《山東省物業管理條例》最新修改！鼓勵有條件的樓棟加裝電梯

齊魯晚報·齊魯壹點記者 楊璐

12月3日，山東省十三屆人大常委會第三十二次會議表決通過了《山東省人民代表大會常務委員會關於修改〈山東省動物防疫條例〉等七件地方性法規的決定》，其中《山東省物業管理條例》將根據本決定作相應修改，重新公佈。

齊魯晚報·齊魯壹點注意到，第四十四條改為第三十六條，第一款增加一項，作為第九項：“（九）從建築物中拋擲物品的行為；”

第五十七條改為第四十九條，第二款修改為：“建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後產生的收益，屬於業主共有。共有部分收益的分配，由業主大會決定。”

第七十二條改為第六十四條，增加一款，作為第四款：“物業服務人不得采取停止供水、供電、供氣、供熱等方式催交物業服務費。”

第八十五條改為第七十七條，第三款修改為：“縣級以上人民政府應當按照規定將舊住宅區改造納入保障性安居工程並給予資金補助；開發專案設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬頻資料傳輸等專業經營設施裝置改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，專業經營單位承擔由其運營管理的設施裝置建設支出；業主專有部分的設施裝置改造支出，由業主承擔。設區的市、縣（市、區）人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。”

將第八十六條改為第七十八條，增加一款，作為第二款：“鼓勵有條件的樓棟加裝電梯。具體辦法由縣級以上人民政府制定。”

具體修改如下：

對《山東省物業管理條例》作出修改

1。將第二條中的“物業服務企業或者其他管理人”修改為“物業服務人”。除第一條和本條外，其他條文中的“物業服務企業或者其他管理人”和“物業服務企業”均修改為“物業服務人”。

增加一款，作為第二款：“物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。”

2。將第五條修改為：“省人民政府住房城鄉建設主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

“設區的市、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門或者設區的市、縣（市、區）人民政府確定的物業主管部門（以下統稱物業主管部門），負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

“城市管理、綜合執法、財政、民政、發展改革、公安、自然資源、生態環境、市場監督管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。”

3。將第九條修改為：“建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當向物業主管部門申請劃分物業服務區域。

“物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在徵求街道辦事處、鄉鎮人民政府等單位的意見後進行劃分登記，並告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業服務區域向物業買受人明示。”

4。將第十條修改為：“物業服務區域劃定後，確需調整的，由物業主管部門按照本條例的規定重新進行劃分登記，並應當經相關物業服務區域內業主依法共同決定。”

5。將第二十二條改為第十五條，第二款修改為：“物業服務人承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施裝置進行查驗。”

6。將第二十五條改為第十七條，修改為：“建設單位應當按照規定，與相關專業經營單位辦理專業經營設施裝置移交手續，並協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。”

7。將第二十八條改為第二十條，第三款修改為：“符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

“（一）已交付的業主專有部分面積的比例達到百分之五十以上；

“（二）已交付的業主人數的比例達到百分之五十以上；

“（三）向首位業主交付滿兩年且已交付的業主人數的比例達到百分之二十五以上。”

8。將第二十九條改為第二十一條，本條中的“三十日”修改為“六十日”。

9。將第三十條改為第二十二條，第二款修改為：“對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業服務區域內公告，並透過書面或者其他方式通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以複核並告知異議人複核結果。”

將第三款中的“六十日”修改為“九十日”。

10。將第三十二條改為第二十四條，修改為：“下列事項由業主共同決定：

“（一）制定和修改業主大會議事規則；

“（二）制定和修改管理規約；

“（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

“（四）選聘和解聘物業服務人；

“（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

“（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

“（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

“（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

“（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

“業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”

11。將第三十三條改為第二十五條，修改為：“業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

“（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

“（二）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。”

12。將第三十四條改為第二十六條，修改為：“業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見或者網際網路徵求意見的形式。”

13。將第三十八條改為第三十條，第一款中的“三人”修改為“五人”。

將第二款中的“三日”修改為“七日”。

14。將第四十一條改為第三十三條，第一款中的“六十日”修改為“九十日”。

15。將第四十二條改為第三十四條，第一款第四項修改為：“（四）違章搭建建築物和構築物等違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；”

16。將第四十四條改為第三十六條，第一款增加一項，作為第九項：“（九）從建築物中拋擲物品的行為；”

將第二款修改為：“業主大會或者業主委員會發現有前款規定行為的，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；物業服務人發現有前款規定行為的，應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。”

17。將第四十七條改為第三十九條，修改為：“業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知物業服務人；按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。

“業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，未告知物業服務人的，物業服務人有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業服務區域。”

18。將第四十八條改為第四十條，修改為：“物業服務人應當提示業主或者物業使用人在裝飾裝修住宅時注意下列事項：

“（一）允許施工的時間；

“（二）廢棄物的清運與處置；

“（三）住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；

“（四）禁止行為；

“（五）按照管理規約、臨時管理規約的規定交納裝修保證金；

“（六）需要注意的其他事項。”

19。將第四十九條改為第四十一條，第二款修改為：“物業服務人對住宅裝飾裝修活動進行必要的現場檢查時，業主或者物業使用人應當配合。”

20。將第五十七條改為第四十九條，第二款修改為：“建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後產生的收益，屬於業主共有。共有部分收益的分配，由業主大會決定。”

21。將第六十條改為第五十一條，修改為：“物業服務人可以聘請專業服務單位承擔設施裝置維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業服務區域內的全部物業服務一併委託給第三人，或者將全部物業服務支解後分別轉委託給第三人。”

22。將第六十二條改為第五十三條，修改為：“物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展環境衛生、文明建立、志願服務等相關工作。

“物業服務人的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得違規強制物業服務人代收有關費用和提供無償服務。”

23。將第六十三條改為第五十四條，修改為：“支援物業服務人建立行業自律組織，規範行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務人的合法權益。”

24。將第六十五條改為第五十六條，第五項修改為：“（五）物業使用中對禁止行為的制止、報告等義務；”

將第八項修改為：“（八）其他物業服務事項。”

25。將第六十六條改為第五十七條，增加一款，作為本條第四款：“物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。”

26。將第六十七條改為第五十八條，修改為：“解除或者終止物業服務合同，應當依法履行提前通知義務。

“物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，並如實告知物業的使用和管理狀況。”

27。增加一條，作為第五十九條：“物業服務人應當嚴格履行物業服務合同約定，透過懇談會等方式及時瞭解業主對物業服務的需求，化解物業服務糾紛，定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費專案、收費標準、投訴渠道、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。”

28。將第六十八條改為第六十條，第二款修改為：“實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和服務成本等，制定相應的基準價和浮動幅度，並向社會公佈。”

29。將第七十一條改為第六十三條，第二款修改為：“物業服務人依約履行義務的，業主應當按照約定交納物業服務費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。”

30。將第七十二條改為第六十四條，增加一款，作為第四款：“物業服務人不得采取停止供水、供電、供氣、供熱等方式催交物業服務費。”

31。將第七十八條改為第七十條，修改為：“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬頻資料傳輸等專業經營單位，應當承擔由其運營管理的相關管線和設施裝置的維修、養護、更新責任。

“專業經營單位對相關管線和設施裝置進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。”

32。將第七十九條改為第七十一條，修改為：“專業經營單位可以將相關專業經營設施裝置的維護、保養等事宜委託給物業服務人承擔，物業服務人可以按照委託合同向專業經營單位收取報酬。

“應當由專業經營單位承擔的相關管線和設施裝置的維修、養護、更新費用，不得從專項維修資金中列支。”

33。將第八十一條改為第七十三條，修改為：“物業管理、綜合執法、公安、自然資源、生態環境等部門應當建立違法行為投訴登記制度，並在物業服務區域公佈工作職責和聯絡方式，對違法行為及時作出處理。”

34。將第八十三條改為第七十五條，本條中的“也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴”修改為“也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴”。

35。將第八十四條改為第七十六條，刪除本條中的“計劃生育”；將“突發事件應急知識”修改為“突發事件應對知識”。

36。將第八十五條改為第七十七條，第三款修改為：“縣級以上人民政府應當按照規定將舊住宅區改造納入保障性安居工程並給予資金補助；開發專案設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬頻資料傳輸等專業經營設施裝置改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，專業經營單位承擔由其運營管理的設施裝置建設支出；業主專有部分的設施裝置改造支出，由業主承擔。設區的市、縣（市、區）人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。”

37。將第八十六條改為第七十八條，增加一款，作為第二款：“鼓勵有條件的樓棟加裝電梯。具體辦法由縣級以上人民政府制定。”

38。將第八十七條改為第七十九條，本條中的“由社群居民委員會組織實施”修改為“可以臨時由社群居民委員會組織實施”。

39。將第八十八條改為第八十條，修改為：“未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金；物業服務人可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。”

40。刪去第十三條第二款、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條第二款、第二十四條、第二十七條第二款、第四十六條第二款、第五十九條、第六十一條第二款、第八十六條第二款、第九十條、第九十一條、第九十二條、第九十三條和第九十四條第一項、第二項、第四項。