第三支箭之出險房企“救心丸”放開併購與再融資意味著什麼？

11月28日，證監會官網發文“證監會新聞發言人就資本市場支援房地產市場平穩健康發展答記者問”。其中，涉及恢復上市房企和涉房上市公司再融資，這也是自上輪調控以後、四年來我國再次啟動房地產股權融資，意味著代表股權融資的“第三支箭”正式落地。

在“第二支箭”利好部分龍頭穩健型房企之外，“第三支箭”以股權融資為重點，覆蓋上市房企，或將為出險的上市房企指明一條新生路。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，資本市場融資啟動，多了一個很重要的渠道，連同“第一支箭”“第二支箭”一起，能夠形成資金利好的疊加效應，從而提振貸款金融機構、債券承購人的積極性。

出險房企生路之被併購

隨著“第三支箭”的落地，以“信貸、債券、股權”為支援點的“三箭齊發”，將全面支援房地產融資。值得關注的是，此前，“第二支箭”受制於增信和發債等要求，更多惠及頭部、穩健型的上市房企，目前的“白名單”僅覆蓋了萬科、龍湖、新城控股、旭輝、金地、美的置業、金輝等財務穩健大型龍頭房企。

那麼，出險房企的生路在何方？此次證監會射出的“第三支箭”或將為出險的上市房企指明一條新生路。

此次證監會決定在股權融資方面調整最佳化5項措施，其中第一條為“恢復涉房上市公司併購重組及配套融資”，即允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組物件須為房地產行業上市公司。

也就是說，出險上市房企的第一條生路在於“被併購”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“第三支箭”提及了重組、再融資、鼓勵私募介入等，其實都是出險房企非常需要積極把握的政策工具，可以認為具有更好的效應，使得目前一些確實有“奄奄一息”的上市房企可以比較容易地提振起來。

“證監會明確了對房企重組上市落實了寬鬆政策，尤其是提及發行股份或支付現金購買涉房資產。這對於目前爆雷企業和優質房企都有較好的優勢。其中，爆雷企業可以藉此類重組上市工作理順債務關係；而對於優質房企來說，則有收購或控制此類企業的機會。重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助於真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。”嚴躍進如是說。

也就是說，出險房企可以藉助涉房公司進行重組上市從而實現剝離債務、保留優質資產實現“剔骨重生”，這種“改頭換面”般的重生是一條生路。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水錶示：“允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組物件須為房地產行業上市公司，將加快出險上市房企重組，加快化解房地產風險，加快房地產風險出清。”

出險房企生路之再融資

而另外一條生路是“再融資”，即允許上市房企非公開方式再融資，資金用途除了“保交樓”外，還可以用於補充流動資金和償還債務。還有H股房企，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資。

目前，市場上的出險房企不乏曾經上市的大型規模房企，包括世茂房地產、正榮地產、融信地產、陽光城等，這些公司顯然難以從“第二支箭”的“發行債券”中得到救贖，那麼，房地產再融資的啟動或為這些上市出險房企帶來機遇。

嚴躍進指出，再融資屬於上市公司IPO後的新的融資方式，其有別於目前類似交易商協會推出的“第二支箭”的模式。尤其是房企獲得了非公開方式的融資方式，有助於定向尋找投資方，規避了此前公開發債面臨的認籌不足的尷尬。再融資工具包括了公開發行新股、非公開發行新股、發行新股購買資產、發行公司債券、發行短期融資券、發行中期票據等模式。後續不排除會匯入險資和國企資金進行持股，增強房企的資金實力和抗風險能力。

值得關注的是，11月23日，雅居樂剛剛完成了配股，按計劃以每股2。68港元配售2。95億股股票，佔配售完成後已發行股本的7%，此次籌集資金淨額7。83億港元，這也為雅居樂補充了關鍵一筆流動資金。

“資本市場上投資者分散，不同投資者對風險的判斷不同。對有的投資者來說，或許認為市場已經見底，或許認為資產價格很低廉，可以入市了。所以，就可以依據其風險分散、價格發現的優勢，最大程度擴張融資能力。”李宇嘉如是說。

重啟房地產再融資仍有限制

事實上，此次重啟房地產再融資意義非同尋常，也是自2018年以來房地產再融資的再度“開閘”。

作為資本密集型行業，房地產一度有著通暢的A股融資渠道。上世紀90年代，隨著上交所和深交所的成立，第一批企業登陸A股市場，其中就包括為數不少的房地產公司。本世紀初，房地產市場化改革推動一批房企快速做大，並陸續登陸A股。

但是，2005年開始，房地產市場表現出週期性的投資過熱、房價上漲過快等情況。為此，監管部門開始對房企的融資進行管控，其中包括A股融資。關鍵的節點是，2018年10月，證監會明確，為防止募集資金變相用於房地產業務，房企或涉房企業申請再融資的，暫不推進稽核。這也正式宣告涉房企業A股融資暫停。

李宇嘉認為，鑑於目前房地產上市公司大面積違約、甚至陷入破產重組境地，涉及金融投資機構、投資者、地產在建專案、上下游建築企業、施工單位，供應商非常多。不管是出於保增長、保穩定，不要大起大落，守住不發生系統性風險的底線，還是保民生，保就業，風險有序釋放、平穩著陸的訴求很高，開啟資本市場融資，包括併購重組、再融資等，都是非常有意義的，及時的。

但是，需要注意的是，此次房地產再融資的開閘也是在“房住不炒”的政策基調下進行的，依然有嚴格的限制。

對此，李宇嘉表示：“兩個‘恢復’，有所為有所不為，恢復併購重組，物件限定很嚴格；恢復上市房企再融資，只是允許上市房企非公開方式再融資，而不是IPO，而且募集資金用於政策支援的房地產業務，包括‘保交樓、保民生’相關地產專案、保租房和拆遷安置專案。”

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 賈寧