房產合同律師——親屬之間簽訂借名買房協議登記人不認可怎麼辦

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。

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原告訴稱

趙某聰

向本院提出訴訟請求：一、請求法院確認

劉某珍

與

劉某娟

之間就北京市通州區

一號

房屋借名買房關係成立；二、請求人民法院判令

劉某娟

將上述房產過戶登記至原告名下。三、本案訴訟費由被告承擔。

事實及理由：原告與

劉某珍

於

2009年10月12日在北京登記結婚，2013年2月19日以

劉某珍

妹妹

劉某娟

的名義借名購買了位於北京市通州區

一號

的房屋（下稱涉案房屋）。

2013年4月17日，

劉某娟

出具親筆書寫的證明書，認可上述房屋為借用其名字實際為

劉某珍

出資購買的事實。

秦某剛

、

劉某娟

系夫妻關係，

劉某鵬

系

劉某珍

、

劉某娟

之父。

劉某珍

於

2019年6月22日去世後，原告多次與被告協商涉案房屋事宜，被告一直拖延不予理會。

劉某珍

是購房出資人，

劉某娟

是出名人，原告沒有出資。根據北京地區購房政策，

劉某珍

名下原有一套房產，再買房貸款貸的少。

當時

劉某珍

、

劉某娟

商量形成共識，借用

劉某娟

名字購買涉案房屋。購房首付

158萬元均系

劉某珍

支付，

2013年7月房屋交付後一直由原告、

劉某珍

居住。請求法院依法處理。

被告辯稱

劉某娟

、

秦某剛

、

劉某鵬

辯稱，不同意原告的訴訟請求。首先，

劉某珍

、

劉某娟

之間不存在借名買房關係。如果存在借名買房關係，

劉某珍

應有借名的原因及事由，但

劉某珍

本身具備在通州購房的資格，沒有借名的需要。第二，購房的款項是由

劉某娟

支付，也由

劉某娟

償還銀行貸款，雙方不存在借名買房關係。原告要求將涉案房屋登記至原告名下不符合法律規定。本案系合同糾紛，即使借名買房關係存在，也應是

劉某鵬

、原告共同繼承

劉某珍

的遺產，而不能單單登記在原告名下。另外，房屋過戶也存在事實障礙，因為涉案房屋存在銀行貸款，滿足不了過戶條件。請求法院駁回原告的訴訟請求。

首付

158萬元中的138萬元由

劉某娟

自己支付，另外

20萬元在籤認購書時，由

劉某珍

支付。

2013年時

劉某娟

已將該

20萬元還給

劉某珍

，購房的銀行貸款由

劉某娟

在還。房子

2013年7月份左右交付，由

劉某珍

、原告在住。

劉某娟

同意將涉案房屋借給他們住。

劉某娟

購買涉案房屋用於投資，並非自住。

劉某珍

沒有子女，所以根本沒有再另外購房的需要，不認可原告說法。原告所稱證明書，是因為

劉某娟

跟

秦某剛

年齡差距比較大。證明書放在

劉某珍

處是為了怕將來

劉某娟

、

秦某剛

之間出現關係破裂，可以保證這房子不被

秦某剛

分割，否則不會寫得如此簡單。

法院查明

原告與

劉某珍

2009年10月12日登記結婚。2019年6月22日

劉某珍

去世。

劉某珍

、

劉某娟

系

劉某鵬

之女。

劉某娟

、

秦某剛

系夫妻關係。

原告主張，

劉某珍

生前於

2013年2月借用

劉某娟

名義購買了涉案房屋，房款由

劉某珍

支付，房屋交付後一直由原告、

劉某珍

實際居住至

2019年12月，被告強行進入訴爭房屋。為證明其主張，原告提交了商品房認購書（原件）、證明書（原件）、物業公司證明、物業管理服務協議、治安消防安全協議、供暖費憑證、車庫出租協議、家政服務合同、物業監控影片、刷卡憑證、錄音錄影光碟、

劉某珍

日記、公證書（原件）、銀行轉賬憑證。

其中，商品房認購書顯示，

2013年2月19日，

劉某娟

與相關開發公司簽訂認購書，購買涉案房屋，房屋價款

5266932元，定金20萬元。證明書顯示：於2013年4月16日購買的位於北京通州區

一號

房產，雖然名為

劉某娟

，實際是

劉某珍

所購買，一切費用都是

劉某珍

所支付，與

劉某娟

無關（包括

秦某剛

）。此房

劉某娟

沒有任何權利支配（出租、出售或其他）。此房只有

劉某珍

一人有權利出租、出售或其他。落款處有

劉某娟

簽字並按捺手印。證明人處有

劉某君

簽寫字樣。落款日期為

2013年4月17日。

物業公司證明、物業管理服務協議、治安消防安全協議、供暖費憑證、車庫出租協議、家政服務合同顯示，原告、

劉某珍

在涉案房屋實際居住並支付供暖、家政等費用的情況。物業監控影片顯示，

劉某娟

沒有涉案房屋門的鑰匙，找人開啟涉案房屋的門鎖。刷卡憑證顯示，

劉某珍

支付了購買涉案房屋的定金

20萬元。錄音錄影光碟中內容顯示，原告曾與

劉某娟

就房屋如何處理進行溝通的情況，影片中

劉某娟

表示房子可能能賣

1300萬元，原告強調借用

劉某娟

名字買房，

劉某娟

並未作出明確否認意見，未表示房子系其自己購買，僅強調得聽

劉某珍

的意見。影片中

劉某娟

表示，

劉某珍

曾表示過房子可以給其一半份額。

原告不同意

劉某娟

的該意見。

劉某珍

日記記載其書寫的一些日常生活內容，未見直接說明涉案房屋借名買賣情況的內容。公證書顯示，

2013年2月17日，

秦某剛

（甲方）、

劉某娟

（乙方）經公證簽署了書面協議，約定甲方名下的財產歸甲乙雙方共同所有，乙方名下財產歸乙方個人所有。甲乙雙方各自債務由雙方共同承擔還款義務。銀行轉賬憑證顯示，賬號（被告認可系

劉某珍

名下賬號）向

劉某娟

名下賬號轉賬

6萬元。其餘三張銀行憑證未顯示付款賬戶的名稱，僅顯示

劉某娟

名下賬號收到

156萬元的情況。

針對原告提交的該部分證據，被告表示，認購書的真實性認可，證明目的不認可。如果真有借名買房關係，

劉某珍

只有在籤正式買賣合同時，才可能借用

劉某娟

名字簽約。認購書中之所以有

劉某珍

的聯絡方式，是因為籤認購書時

20萬元定金系

劉某珍

代付，後

劉某娟

償還了該筆款項。該認購書原件在原告處，原告應有其他相關證據的原件，原告所稱

12月10日房屋被佔導致其拿不到任何東西自相矛盾。

證明書的真實性認可，系

劉某娟

簽字，內容是否為

劉某娟

書寫需要核實（未在指定時限內提交書面核實意見），證明目的不認可。簽寫該證明書完全是因

劉某娟

怕

秦某剛

分房子，才寫了證明交給

劉某珍

。原告出示的物業、家政、供暖費等證據認可，亦認可原告在涉案房屋實際居住的情況，房子是

劉某娟

借給

劉某珍

、原告居住。

2019年確係找開鎖公司開的涉案房屋門鎖。

劉某珍

日記的真實性認可，但日記內容不能證明原告所稱借名買房關係。

對公證書的真實性認可，證明目的不認同。銀行憑證顯示的

6萬元屬實，

劉某珍

、

劉某娟

之間存款項往來，雙方互有打款，打款是為了弄銀行流水，但不能證明

劉某珍

、

劉某娟

之間存在借名買房關係。其餘的銀行憑證不認可，未顯示打款人。

針對原告為何持有認購書原件。被告表示，因為

劉某娟

經常買房，她認為只要簽了正式買賣合同，認購書就沒有太大用途了，所以沒關注過認購書在哪裡。買賣合同、票據都在被告手裡。針對原告為何持有

劉某娟

、

秦某剛

之間公證書原件，被告表示，不清楚。

被告表示，涉案房屋系

劉某娟

自己購買，支付了首付款

138萬元，與

劉某珍

之間不存在借名買房關係。房屋定金

20萬元由

劉某鵬

還給

劉某珍

。為此，被告提供了商品房認購書（影印件）、商品房現房買賣合同、個人房屋抵押借款合同、契稅發票、專項維修基金收據、所有權證、房款結清證明、銀行付款憑證、銀行結算業務申請書、中國銀行付款通知單、

劉某鵬

銀行業務憑單、存款回單。其中，商品房認購書（影印件）、商品房現房買賣合同、個人房屋抵押借款合同顯示，

2013年2月

劉某娟

與開發商簽訂涉案房屋認購書，

2013年4月

劉某娟

與開發商簽訂買賣合同（合同買受人預留聯絡電話為

劉某珍

的電話，無

劉某娟

的聯絡電話），

2013年5月

劉某娟

與相關銀行簽訂抵押借款合同，將涉案房屋抵押借款的情況。

契稅發票、專項維修基金收據顯示，涉案房屋相關稅費以

劉某娟

名義交納。房屋所有權證顯示，涉案房屋

2014年9月登記在

劉某娟

名下。房款結清證明顯示

2013年6月14日，開發商出具了涉案房屋房款結清的證明。銀行付款憑證、中國銀行結算業務申請書，中國銀行付款通知單顯示，2013年4月15日，付款人名稱為

劉某娟

，現金向開發商付款

138萬元，2013年6月14日，

劉某娟

向開發商付款

201378元。

劉某鵬

銀行業務憑單顯示

2013年10月23日，

劉某鵬

名下賬戶向

劉某珍

名下賬戶轉款

21萬元。存款回單顯示，

劉某娟

名下賬戶

2002年至2004年期間陸續存入11000元左右數額不等款項的八筆交易情況。食品經營許可證、營業執照顯示個體工商戶經營者登記為

劉某娟

的情況。

針對被告出示的證據，原告表示，認購書、買賣合同、抵押借款合同的真實性均認可，但

劉某珍

、

劉某娟

之間存在借名買房關係。具體經辦由

劉某珍

、

劉某娟

辦理，買賣合同中買房人電話是

劉某珍

電話，如果確係

劉某娟

買房沒必要留

劉某珍

的電話。發票、收據的真實性均認可，但不認可款項由

劉某娟

支付。因借名買房所有費用登記在

劉某娟

名下很正常。

劉某娟

提供的刷卡付款憑證真實性認可，但具體由

劉某珍

經辦，涉及付款原告不太清楚。

劉某珍

事後應該已經償還了相關款項，

劉某娟

僅為代付。

劉某珍

身體不好，一些手續由

劉某娟

經辦。

劉某娟

名義付的

138萬元現金來源於

劉某珍

，原告、

劉某珍

一起和

劉某娟

、

秦某剛

一起將錢交給開發商。

劉某娟

經營個體工商戶與本案資金無關聯性。被告未出示其購房的銀行流水。

本院詢問首付款

138萬元現金的情況。被告表示，

劉某娟

有存現金的習慣。

138萬元現金不完全是她自有，有一定數額的借款。在家放了六七十萬元現金，有一部分從朋友那借的現金。

訴訟中，雙方均認可涉案房屋現仍有抵押貸款未還清，均表示無經濟能力解除抵押。

裁判結果

一、確認

劉某珍

與

劉某娟

之間就北京市通州區

一號

房屋存在借名買房關係。

二、駁回原告

趙某聰

的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。

原告系

劉某珍

丈夫，

劉某珍

去世情況下，

劉某珍

所涉相關借名買房法律關係與原告存在法律上的利害關係，原告主體適格。依據民事訴訟高度蓋然性證明標準，對雙方意見、證據進行審查，

法院

認為

劉某珍

、

劉某娟

之間針對涉案房屋存在借名買房關係的事實，具有高度可能性，應當認定該事實存在。

理由如下：首先，

2013年4月

劉某娟

自行書寫（未在指定時限內提交核實意見，

法院

認定系

劉某娟

自行書寫）的證明書，寫明瞭涉案房屋雖登記在

劉某娟

名下，但系

劉某珍

購買，一切費用都是

劉某珍

支付，與

劉某娟

無關（包括

秦某剛

），

劉某娟

對房屋無任何權利支配。該部分內容直接證明了

劉某娟

認可其與

劉某珍

就涉案房屋存在

劉某珍

出資、

劉某娟

出名的借名購房關係。

劉某娟

雖解釋稱，出具該證明係為了防止

秦某剛

分割涉案房屋，但

劉某娟

所述該項意見明顯不合常理。

不僅如此，

劉某娟

、

秦某剛

2013年2月經公證已簽署相關財產協議，約定

劉某娟

名下財產歸其個人所有，

劉某娟

已無擔心

秦某剛

分割其名下財產的必要，其

2013年4月再出具上述證明防範

秦某剛

已無必要，其解釋意見

法院

不予採納。其次，原告出示的物業證明、合同等證據證明，房屋交付以來，原告、

劉某珍

共同居住使用涉案房屋。被告雖稱系

劉某娟

將房屋借予原告、

劉某珍

居住，但其未就雙方存在借用關係這一環節提供任何證據。且

劉某娟

該主張與原告持有購房意向書原件、公證書原件、認購人處預留有

劉某珍

手機號、房屋買賣合同買房人處僅預留

劉某珍

手機號無

劉某娟

聯絡方式等客觀情況明顯矛盾，

劉某娟

該項意見，

法院

亦不予採納。

再次，原告提供的錄音錄影中，原告明確提出系借

劉某娟

名字購房的意見，

劉某娟

未提出任何明確異議，未強調其系真實購房人，而是反覆強調聽

劉某珍

的意見，還表示

劉某珍

曾有房子給其一半份額的意見。這些內容與

劉某娟

自稱的其系真實買房人、其系涉案房屋真實產權人的意見，明顯矛盾。又次，

劉某娟

雖提供了商品房現房買賣合同、個人房屋抵押借款合同、契稅發票、專項維修基金收據等證據，該部分證據顯示簽約人、契稅等費用交款人為

劉某娟

，但這些情況與借名買房關係沒有邏輯上的矛盾。不僅如此，監控錄影顯示

劉某娟

等在涉案房屋家中無人情況下，找開鎖公司進入涉案房屋，其如何取得相關憑據原件存有一定疑問。

再次，涉案房屋首付款為

138萬元，系較大數額款項，

劉某娟

稱其在家中存放大量現金，從家中直接取現支付首付款與一般生活經驗不符。

劉某娟

稱其已償還

劉某珍

代付的

20萬元定金，但其提供的憑證系

劉某鵬

向

劉某珍

轉賬的憑證，且數額不符。所以，綜合上述諸多情況，

法院

認定

劉某珍

、

劉某娟

之間針對涉案房屋存在借名買房關係。原告要求確認

劉某珍

、

劉某娟

之間針對涉案房屋存在借名買房關係的訴訟請求，

法院

予以支援。

需要特別說明的是，因

劉某珍

在涉案房屋購房貸款償還完畢前已去世，後續房款支付可能會影響到房屋權益份額的處理，

法院

對借名買房關係的認定意見，不等同於對房屋出資、產權份額的直接認定和處理，需雙方各自提供相關證據再行解決。訴訟中，雙方均認可涉案房屋現仍有抵押貸款未償還完畢，抵押權仍未解除，雙方均表示無力償還欠款解除抵押。此種情況下，房屋不具備過戶的條件。原告要求將涉案房屋登記至其名下的訴訟請求，

法院

不予支援。