福州分析：金山萬科城市之光3.1W，東二環聯發臻榕府3W，怎麼看？

週末福州不動產，在近一個月斷檔之後，終於更新了備案情況，雖然從每個專案的領證時間來看，更新是延遲，雖然領證不少，但是重點也只有兩個專案，位於金山的萬科城市之光，位於東二環的聯發臻榕府，下面聊聊。

金山萬科城市之光

專案在3月12日，線上選房首開，推出7棟住宅，共計456套，從目前備案情況來看，領取了6棟備案，還剩餘南區的18號樓未備案。

分析：對於專案的價格情況，之前也已經分析過，精裝備案，

北區備案單價3W左右，優惠單價2.85W。南區165的三棟，備案單價3.3W，優惠單價3.15W。

對於南區的165三棟，由於樓層在22-27，雖然定位2T2的板樓，

但是公攤比例高達24.6%。

對比近年的小高層改善，15-20%公攤，相當於要多花30W，

這就是高層住宅做改善的一個弊端。

當然從近期推出的地塊來看，基本都是限高80米，未來這樣的產品並不少。

從價格來看，專案大戶型的單價更高，當然這3棟有一定江景優勢。

對比同社群的連廊產品，單價要高2K左右，對於改善購房者而言，

買一個非純粹改善的社群，同時還未三環邊的工業區，從選擇定位來說，並不算太優。

看完改善產品，北區開盤的三棟連廊也已經全部備案，

從價格來看5號樓單價最低，6、10號樓單價接近。

從樓棟定位來看，5號樓劣勢在於樓間距一般，背後就是三棟公租房，右側距離三環150米左右，右側目前在建橘園洲工業區辦公樓。

從價格來看，雖然10號樓和6號樓單價持平，但是三棟樓，由於10號樓是18層住宅，導致同樣的產品，公攤有差異。

10號樓公攤18.6%，比5，6號樓21%的公攤，少了2.4%。

所以同樣的套內面積，10號樓建總面積可以少近3平米，正是由於這樣的差異，

導致10號樓雖然單價更高，但是總價反而跟5號樓差不多。

從樓層差價來看，除了3，5層差價是500外，後面的樓層差價在100左右，有幾個端頭有特別波動，

從選擇來說，高層有一定優勢。

從專案這次的定價來說，也相對的貼合客源，雖然均價3。1W，但是南北區的單價有一定差異，加上改善產品單價更高。

專案呈現了一個價格差，如果僅僅從均價來看，會覺得專案很貴，但是從實際的樓棟出發，南區的改善產品實際售價更高，北區的連廊產品，特別中戶，

實際總價都在250W左右，而且高低樓層差異也不大。

從選擇來說，選南區，還是選北區，這是第一個困擾。

雖然南區的18號樓還未備案，不過從早前的價格表來看，18F，單價3。15W，優惠價2。97W，比北區的三棟優惠價2。85W，

高出1.2K。

由於18號樓公攤也是在18%左右，總價也比北區的兩棟有優勢，從實際售價來說，

同樣的1203單元，18#：261W，10#：254W，5#：250W，6#：256W。

從差價來看，

南區比北區貴5-11W

，從社群定位來說，南區明顯是重點，改善產品全部位於南區，不過18號樓，

南側樓棟是19號樓27層，採光影響不小。

綜上，對於連廊的購房者而言，端頭產品，優惠完總價在350W左右，中戶產品，優惠完總價在250W左右。

由於樓層和樓棟差價都不算太大，整體在5-20W區間，

建議優先考慮：南區18#，北區10#，樓層儘量選高層。

當然對於這樣的大盤，不管首開成績如何，後續的開盤的定價依然值得比較，實際的房源情況都有很大差異，特別是因為樓層高低，影響公攤，導致實際總價有很大影響，

從選擇來說，建議優先考慮18F的樓棟。

東二環聯發臻榕府

專案位於東二環，作為聯發君樾府的二期專案，不過沒有沿用宣傳名，定位分棟安商房，在12月領證了一棟，3月再次領證，目前兩棟住宅，合計126套。

從網路流傳的開盤情況：17日，近期備案的7號樓上市，備案價銷售，

去化23套，去化率25%。

備案情況：

6號樓：34套，2T2，公攤23。1%，均價3W

7號樓：92套，2T4，公攤23。9%，均價3W

分析：對於聯發操盤的東二環兩個專案，一期定位純商，不過捆綁精裝之後均價3。55W，開盤9個月，去化也不過100套，去化率26%，可以說去化非常差。

作為專案二期，定位分棟安商，這次直接採用備案價上市，戶型也做了調整，不過從備案情況來看，

公攤並不低，連廊樓棟公攤接近24%

，對比專案的戶型圖，不知道是尺寸不對，還是透過額外贈送到達。

從專案定價來說，非常有特色，首先是2T2的126產品，由於單價並沒有比連廊的端頭貴多少，從而出現的情況，總價差20W，選擇連廊端頭，還是2T2板樓，對於有意向的購房者而言，360W的總價，差價5%，相信連廊端頭的優勢並不大。

對於連廊樓棟，價格也非常特殊，一般市場都是端頭比中戶貴，差價在1-3K，而該專案，

中戶比端頭貴

，可能客源評估之後，發現東二環外圍更大的需求在剛需產品，從而提高了中戶單價。

除了這個現象外，專案的樓層差價，

3，5層每層差價1000

，可以說高低樓層差價並不低，對比上面的萬科城市之光，就能看出差異。

同時樓棟的特殊樓層，

14，18層，便宜1-1.2K，

可以說力度非常大，對比目前的備案價，特殊樓層一般就是差價0，或者便宜400左右

，對於購房者而言，可以優先考慮這兩個樓層。

對於專案而言，雖然二期做了較大的最佳化，目前連廊樓棟的開盤情況，雖然算不上太好，但是好歹也比一期的開盤有了一定的改善。

聯發入榕拿下的東二環兩個專案，從發展來看，可以說都不太理想，雖然地塊不大，壓力尚可，但是開盤大半年，去化卻並不理想。

這次土拍，東二環的高價地塊又流拍，從專案定價來看，89產品反而成了客源主力，

對比東二環當初富人區的構想，也是大相徑庭。

盤點總結

近期福州的新盤上市嚴重放緩，這個月重點專案也只有一個萬科城市之光，加上這次土拍遇冷，不少純商流拍。

未來福州的新盤整體供應也會出現一定短缺，當然由於不少板塊自身已經庫存巨大，即使沒有供應，也無法短時間消耗，對於有意向的購房者，可以關注意向區域的庫存和供應情況。

對於目前樓市整體熱度偏低，不少專案的實際售價也與宣傳價存在差異，這時候沒有了加價捆綁，房源的整體價格表，相對值得對比研究。