關於信託抵押物你瞭解多少呢？

何為順位抵押

財聯社於7月31日發了一篇關於XX信託某專案可能存在抵押物評估報告造假的文章，引起了投資人的注意，雖然目前這個問題還有待進一步核實，但是還是給投資人敲了一記警鐘。

作為一種重要的風控措施，抵押物的效力對整個專案的影響都非常大，比如抵押物沒有辦理抵押、估值虛高甚至是抵押物在這個專案之前已經抵押給其他方等各種坑，都會給專案增加很多風險。

我們投資人在購買專案時，怎麼去分辨裡面的風險呢？好信託研究院帶您一一來看。

一、判斷

抵押物是否已經抵押到專案中了

抵押物是否真的的抵押到專案中了是判斷抵押這種風控措施效力最核心的一點了，如果抵押物都沒真正抵押過來，後面的抵押物順位、估值等一系列問題都無從談起。

怎麼判斷抵押物已經抵押到專案中了呢？看抵押權證！

抵押權證是什麼？抵押權證是去國土資源局或者不動產登記中心辦理抵押登記的時候，頒發的一個蓋紅章的證，因為在我國抵押權是登記產生的，只有抵押權證才能證明抵押物抵押到本專案中，如果發生糾紛需要透過法律途徑處置，有了抵押權證就擁有了優先的抵押權。

抵押權證長這樣：

好信託網研究院：

只有抵押合同，不算真正的抵押。很多專案裡基本只提供一個抵押權人和抵押方簽訂的一個抵押合同，實際上只有一個抵押合同並不能證明抵押物真正抵押過來了，合規的手續是雙方簽訂完抵押合同之後，再去國土資源局或者不動產登記中心辦理抵押權證。

後置抵押可能存在未來不能抵押的風險。

前置抵押是專案裡的已經辦好抵押各種手續了。

後置抵押是專案成立之後再去辦抵押，實際上就是抵押還沒辦。可能說好的未來要抵押土地沒拍下來、把地抵押給其他人了等原因導致最終專案根本沒有抵押物。

為了降低風險，信託專案裡的後置一般會在合同約定專案成立之後的幾個月內去辦理抵押，如果規定時間沒有辦理就提前結束專案，並且規定指定未來抵押的土地不能抵押給其他方否則就是違約；或者向指定賬戶繳納一定的保證金，辦理抵押之後可以歸還保證金。這個就很考驗信託公司的管理能力和道德風險。

抵押權證怎麼辦理呢？

以土地抵押為例，去辦理抵押權證通常需要抵押人提供抵押土地對應的國有土地使用權證原件，來證明自己確實擁有合法的土地使用權，為什麼不提供土地所有權證？因為我們國家規定土地是國家、集體所有，個人只擁有使用權。同時還需要提供抵押權人與抵押人雙方的身份證明、借款合同與抵押合同的原件、正式的土地評估報告、土地附著物說明檔案等資料。各種資料齊全了才能順利辦理完抵押權證。

抵押權證如何去辨別真假呢？

可以去辦理抵押權證的當地國土資源局或者不動產登記中心查詢一下不動產抵押的相關資訊，核實抵押權證的真實性。

二、

判斷

抵押物是否有

重複

抵押？

由於抵押物是可以重複抵押的，尤其是價值比較大的抵押物，這就提醒我們投資人，即使抵押物已經辦理了抵押權證，我們還需要進一步核實專案中的抵押物是否有多次抵押，如果有多次抵押，本專案是第幾順位受償人就非常重要了。

專案中是否有多次抵押？

可以從專案的盡調報告中檢視，看專案中關於抵押是如何規定的，一般沒有說明的都是第一順位抵押。比如下圖中專案明確說明了抵押物已經第一順位抵押給工商銀行，那本專案中抵押物就只能是第二順位抵押了，這種抵押效率就差一些。

如果抵押物已經第一順位抵押給

其他

方

了

，

專案可能

存在什麼風險？

這樣操作抵押率實際上變高了，第二順位抵押在計算抵押率是需要剔除第一順位擔保的金額，按抵押物剩餘部分價值計算抵押率；而且清償時第一順位有優先受償權，第二順位需要等到第一順位清償完之後才能獲得賠償，如果第一順位債務過多或者抵押物貶值了，到第二順位債權人可能沒有足夠有價值的抵押物可處置，沒有真正起到風控的作用。

三、判斷抵押物估值問題

我們常常說要關注抵押率的高低，抵押率越高專案風險越大，一般的抵押率超過70%就認為這個抵押率偏高了。

抵押物率由什麼因素決定呢？一個是貸款的金額，另外一個就抵押物的估值。

抵押率

=

×

100%

在一個專案中借款金額是固定的，抵押物估值越高抵押率就越低，意味著越值錢的抵押物對專案風險覆蓋的能力能大。

怎麼去看抵押物的估值呢？一般專案中會提供專業的資產評估機構出具的正式評估報告，可以透過檢視評估報告的內容瞭解抵押物的估值。評估報告中會詳細載明抵押物的情況、採取的估值方法、當地的土地房地產市場等，最終給出一個明確估值。

房地產評估對專業的要求很高，我們普通投資人雖然沒辦法去做精確的評估，但是可以透過房天下這些公開的網站了解抵押物附近的同類土地、房產的均價，與評估報告中披露的抵押物單位面積均價進行，粗略看看評估報告中的單位均價是否虛高。如果同一個地區、同一時間的單位面積均價有明顯的差距，投資人就需要警惕了，很可能這個評估總價存在水分。

好信託

網

研究院：

投資人在購買信託時，抵押物是專案中一個重要的點，透過以上三步可以初步判斷出抵押物的情況，當然投資人也不能只看抵押物，需要結合專案綜合來評估專案優劣。