年報解讀丨高階商務物業第一股 卓越商企服務要對標五大行

隨著地產存量時代的到來，物業管理行業從幕後走到臺前，成為房企的第二增長曲線。除住宅外，近年來非住宅業態成為物管市場備受矚目的細分賽道，其中商寫物業成為物企佈局的重點方向。

根據中指研究院統計資料，截至2021年12月，在物業行業招標統計當中，商辦物業佔據了行業第三方市場拓展總量的45%，約是住宅物業第三方市場拓展量的3。5倍，可以看到其良好的發展潛力。

作為“高階商務物業第一股”，卓越商企服務持續聚焦商管賽道，在2021年取得驕人的成績，其經營收入及利潤快速增長、利潤率持續提升、增值服務佔比提高、業務規模高質量增長……

財務結構不斷最佳化 增值服務快速增長

據3月28日業績公告顯示，2021年卓越商企服務實現營收約34。67億元，同比增長37。3%，三年複合增長率為37。4%；期內毛利約9。596億元，同比增長44。6%；毛利率為27。7%，按年提升1。4個百分點；公司擁有人應占利潤約5。1億元，同比增57。0%；淨利潤為5。475億元較去年增加53。8%。

從營業收入結構來看，基礎物業管理服務收入26。31億元，同比增加24。6%，貢獻比為75。9%；增值服務收入7。805億元，同比增幅達117。7%，佔比22。5%，業務貢獻比提高8。3個百分點；其他業務收入主要來自金融服務和公寓租賃服務，報告期內其他業務收入5580萬元。

可以看出，增值服務正在成為卓越商企的第二增長曲線。據悉增值服務包括資產服務、建築機電服務、企業服務、和專業增值服務。其中，建築機電服務圍繞“一箇中心，兩個基本點”轉型升級，夯實了增值服務第一增長曲線的地位，2021年實現營業收入2。3億元，增幅達109%。

從各業務型別來看，商務物業收入佔比56。6%，公共物業佔比10。1%，住宅物業佔比9。2%，增值服務佔比達到22。5%。

值得注意的是，在基本物業服務收入中，商務物業收入貢獻比74%，持續引領商務物業賽道；此外全國化重點區域均衡發展，其中大灣區佔比56%，長三角佔比22%，其他區域佔比22%。

良好的業績為公司帶來充足的現金流。截至2021年末，卓越商企服務來自經營活動現金流量淨額約8。1億元，較2020年同期增長86。7%。

鑑於公司發展向好，卓越商企服務2021年度派息率高達70%，派息率行業領先。業績會上，董事會主席、執行董事李曉平表示，未來3年，卓越商企服務的派息不低於50%。

盈利能力的穩步提升獲得了資本市場的認可。自2020年10月19日上市以來，卓越商企服務先後被納入恆生綜合股指數、恆生小型股指數、恆生港股通指數、MSCI中國全股票小型股指數等指數成分股。

主航道雙輪驅動 業務規模高質量增長

規模是影響物管公司營收的關鍵因素之一。2021年恰逢物業管理行業發展40週年，同時在政策層面利好資訊影響下，卓越商企服務圍繞“1+1+X”戰略，採用內生式增長和外延工發展並驅的方式，抓住市場機遇佈局兩條業務主線，持續擴大管理規模。

期內卓越商企服務業務規模持續高質量增長。截至報告期末，卓越商企實現合約面積超過5680萬平方米，較2020年末增長約26。9%，合約專案數量558個；在管面積達到約4120萬平方米，較2020年末增長約28。7%，在管專案覆蓋全國41個城市。

在管專案面積按照區域劃分，其中43。1%位於粵港澳大灣區，22。8%位於長三角城市群，34。1%分佈於其他區域。在管專案中，位於中國經濟最發達的一線、新一線城市在管面積佔比高達85%；按照業務型別劃分，商務物業佔比為43。5%，公共及工業物業佔比為22。5%，住宅物業佔比為34%。

截至2021年末，卓越商企業務佈局2個國家，18個省份、在50個一線及區域重點城市擁有521個管理專案，較2020年增加115個專案，其中管理第三方的物業面積佔比59%， 非住宅佔比66%，大灣區和長三角兩大核心經濟圈佔比66%。

值得注意的是，目前卓越商企服務有兩條業務主線分別為FM業務（企業大樓和辦公研發園區等綜合設施管理服務）、PM業務（商業寫字樓綜合體）。

報告期內，FM領域新拓展大客戶49個，總合同金額8。03億元，新拓業務大客戶合同貢獻比51%。目前合作的戰略客戶有華為、OPPO、榮耀、Vivo等眾多高科技及網際網路企業；新拓PM寫字樓及商務綜合體、產業園區專案約100萬平方米，涉及大疆天空之城總部大樓，迅雷總部大樓、榮耀全國首個綜合基地深圳榮耀智慧製造中小鵬汽車FM業務全國框採、華為蘇州基地二期等，持續構建發展壁壘。

此外，卓越商企服務較強的外拓能力也為長遠發展帶來保障。期內新拓第三方非住宅物業專案共121個，年化合同金額5。27億元，總合同金額15。74億元。據悉，卓越商企服務集團新拓服務的主要客戶領域集中在高科技、網際網路、金融、現代服務業及現代製造業等。

科技賦能降本增效 智慧管理精進服務

降本增效是企業發展的永恆主題，數字化賦能成為多數企業降本增效的選擇。卓越商企服務是物業管理行業中在數字化、科技化和智慧化方面投入較多的企業。

據悉，卓越商企服務在2014年起就已開啟平臺化運營，試圖藉助E+FM和E+office智慧雙平臺，打造專屬商務的服務生態圈。

在智慧建築資訊化管理方面，2021年卓越商企服務整體資料指標同比提升111%，工作效率不斷提升、人員配置更加靈活、線上資料分析進一步支撐現場管理。

卓越商企服務透過線上線下平臺化運營、資源整合和產品化能力，不斷降本增效、精進管理服務；同時不斷創新完善增值服務內容和商業模式的同時，推動公司向商務運營方向升級，形成獨特的盈利模式，帶來更多的增值收益，重新定義商務物業服務的價值標準。

卓越商企服務表示，2022年將繼續打造經營管理平臺和智慧雙平臺的打造。同時致力於將兩個平臺上有效融合，建立數字化領域的護城河。

重構戰略規劃 打造差異化競爭壁壘

對於公司未來發展，董事會主席、執行董事李曉平在業績釋出會上表示，卓越商企服務希望成為中國領先的商務不動產商業運營商。作為“高階商務物業第一股”，卓越商企服務的發展目標和對標企業不是以住宅物業為主的物業公司，而是以寫字樓、商業業態為主的仲量聯行、高力國際、戴德梁行等公司。

眾所周知，寫字樓高大上的硬體早已不再稀缺，稀缺的是對標國際的服務標準和體驗。在高標準和強願景下，卓越商企集團重構6年戰略規劃，主要是圍繞三個建設、兩個驅動展開。

卓越商企服務將6年規劃分了3個階段：從2022-2023年希望是內固根基，繼續探索新賽道，聚焦現有的增長，做實現有的業態；2024-2025年希望飛速發展，把組織做得更高效，把平臺做得更共享，把業態做得更專業；2026-2017年希望能夠把企業變成卓越的公司，在市場上能成就自己獨一無二的競爭力。

此外，卓越商企服務在品牌聲譽、市場外拓能力、商業物業管理能力、TO B的綜合服務解決管理能力、高階商務服務特色、商業管理人才儲備等方面也不斷髮力，夯實競爭壁壘。

自1999年成立以來，經過20多年發展，卓越商企服務已經形成了一套備受認可的業務邏輯和服務體系：聚焦商業物業為發展主航道，實現全業態多元化組合；拓展增值業務助力利潤增長，創新高階商務服務；建立醫療、城市服務及政府公建新賽道試點，提升整體競爭力加速業務發展。

展望2022年，卓越商企服務將圍繞“多模組齊驅並駕、全方位聚焦增長”策略，透過“三大建設、兩大驅動”奠定堅實基礎，鋪設“三大業態、三大延伸”的多元業務拓展賽道，鑄就核心目標達成。