【專案分享】嶽塘國際商貿城：一個千億級的投資規模，打造幾個1000億

什麼是定株經營

15000畝地，1000億的投資規模，打造幾個1000億級的產業叢集

這個以“湖南經典、中部第一、國際品牌”為發展定位，懸掛省、市、區重點，旨在建設成為立足長株潭、輻射中西部、面向全國、連結海內外的超大型新七代商貿大市場叢集的專案。嶽塘國際商貿城超強的口號，直接秒殺長沙灣田國際、金橋國際、高嶺國際、高星物流，只號稱承接長沙高橋、馬王堆市場轉移的市場。專案在2018年的商鋪投資市場上，可謂是風生水起，一時風光無二，成功吸引了千上萬的投資客戶，僅僅幾個月的時間，宣稱銷售了60-70億。

而前不久去到嶽塘一看，空曠的場地，空置的商鋪，稀稀拉拉的人流，這樣的市場未來在哪裡，看不到盡頭。當初那些擠破腦袋購買這些商鋪的人，是搶佔了市場的時機分到了市場的紅利，還是泥足深陷，後悔不及。為什麼嶽塘商貿城，銷售的如此火爆，投資客戶為什麼這麼願意投資於此，上萬的客戶幾十億的資金，客戶客選擇理由到底是什麼？而現在的經營為什麼如此慘淡？今天也是主觀的自我認知性的談一談。

一、嶽塘的位置非常有迷惑性：買鋪看地段，這個理論一直在教導投資客戶，嶽塘商貿城，處於長沙、湘潭、株洲的中間位置，距離長沙15公里，距離株洲17公里，距離湘潭城區，僅僅5公里，天然的鐵三角位置，公路、告訴、鐵路、水運都非常方便，相對於灣田、高嶺、大漢金橋，自身潛在地緣性輻射的人口範圍和交通，確實有一個天然的優越感。但這個位置又缺乏很強的成長空間，從三個城市來看，長沙南拓受到綠地紅線的困擾，再向南發展幾乎沒有任何的空間；對於株洲而言，紅旗路到田心版塊不是株洲的核心發展版圖，株洲目前主要以雲龍新城和高鐵西版塊為發展重心，對於湘潭，雖然專案地處湘潭，但湘潭核心的發展點一是九華片區其次是瑤灣片區，總體來說，這個位置是三個城市的交叉重心，但又不是集合發展推進融合的機會重心，區域的自身潛在大發展的動能不足，未來由土地增值所創造的紅利空間不大，也讓專案很長一段時間失去批零結合的經營的可能。都知道批發是渠道、零售是人氣，這也會讓專案在比較長的一段時間裡冷冷清清，尤其是目前招商沒有滿的情況下，內部的經營氛圍會更加顯得慘淡，商業的噁心迴圈可能會出現。

二、市場的建築規劃的迷惑性：專案打造的第七代商貿市場，相比於傳統的底商結果或者是一拖二的物業結構，整體的規劃上，有非常大的土地集約效應。而且在商貿經營的功能上又保障層層通車，戶戶臨街，對於目的性採購的消費者來說非常的方便。但是，由於整棟樓的空間特別大，整個空間就像一個水泥組成的迷宮，人行的動線感受非常不好，人行向上或者跨區域比較容易失去方向。同時由於建設車道，又導致所有門面的昭示性不強，且因為目前在經營商戶的數量少，穿過內部的街區就像是穿越隧道一般的感受，消費的體驗感比較差。

三、營銷模式的迷惑性：嶽塘國際商貿城，在銷售模式上採用20年委託管理模式，前3年一次性衝抵，第四到第十年每年8%的回報，後十年採用的是分紅模式，客戶在前10年即可收回投資回報的79%，3年以後，對於投資客戶來說，租金交完月供，每個月還有收益，對於很多的投資客戶而言，這是一個天大的好事情，相比如把錢存在銀行的低利率，投資在這裡不僅每年可以多一半的利潤，還白白賺一個鋪，所以專案一出臺的這樣的模式，大量的投資客戶蜂擁而至，迅速拉動樓盤的銷售。但事實是相對於自購自營的客戶，投資客的價格是它的兩倍，開發商在能夠兌現承諾按期返租的情況測算，相當於甲方用每年2。9個點的租金收益，租賃投資客戶10年的商鋪。所以最不濟的情況，甲方把投資客戶的資金方在銀行，基本每年也不會虧本。

四、全民分銷的氛圍迷惑性：嶽塘國際商貿城，透過其專案的低總價、高佣金，吸引了全長沙就有1萬多經紀人在推銷，各大保險公司、新環境、德祐、中環、建安等長沙大大小小的二樓房中間公司火力全開，同時在其它地州市也開啟渠道，婁底、邵陽、懷化等地每天都在輸送客流。在房地產領域整個產業鏈上，銷售方、開發商、渠道方形成了一個巨大的利益集團，各方大肆宣傳造勢。一時間造成樓盤人潮洶湧，很多不明就理的投資客戶，大多存在這種從眾的心態，而且還有現場的銷售氛圍的帶動，不想成交都難。根據當時的觀察，只要分銷機構，拓客上門的客戶，成交的機率高達了50%，很多客戶繳納定金還不知道自己買的是哪個位置，可想而知，當時的客戶盲目到什麼程度。

五、形象概念上的迷惑性：在嶽塘不僅僅是在建築上創造了新的第七代市場的概念，在業態上也是超前規劃、格局超大，現實的感受與微商喜提和諧號動車的喜感差距不大。舉例來說，專案兒童版塊號稱找到全球兒童產業交易基地，號稱與中國城商聯兒童商業工作委員會，從國家兒童產業發展戰略高度，整合行業資源，最佳化產業供應鏈，同時透過紅網直播，聯合湖南衛視、金鷹卡通，從IP打造和流量加持助力廠家騰飛。從國家戰略到市場規劃再到展銷供應，全流程的產業鏈條規劃，看起來無比的美妙。而事實上，中國兒童產業產能的核心不在湖南、中國核心出口貿易交易點不在湖南，中國核心兒童產品消費地也不在湖南，從產展銷三個維度，在沒有天時地利人和，這麼高階戰略規劃，實際上能夠真正吻合市場的需求嗎？

六、形象宣傳上的迷惑性：走進嶽塘，首先印入眼簾的就是公司老總受到這個政府領導的接待，一開始給到客戶的暗示就是，專案受到重視、政府支援，再加上公司宣傳的五江集團佔股51%，長沙73個老舊市場大戶佔有49%，實行的合作型的開發模式，品牌牆上10000家的經營品牌的入駐，從客戶的心裡認知層面上，這樣有品牌實力、有形象、有知名度的專案，投資增值是水到渠成的事情。但事實到了經營期，不知因何故，宣傳的10000戶商家沒有完全到位，市場整體開門率不足30%，專案到底是宣傳誇大，還是經營戶等待入場良機，很難知曉。

嶽塘國際商貿城，很多的內在因素不好去揣測，但從目前的現狀來看，專案所說的10000畝的規模，還沒有打造出規模效應，整個市場目前的生存狀態比較差，確是事實。從目前來說，那些投資買鋪的客戶，是在給開發商做了一個做資金池而已。對於投資客戶，最好的祈禱就是這個企業能夠持續的壯大，資金池不停的滾動，就像傳銷金融一樣，蓋子沒揭開的那一天，每年還能在市場那裡收點租金。而市場未來的路在何方，或許要等20年後再看。

最後說說：投資商鋪，很多投資人對投資缺乏理性的判斷和分析，很多的判斷依據全靠營銷人員的說辭和現場的氛圍，沒有很好的去衡量利和弊，單純去看錶現和投資回報，即不科學也不合理。要知道，每年8%的固定回報，10年穩賺一個鋪，這種包賺還擁有超級盈利空間的生意，不會輕易分享給普羅大眾，如果有，那註定就是一個提前挖好的坑。要想真正守住自己的資產不貶值，儘量去選擇可獨立經營或者是已經在經營的現鋪，投資看的見，摸的著，對於這種高逼格、高套路的投資，還是少投為好。