東莞工改工中M1和M0在規劃建設管理方面有何異同？

本期為第三期，我們重點探討工改M0與M1規劃編制階段所關注的一些問題及差異，包括：

第一，M0和M1的容積率分別可以做到多少？

第二，M0和M1在建築設計方面分別有哪些管控要求？

第三，

M0和M1

在方案

中分別需要做出哪些貢獻？

1、容積率

東莞的工改工中，工業地塊的容積率規則區別於居商類改造專案，是

直接賦值的，

M1和M0都鼓勵提容增效。

總體來看，工改M0的上限值和下限值都高於工改M1，土地使用更集約化。

M1的容積率區間為2。0-4。0，

下限2.0，上限4.0

。

M0的容積率區間為3。0-6。0，

下限為3.0，一般情況下上限為5.0，條件允許可達到6.0

（條件允許是指

滿足城市空間品質、公共服務設施、交通設施和市政設施承載能力的

情況下）。

容積率給定了區間值，具體能做到多少，也是要結合城市空間品質、交通設施和市政設施承載能力等綜合論證後來確定。

2、建築設計

在建築設計方面，M0和M1對

限高、建築密度、層高、荷載、套內面積等方面

均有管控要求，但具體要求略有不同。

在限高方面，M0的建築限高為100m，M1的建築限高為60m，專案有特殊要求的可適當提高限高控制。

在建築密度方面，M0和M1均要求建築密度原則上不大於50%。

建築密度屬於上限管控，原則上不突破，但特殊情形可適度放寬。如M1類專案，

因生產工藝、流程需求，

經過研究論證可適當提高建築密度；M0類專案，

工業廠房

佔比較

多時，

可適度提高建築密度。

在層高方面，M0和M1的要求是一致的，首層不高於8m，二層以上不高於6m。

層高控制的是上限值，不能超過這個數值。那麼，在實際建設中就會產生新的疑問，到底做到多少符合目前市場對於產業空間的需求。這裡提供一組調研資料可供參考，

大多數企業空間需求偏向於首層7.5m，二層以上5m。

在荷載方面，M1比M0的荷載要求更高，平均每個層級高出200公斤/平方米。

荷載分為

首層、二三層、四層以上

三個層級管控，首層要求最高。M1首層要求不小於1200公斤/平方米，二三層不小於800公斤/平方米，四層以上不小於650公斤/平方米。

M0的荷載要求相比M1，平均每個

層級少

200公斤/平方米。

荷載管控要求屬於

下限管控，實際不得低於以上數值

。在實際建設中也存在到底要多少的問題，同樣也有一組調研資料可供參考，市場對於廠房荷載需求，

首層、二、三層大約為2000公斤/平方米，四層以上約750公斤/平方米。

在標準層和單元切分上，M0的要求更為明確，面積要求更大。

M1規定了

每個基本單元套內面積下限為500平方米，

對單棟套內面積沒有要求；而M0

每個基本單元套內面積下限為800平方米，

下限比M1更高，同時還規定了單棟套內面積需超過2000平方米。

在停車位配置上，M0的配置標準整體大於M1。

M1的停車位配置標準受到容積率是否超過3.5和建築產權是否分割的影響

，可分為

0.6個停車位/100平方米和0.3個停車位/100平方米

兩種情形。

每百平方米配置不低於0。6個停車位的情形包括：

容積率＜3.5且分割銷售的工業用地;

容積率≥3.5的工業用地。

每百平方米配置不低於0。3個停車位只有一種情況：

容積率＜3.5且不分割銷售的工業用地。

M0只區分產業用房和配套用房，以此來分別確定停車位標準。

產業用房部分

按計容建築面積每百平方米需配置0。6個車位；

配套用房部分

按計容建築面積每百平方米需配置1。2個車位。

3、土地、用房貢獻

工改M1類專案，沒有用地和用房的貢獻底線要求，按需移交用地即可。

在實際專案中，就需要結合上位規劃情況來進行判斷了，上位規劃有配套用地那就落實，沒有配套用地則無需貢獻。

工改M0類專案在土地、用房貢獻方面有明確的要求。

要求

集中貢獻用地不低於2%、且不少於 3000 平方米

；同時，M0需

將專案總佔地面積 15%的土地

無償貢獻給政府，對於此條，2022年徵求意見稿中提出一些新的處理方式，如果貢獻面積不足10000平方米時，按照M0出讓底價的2倍補繳底價後，可不貢獻土地。

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