老舊小區到底值不值得買？層層分析它有哪些優勢和劣勢？

這麼多年了，李嘉誠都退休了，但經他引入的“位置投資法”，“買房就是買位置”還是經久不衰。不過，現在的年輕人還是有腦子的，它們不再對前輩的意見篤信不疑。畢竟，破破爛爛的磚房，就算是品類眾多的早餐（老舊小區這方面還是做得不錯的，各種傳統早餐攤，一般高檔小區不會配置）也不能改變對其的鄙視。

那麼老舊小區到底值不值得買呢？它有哪些優勢和劣勢呢？

首先說說優勢，除了剛剛說的早餐攤，如果用專業術語說，就是“成熟社會”“配套完善”“生活便利”，還有一個最大的好處就是小戶型，公攤少，得房高。對於首次置業的年輕人，也是無奈中的選擇。但對於投資而言，老舊小區就要分別對待了。我們一層一層分析。

首先，說值不值得買，歸根到底就是想知道房子值不值這個價，以後能不能升值。眾所周知，房子的本質價值，並非土地上的建築，而是土地，尤其對於老房子來說，建築價值幾乎是零，因此，“老房子價值=土地的價值”。新房的建築價值，還多多少少有一點點，但從長期看，也將歸於老房子，建築物的價值幾乎可以忽略。於是值不值得買，就轉換成，未來老房子腳下的土地，有沒有更大的升值空間。這就需要考慮，什麼樣的土地增值空間大？是否是稀缺的土地。

什麼樣的土地稀缺呢？當然是從人口考慮了，一平方公里住一個人，和一平方公里住1000個人，哪個相對更加稀缺？顯然是後者。因此，土地稀缺的問題，就轉化成人口密度的問題。從全國範圍看，一線城市人口密度遠高於十八線小縣城，所以一線城市房價嗖嗖漲啊。

從一個城市內部看，市中心肯定人口密度要高於市郊。因此，買市中心的老房子，或許還有點盼頭（當然不是唯一的決定因素，只是相對而言）。

哪裡是市中心？這裡指的並不是你買房時候的市中心，而是賣房時候的市中心，也就是說，至少五年，一般考慮十年，之後的市中心是哪裡？想必這是很多購房者忽視的問題。有些城市市中心是不變的，比如北京，故宮永遠是故宮，所以二環裡房子，絕對硬通貨；而回龍觀可能是副中心，也可能是北漂聚集區，通縣可能是三環里居民看不上眼的地方，也可能是通州行政副中心。這樣一對比，結果就不言而喻了：有能力買二環，沒有能力的買未來的副行政中心，如果看不準哪裡是發展趨勢，那就只能怪自己了。而更多城市的市中心，是老城區，無論是擴建還是改造，都很困難。於是這類城市就會建設新區，以求發展。一旦新區建起來，市中心就註定會發生遷移，往新區方向遷移。如此，老城區就悲劇了。比如鄭州，30年前，鄭州的市中心在二七區，目前均價1。3萬；15年前，鄭州的市中心在金水區，目前均價1。7萬；現在呢？鄭州的市中心在鄭東新區CBD，目前均價2。1萬。類似的，如石家莊的正定新區，合肥的政務區等，都是這樣的擴充套件模式。市中心一旦遷移，老城區就容易變成“貧民窟”。畢竟房價也有市場的因素和買家的意願在其中，越靠近中心越貴，不論是老房子新房子，只跟地段有關。

因此，新區越來越貴，老區就算價格不跌，相對新區也是相對下跌。最終形成“土豪住郊區別墅，中產住新區大平層，窮人擠市中心老破舊”的局面，當年買下的“老舊小”，升值慢，拆遷無望，買房人只能望房興嘆。

如果等新區起來了再去投資，實際上相當於給第一波入場的投資者先結算了他們的盈利，然後再加上現在的房價，才是你要付出的；既然已經成了中心，第一輪紅利就錯過了，這跟“刻舟求劍”沒啥區別。所以，“買房就是買位置”，對於中國的城市住宅來說，就是扯淡；這個規律更應該是“買房就是買趨勢”。看看當年力排眾議買北京通縣的人就知道了，不管主觀上是什麼原因導致了他買通縣，但客觀的看，那些人完美演繹了投資趨勢的優勢所在。

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。