南京買房，46塊新宅地：絕世好地、分化加劇，把握機會

南京第三批次集中供地名單出爐，一共推出46塊地，總用地面積約173。4公頃，起拍總價463億元，

涉及河西、南部新城、燕子磯等熱門板塊，其中河西佔7幅（河西中2幅、河西南4幅、江心洲1

幅

），南部新城1幅，此外還有麒麟、江寧、六合、溧水、高淳等區域。這批地塊將於10月19日上午公開競價出讓，需要注意的是：

本次推出的46塊地，全部沒有設定毛坯限價！

河西中、河西南，買房人的好機會

先說河西南，注意一下：絕對的買房好機會來了，而且並不只是針對買新房的人群，同時也包括想要“抄底”河西南二手房的買房人。

NO。2022G71地塊：建鄴區雙閘街道秦新路以北、龍王大街以西地塊。東至龍王大街，南至規劃秦新路，西至橫壩街，北至螺塘路。規劃用地性質為R2二類居住用地，出讓面積17037。23㎡，容積率1。0＜Far≤2。4，建築高度≤100米。掛牌起始價132000萬元，最高限價150000萬元。

NO。2022G72地塊：建鄴區雙閘街道秦新路以北、橫壩街以西地塊。東至橫壩街，南至規劃秦新路，西至新亭街，北至螺塘路。規劃用地性質為R2二類居住用地，出讓面積18163。01㎡，容積率1。0＜Far≤2。75，建築高度≤100米。掛牌起始價161000萬元，最高限價184000萬元。

NO。2022G73地塊：建鄴區雙閘街道秦新路以北、新亭街以西地塊。東至新亭街，南至規劃秦新路，西至天保西河，北至螺塘路。規劃用地性質為R2二類居住用地，出讓面積29830。0㎡（含僅出讓地下空間1798。39㎡），綜合容積率2。4，建築高度≤100米。掛牌起始價217000萬元，最高限價248000萬元。

為什麼說機會真的來了？

理由還是跟不設毛坯限價有關：

此前河西南有一批新房，因為地塊“雙限”的問題，開發商在又要保障利潤，又要保障產品，結果到了後面都與最終的預期產生了一些推移，同時需要著重注意的是，

河西南的買房人，對於品質的需求是巨大的

，對於高品質的住房產品的溢價相對來說是可以接受的。

這三塊地無論是從環境、配套上來看，毫無疑問屬於整個南京宇宙中心河西南優質區域，所以又有了不設毛坯限價的光環，未來產品力只要到位，專案的去化還是比較樂觀的。

與此同時，就跟上文中我們提到的一樣，

對於等不了期房、想要“抄底”二手房的買房人來說，也會迎來一個機會

：這批地塊新房上市的時候，勢必會讓一些“星八客”原住民心裡癢癢想換房子，這樣很可能會出現一些價效比很高的二手房房源，大大利好想在河西南買二手房的買家。

同時，我們再考慮到現在南京不少銀行已經可以實施二手房“帶押過戶”，對於二手房買賣來說又是一個利好，針對這個新政，考察團向中介諮詢後，得到了以下最新訊息：目前帶押過戶只針對買方純商業貸款，要求買方走和賣方抵押貸款同一個銀行做房貸，正常批貸，過戶後銀行放款先抵扣掉賣方的抵押借款，剩餘款放到賣方賬戶，細分具體操作上，還需要諮詢銀行。

而除了以上三塊河西南的宅地之外，河西南濱江地塊NO。2022G70地塊這次也是吸引到了諸多買房人的關注，而買房人更為關注的，可能更多是這塊地最終會吸引到多少開發商的關注，並且最終會花落誰家。

說完了河西南，舞臺便是河西中的，此前考察團曾經給大家實探過的NO。2022G67地塊這次沒什麼懸念的出現了。

此地塊位於河西中部中心區、建鄴高新區（新城科技園）中部，緊鄰奧體大街、夢都大街、在建地鐵7號線新城科技園站，區位優勢十分顯著。

地塊規模較大，北側為頤和源璟專案，有著較高的區域市場認可度。地塊住宅用地分割槽和商辦用地分割槽中間為規劃幼兒園和九年一貫制學校，西北側為規劃幼兒園、基層社群中心，公共配套非常好。

而另外一個河西中的地塊，靠近蘇寧睿城、屬於新江東板塊，不過相對來說，可能未來會有一些噪音的影響。

以退為進的江核 有些頭大的遠郊

這次推地，江北共拿出了9幅地塊，但是讓人感到相當意外的是，浦口城南中心、橋林、江北核心區、江北直管區等區域一塊地都沒有推。

這次江北推出的地塊，全部都位於六合區域，涉及雄州新城、龍袍新城、金牛湖等多個板塊。這也就意味著接下來的新房市場上，江北新區直管區以及浦口區新房上市量將會有所縮減。

有人會說，江北核心區本來此前傳出了重磅的教育利好，還以為在第三次集中土拍時一定會進行大量的推地，然而實際上並沒有，再來說說六合的幾個地塊，不得不說讓人感到有些擔心：

難，太難了

，原來六合區域的新房去化，購買力的主要方向就是安徽皖南區域的投資客跟區域內的地緣客，但是在像現在的行情之下，區域內目前還有大量的新盤去化較為停滯，這時候再拍地，不知道肯下手的開發商會有多少。。。

而且最為重要的是，本次推出的46塊地，全部沒有設定毛坯限價，旨在鼓勵開發商不要過分考慮成本，去打造優質的住宅產品，但是還是那句話，

現在這個分化加劇的時代，買房人在買房時很明顯會更加謹慎，選擇區域時會更挑剔

，而自住的話，區域內還有多少有著真正自住需求的買房人，是一個問號。

六合的問題同樣出現在溧水、高淳等區域，最終推地結果會如何，我們還是拭目以待吧。

再說說江核，沒有推地，減輕市場的供應壓力，是好事情。

目前區域內有很多大工程正在建設，地下城、CBD、地鐵11號線還在建設，圖書館、美術館、砂之船奧萊等等配套大機率很快就會公開，在這個基礎上，目前區域內的新房產品並不少，此前還有不少拍出的地塊動作也不算很快，所以就現階段來說，整個江核-城南中心-橋林區域的新房產品的“去庫存”的重要性，是要高於推地的。

而在今年第二次土拍中，

頤居拿下新區G07和G08地塊，和之前G03專案連成一片。附近有多個公共設施，如南京一中高中部，一中附屬二小，鼓樓幼兒園江北分園，國際健康城鄰里中心等。頤居G03地塊，毛坯銷售限價為4萬元/㎡，未來加上裝修包的單價，極有可能要買到4。4-4。5萬/㎡甚至以上！

另外別忘了，在核中核區域的保利G09專案、隧道口板塊的金基原世紀佳源G42專案都還離上市還有些距離，

所以就江核來說，未來新房根本不缺，先把區域內新房房源去化的差不多之後再說，在土拍上“以退為進”，給區域內的新房產品一些喘息時間，會好一些。

保利G09地塊規劃目前已經出爐

另外最後考察團提醒一下各位：46塊地全部不設毛坯限價，最終會給市場的帶來怎麼樣的產品，我們目前還不知道，但是我們可以先看看官方的口徑：

經過分析，不設毛坯限價的地塊，如在銷售時房價定價出現比周邊原限價房微漲現象時，開發企業必須提高戶型設計水平、提升房屋建造質量、完善樓盤配套服務來獲得市場認可，透過“精耕細作”，實現“物有所值”！

那麼，

但是後面新房，會漲價嗎？

恐怕是無法避免的，但同時質量也明顯會提高。

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。