【熱點】中介費3% ，北京約談鏈家，你知道鏈家的錢在哪裡嗎？

費少個貝讀什麼

前情提要：

網易新聞報道：貝殼多地中介費漲至3%

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這幾年，鏈家的高層一直是北京住建部門和消保委約談的常客。

在2017年房價竄至頂點的前夕，北京市的管理部門又集中約談了鏈家、我愛我家、麥田等幾家中介老大，核心的談話內容只有兩個：降低中介費、把資訊系統開放給監管部門。

最後，這兩個要求都不了了之，北京鏈家在北京的中介費至今還是2。7%。但是，也很難說，如果不是這次約談，鏈家會不會漲到3%。

因為，轉過眼來的第二年，鏈家在上海就上調了中介費，由原來的總共2%，提高到3%，其中買家承擔2%，賣家承擔1%。

但是，有過買房經驗的人都知道，二手房交易過程中出現的所有稅費（包括中介費），不管法律上應該由誰支付，現實中一概是由買方承擔的。所以，在上海透過鏈家買房的人，絕大多數都“自然而然”地付了總體3%的中介費。

之後，深圳、廣州、成都，直到最近的重慶，鏈家都選擇在合適的時機，逐個把中介費上調到了3%。

重慶這次的不同在於，之前的城市是僅在鏈家渠道內上調中介費，而重慶是貝殼旗下全線上調，包括鏈家、德佑、中環、恩居、21世紀不動產。

恩居是重慶本土品牌中的老二，有400家左右門店。鏈家在重慶大概有100家門店，德佑有將近100家。中環在重慶大約有70家店。

21世紀不動產從58陣營反水投靠貝殼之後，開始加速擴張規模，並在2019年成立了重慶區域公司，提出2020年開業300家門店的目標。但實際開業量估計沒那麼多，應該有100多家。

這幾家貝殼系的品牌在重慶的門店總量約在700-900家的區間。

很多人說，貝殼漲了中介費，買房可以跳單到別家啊。

貝殼在重慶有個死對頭：到家了。兩家一度打得不可開交。之前“到家了”的中介費（有幾大項）基本和鏈家持平，買房人沒有跳單的動力。

現在應該會有一部分人跳單，但到家了的門店數量大概在400家左右，規模只有貝殼的1/2。

另外，房產是圍繞某個具體小區和商圈的區域競爭，在貝殼系高密度佈局社群的範圍內，買房者不一定能找到合適的中介和房源去跳單。如果賣家認定了貝殼，操作起來就更難——而買方的原則是總價第一、省事第二。

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中介費應該收多少？收多少才能覆蓋客戶流失掉的損失？並保證公司業績增長和員工收入增長？

每次調價前，貝殼是經過嚴格的資料測算的——這就是貝殼多年佈局大資料的成果。

如果你是一家大中型中介，就不要想著從它們嘴裡吃到漏掉的東西，必須正面剛。如果你是一個小品牌，貼身撿漏也不失為一種策略。一定要記住，包括鏈家在內的貝殼系是很聰明的對手，他不會主動犯錯誤。

貝殼這次調價的時機也很巧。

根據統計局的官方資料，1月份，重慶新房環比上漲0。5%，同比上漲4。9%。二手房環比上漲0。3%，同比去年基本持平。

但貝殼的內部資料比統計局要“快一步”。在貝殼系統內監測到，2月份重慶二手房調漲價格的房源數量佔比已逼近50%。

有一半業主都在看漲，這個體量比例，再加上中介的“資訊不對稱”暗示，已經足夠影響市場預期。對於買房者來說，一套150萬的房子，中介費多了1。5萬，漲價500元/平米，總價會多5萬以上，你會選擇快點入市，還是拉長週期去冒風險跳單？（備註：重慶主城區二手房均價約12000-15000元/平米。）

強大的貝殼資料系統，一度成為業內和業主、買房人判斷市場冷暖的“風向標”。這也正是北京、深圳約談貝殼，讓後者隱藏曆史成交價格的原因。

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2018年，鏈家在上海上調中介費。也是這一年，貝殼正式成立。一向低調，一年只參加四次商務飯局的左暉，開始不斷出現在公眾視野內。

左暉十數次演講中高頻出現了幾個核心詞：

存量時代、脫貧、經紀人的尊嚴、正迴圈。

這幾個詞，大房深度解讀一下：

馬上要進入存量時代了，二手房會超過新房佔據主流，未來五年內經紀人的數量會翻倍，這是時代的紅利，貝殼既要抓住成交量的紅利，又要抓住經紀人規模增長的紅利，在兩端都做大。

所以，一向對資本市場不感冒的左暉，一反常態，在兩年多時間內就把貝殼推上市了。因為：資本是縮短時間的最好渠道。

融到錢之後，貝殼大規模擴張，不僅在二手房，新房也同步出擊，並佈局家裝、海外地產。甚至，透過入股的形式快速拿下一些二三線城市的本土龍頭中介。

另一個動作：貝殼不斷提高經紀人的待遇，提高招聘成本，讓競爭對手難以跟上。在北京，10年前的情況是：鏈家是黃埔軍校，一些從鏈家出來的經紀人，去其它中介當店長。而這幾年，北京鏈家的經紀人裡面有大量從我愛我家、麥田跳過來的黃金經紀人。

線上平臺、經紀人待遇、門店數量，這三個主要方面都是需要砸錢的，貝殼和鏈家同時砸錢。第一下就在北京把思源、中原、Q房砸死了。

從官方說辭來看，貝殼提出：對經紀人好。只有提高經紀人的收入，才能讓他們長期留在行業內，並形成積累。

這個方向是對的。

左暉說，“這個行業如果想有一些高素養的人去服務的話，大概需要經紀人收入是城市人均收入的1。2倍。”

所以，在貝殼融資成功和上市前後，鏈家（貝殼親兒子）、德佑（貝殼大侄子）在各個城市提高了經紀人工資。

有些城市，鏈家人的收入已經是當地人均收入的2-3倍。

與此同時，貝殼在宣傳風格上全面向網際網路大廠對標，贊助“奇葩說”、“樂隊的夏天”、“脫口秀”、“東京奧運會”等大型娛樂節目和賽事，投入千萬甚至億級的市場廣告費用，具體費用在多少，我們不妨看看貝殼找房CMO宋琦此前在接受媒體採訪談到的數額。

貝殼找房CMO接受採訪談贊助費用

貝殼還在搞新房佣金墊付等墊資動作，以拉攏代理商。2019年貝殼付給代理商、經紀人的佣金成本增加到347億元，同比增加了60%

花錢的地方多了，自然需要更多收入來覆蓋，漲價的衝動會越來越強。

實際上，除了中介費漲價，貝殼系統內針對經紀人和門店的收費專案也越來越多，困在貝殼系統內的經紀人，在“百萬門店”、金牌經紀人的財富示範效應下，根本就停不下來。

但對於被困在中介費上漲門外的買房人，他們只有一個簡單的問題：

你的服務值這麼多錢嗎？