記者實探各地明發商業專案：停工的停工、空置的空置、淪為“大排檔”的成為最好結果

廈門明發商業廣場夜景。記者 魏瓊 攝

夜幕降臨，各類小龍蝦、烤魚大排檔的霓虹燈格外奪目，夾雜著歌聲、叫賣聲，廈門明發商業廣場披上了“繁華外衣”，現場車水馬龍，十分熱鬧。

晨光微熹，夜場的人們紛紛離去，明發商業廣場徹底陷入安靜，不夜城變為“空城”。日復一日，週而復始，在“繁華”與“清冷”中的交替中，隱藏著廈門商業地標隕落的真相，浮現出規劃、設計、運營管理等方面的諸多問題。

這是“鎂刻地產”記者近日在廈門明發商業廣場現場看到的場景。廈門商業地標淪落為大排檔，廈門明發商業廣場也成為商業地產的反面教材。

此外，在華東地區最大的商業地產專案，總面積超過42萬平方米的南京明發商業廣場，以及肩負著明發戰略重心從三線城市向一二線城市轉移的重任的上海明發商業廣場，也面臨著業態亂空置高甚至停工的問題。

晚上大排檔 白天變“空城”

褪去夜晚的繁華，陽光下一副髒亂、破敗的景象呈現在眼前。地下商場眼鏡市場的大部分店鋪已經關門，市場沒有日光燈，灰塵泥土遍地，店鋪殘破。地面一樓的大排檔白天進入休整，留守店員正在打掃衛生，清洗前一夜留下的油垢。

下雨天，清洗油汙的水和雨水混合在淌在街道上，髒水積壓，觸目驚心。白天活躍在明發商業廣場的為身著各類顏色工服的外賣小哥，午飯時間接單送餐，稍稍打破了廣場的寧靜。雨天路滑，一外賣小哥摔倒後拍拍身上的水，騎車繼續前行。

在廈門明發商業廣場二樓和三樓，記者看到大部分商鋪店門緊鎖，全無人氣。一樓中區街鋪因遠離中軸街鋪而經營慘淡，一步兩步就能看到“旺鋪轉讓”的白色A4紙張廣告貼在緊鎖的玻璃門上。

明發商業廣場內，關閉的店鋪、破舊且停止運作的電梯到處都是，鈺淇美甲中心的張老闆告訴記者，商場的電梯早在一年前就停止運營了，商場人流量逐年減少且顧客多在外圍活動，電梯就沒有運營的必要了。

明發商業廣場白天非常冷清。記者 魏瓊 攝

沿著電梯口下來，是一家人氣火爆的淮南牛肉店。記者瞭解到，該店於今年1月駐進明發商業廣場，店鋪面積約30多平方米，每月租金7000元~8000元。問起生意怎麼樣，該店的楊老闆邊切牛肉邊開心的告訴記者：“生意好得不得了，晚上的話更紅火。”

與淮南羊肉麵店的忙碌相比，旁邊的莆田滷肉麵店稍顯冷清。店老闆告訴記者，在明發開店有7、8年了，2、3年前店裡的生意都還是可以的，最近幾年客人就沒有以前多了，現在就勉強開著店，餬口飯吃。

地下一樓一家眼鏡店的店員透露，周邊的商鋪基本都關了，目前這裡都是做熟客的，沒有回頭客在這裡是做不下去的。

據瞭解，該眼鏡店位於手扶電梯旁邊，有顧客上門諮詢眼鏡是否配好。據該店員介紹，目前每月租金6000元，在老顧客光顧下還是能盈利的。在這裡做了一年多，地面的鋪位每月租金要2萬元。

明發商業廣場主營的夜市大排檔近兩年也開始不好做了。一店員表示，前兩年生意好點，現在競爭大了，做不了那麼多業績了。

看著眼前一幕幕，誰能想到這裡曾規劃為廈門商業地標，集旅遊、休閒、娛樂、購物為一體的一站式綜合服務，還是當年國內城市中心最大的購物中心。

明發厚街美食。記者 魏瓊 攝

業態亂 空置高 開業7年已顯"破敗"

進入南京明發商業廣場內部，記者看到，這個有著近3000間鋪面的該商業廣場業態佈局混亂、設施破損嚴重，除沿街商鋪出租情況尚可外，廣場內部的商鋪大多處於空置狀態，二、三層的部分商鋪更是被個人中介轉做公寓對外出租，開業7年的商場已顯“破敗”跡象。

穿過商場主通道，一座下沉式廣場進入記者視線，一艘以水泥製成、近5層樓高的“海盜船”居於廣場內的水池中。斑駁的外牆、用木板阻隔的通道，讓廣場內的這個標誌性建築褪色不少。

站在下沉式廣場的通道內向四周望去，除了一樓的部分商鋪開著門外，負一樓、二樓、三樓的大部分商鋪都大門緊閉。似乎只有來往穿梭的外賣小哥，在展示著這座巨型商業廣場的“人氣”。

“緊挨著南京南站還有地鐵1號線和3號線。”明發商業廣場部一房產中介告訴“鎂刻地產”記者：“現在你看到的商場內部的這些商鋪，一樓的位置好一點的月租金2000（元）左右，60平方米；二樓的大概在1200（元）左右，45平方米。另外，每個平方米每個月還要交4塊錢的物業費。”

“反正租金便宜，能幹的下去就幹，實在幹不下去就搬走。”多位店主向記者表示：“商場位置這麼好，交通也不差，但人流量就是這麼少，這麼大的商場生意這麼差，可惜嘍！”

不過在廣場內部的部分外賣餐飲店主看來，人氣不旺並不影響自家的生意。“我們主要做外賣，這裡也就是個廚房，只要租金便宜，有沒有人氣無所謂。”一餐飲店主對記者說。

在業態上，整個商場也顯得雜亂無章。除了外賣餐飲外，還有賓館、裝修公司、文化公司、培訓公司、物流公司、茶葉店、網咖、電子商務公司、影院，以及各類工作室等。

如果說一樓還能看到來往的行人，那麼在商場的二樓卻少見行人。而在三樓、四樓更是“人跡罕至”，只是偶爾能看到開著門的工作室。

記者粗略估計，一樓的近620間鋪面，開門營業的接近一半，而二樓開門營業的鋪面不到3成，三樓、四樓則更少。

“二樓、三樓確實不太好租，但是租金和售價也低啊。”上述房產中介人士告訴記者：“二樓的租金也就一千（元）出頭，三樓的一些鋪子還不到一千（元）呢。即使賣的話，二樓、三樓的鋪子一個平方大概也就1萬5、6（元）左右，一間鋪子才60多萬（元），比外面的住宅便宜多了。”

正因為高層的商鋪對外出租不易，才催生了這些商鋪向以居住為主的各類“賓館”轉型以謀求出路。

記者在商業廣場的二樓、三樓走訪時發現，大大小小的“賓館”“公寓”有近10家之多，此外還有不少個人中介將商鋪改為公寓向外出租。

商鋪被改為公寓對外出租。記者 程成 攝

“商場太大，鋪子太多，開發商當初都是分割著賣鋪子，小一點的40多平方米，大一點的60多平方米，也沒有統一的規劃和招商。”上述房產中介向記者表示。

在該中介看來，正是因為商鋪的散售和缺乏統一規劃，才讓整個商場顯得混亂，隨之而來的是人氣的下滑，以及商場的破敗。“只要你肯出租金，都能從房東那裡租到房子，房東才不管你是幹餐飲，還是搞培訓、做公寓什麼的。”該中介表示。

“高層的商鋪要麼租給別人開賓館，要麼賣給周邊的拆遷戶自住。”上述房產中介告訴記者：“這個45平方米的鋪子6、7年前買的時候都快60萬（元）了，現在對外賣也才65萬（元）。再看看現在住宅漲成什麼樣了，當初投資這些商鋪的人真是虧死了。”

專案疑似停工超過1年

近日，“鎂刻地產”記者在走訪上海明發商業廣場時，所見之處一片“荒涼”。

站在白銀路近滬宜公路向北望去，專案內東側的C13-6地塊已建成並投入使用，而西側的C13-3地塊還被圍擋圍住。圍擋內，兩座塔吊靜靜地矗立著，塔吊下面，一座約18層高的建築與一座4層高的建築已拔地而起，主體結構疑似封頂。根據規劃，該兩座建築分別是五星級酒店與商業綜合體。

記者注意到，C13-3地塊內建築雖疑似封頂，但建築上仍有大片生鏽的鋼管支架，而工地內既沒有堆放建材物資，也沒有工人生活、生產跡象，工地內的雜草已長有一米多高。

記者查詢明發集團官網發現，其於2017年6月19日曾釋出了上述專案的進展資訊，資訊顯示，“歷經不到10個月”“C13-3地塊主體於6月16日順利完成封頂”“成功達到銷售節點”“為C13-3地塊即將到來的盛大開盤打下堅實基礎”。

這也意味著，自主體結構封頂，專案疑似停工超過1年。

雜草叢生的C13-3地塊。記者 程成 攝

對於專案為何停工，記者在營銷中心走訪時並未獲得迴應，記者隨後多次致電上海“明發商業廣場”，但電話均無人接聽。

值得注意的是，儘管C13-6地塊內規劃的甲級寫字樓已建成，但早前被明發以商住公寓形式對外出售。而在2017年上海商住公寓市場整頓期間，明發因“規劃驗收後，在二次裝修中存在違法插層、分隔廚衛等違法建設行為”被處以沒收違法收入854萬元、罰款12萬元的行政處罰。

儘管記者並未獲悉專案停擺真實原因，但在專案周邊走訪時卻發現端倪——區域商業供應規模大、專案位置“偏僻”。

據記者觀察，專案周邊商業供應規模較大。僅專案西側2公里左右範圍內，就分佈著新地國際廣場、嘉域生活中心、臺北風情街、寶龍城市廣場等大大小小4座商業設施。其中僅寶龍城市廣場建築面積就近20萬平方米。同時，區域內還有眾多沿街社群型商業。

此外，明發商業廣場的窘境與其“尷尬”的位置也不無關係。資訊顯示，專案北距嘉定老城5公里，西距嘉定新城3公里左右。而老城與新城不僅有大量的居住人口，還分佈著眾多中高階商業。如老城的東方商廈、新城的萬達廣場等。明發商業廣場雖也處在嘉定新城板塊，但已屬於板塊的外圍區域，而專案東側為大片尚未開發的空地。

“明發一直在招商，但招不進來。”專案周邊某房產中介向記者表示，“那個位置沒有5、6年，很難招到商。”

如果說尷尬的位置、競品過多導致明發商業廣場當前的停擺，那屢屢傳出的資金壓力，或許是專案停擺的又一因素。

只重銷售 運營能力成硬傷

從土地競拍到規劃設計，再到銷售，明發商業廣場一直自帶“光環”，為何卻最終慘敗併成為商業地產的反面教材？

上述明發集團內部人士告訴“鎂刻地產”記者，專案的失敗存在很多因素，當時明發商業地產處於起步階段，一切都在探索，體量太大導致後期運營吃力，分割銷售也造成難以統一管理。同時商業地產有自己的生命週期，沒有留存戰略空間，在消費升級下逐漸被市場淘汰。

比如，廈門明發商業廣場規劃設計有近3000間獨立小商鋪，被分割成30~60平方米不等的獨立店鋪，面積小，總價低，有利於銷售，但不利於招商。銷售初期，明發商業廣場憑藉一站式商業綜合體投資概念實現熱銷。

明發商業廣場服飾街人流少，髒亂破舊。記者 魏瓊 攝

後期交房和開業遇阻，大體量的商業體並未分期試水運營，而是一次性推出市場，結果開業情況並不理想。

關於明發商業廣場的經營情況，明發集團總裁黃慶祝在接受“鎂刻地產”記者採訪時表示：經營得很好。隨後結束通話了電話。

明發集團內部人士分析指出，從階段性來看，商家經營壓力和成本上漲有一定關係。近些年房價上漲，物業價值上漲帶來租金成本上升，商家租賃物業會增加經營成本，到一定程度就承受不了了。當然，最主要還是要看企業內部管理能不能跟得上，上述內部人士指出。

58安居客房產研究院房產分析師吳寅對記者分析指出，明發集團原本的商業運營能力不佳，商鋪以銷售為主，沒有自持體量，銷售之後對運營和品牌定位失控。

從廈門、南京以及合肥明發商業廣場的模式看，明發集團的商業地產運營意識不強，以銷售收回投入為主。吳寅認為，商業地產並不是誰都能做，需要運營理念，更需要責任心。商業運營是持續的過程，需要新思路不斷刺激和提升運營能力。

以住宅的思路做商業地產，透過快速銷售快速收回成本，面臨經營困境的明發商業廣場是否有重新改造的計劃？明發集團相關負責人告訴記者，明發集團也作出了一些努力和改變，關鍵還得看老闆的決策。加上商鋪賣出去了，小業主如何經營是無法控制的。自持部分可以統一管理，已銷售物業和涉及公共部分需要全體投票，難度較大。

船大不好掉頭，分割銷售之後業主猶如一盤散沙，這給明發集團的改造帶來了較大困難。

記者|魏瓊 程成

編輯|魏文藝 林菁晶

實習生劉可怡對本人亦有貢獻