩軸：城市聯動發展軸和新區綜合發展軸。

依託以東西向的翠亨快線，構建

城市聯動發展軸

，強化東片區和西片區的交通、產業等聯絡，促進“老城-新區”聯動協同發展。構建

新區綜合發展軸

，串聯起產業創新引領區、中央商務區、產城人融合片區和國際文化旅遊區，形成一個縱貫南北的產城融合發展軸帶，引導經濟、人口和城市功能合理佈局。

兩帶：濱水濱海生態活力景觀帶、五桂山脈生態防護景觀帶。

以橫門西水道及其周邊河涌等水系及臨海沿岸生態資源為依託，串聯國家溼地公園、濱海碧道、環島生態景觀、濱水綠道、河岸景觀、紅樹林等生態綠廊，塑造“水城街區”特色風貌，構築水城交融的

濱水濱海活力景觀帶

。依託翠亨新區西部、北部五桂山山脈，構建由五桂山等九座山峰組成的綠色生態屏障，推進森林圍城、森林進城，形成以自然景觀為主、人文景觀為輔的

五桂山脈生態景觀帶

。

檢視翠亨新區軌道規劃，2032年當然會是無限美好，關鍵在於你投資買房能等幾年？

如果廣州地鐵18號線南延線2023年動工，按6年施工期，2029年正式運營，較久遠。要謹慎。

深圳市發展改革委2021年底釋出“前海+翠亨+濱海灣聯動建設”課題招標，釋放出黃金內灣融合訊號。

中山市2022年3月份也釋出了《推動中山與深圳一體化深度融合發展的路徑與方案研究》的招標公告。

《廣東地理》認為，打造半小時通勤圈才是中山市當下全市發展工作的重任：

1、推動

深中城際

規劃建設，統籌推進深中城際與南沙至珠海（中山）城際銜接工作，推動深中城際納入相關上位規劃，完善珠江口跨江鐵路通道體系。

2、推進

深珠城際中山支線

（伶仃洋通道）規劃建設。

3、推動開通新中山港至深圳機場福永碼頭、蛇口碼頭等地及港澳地區的

水上客運

航線。

4、加快構建深中通道

對接路網

體系，助力中山實現市內各鎮街快速接駁、無縫對接深中通道。

翠亨新區功能區劃分

翠亨新區發展路徑

香山灣建設計劃

從長遠看，中山市要學習

東莞濱海灣新區

，申請把馬鞍島南部的淺海、灘塗填起陸地。

利用大片淨地，與深圳合作建設“深中特別合作區”，稅收對半，打造粵港澳大灣區黃金內灣中的科技創新節點，以大批新興產業、高收入人才支撐

2035年的中山城市發展。