長白島價值已達天花板？這裡的品質房還能投資嗎？

今天長白島的投資短板是什麼？

從目前這個時點，再入手投資長白島的品質房，就不要看它的優勢要素了。根據“木桶原理”，一個均價在20000元左右的房產，有多少優點，都是這種專案的本分，我們應該找短板。長白島的缺點是，目前已經進入到“成熟期”板塊，面臨著從“成熟期”向“衰退期”板塊衍變。這裡講的是投資，投資是一個“從無到有”的過程，並不是一個“從有到無”的過程，為什麼說長白島板塊已經徹底進入到“成熟期”？因為，長白島已經沒有可拍住宅用地。如果從有到無，甭管經歷多久，也不是成功的投資。

什麼是“從有到無”呢？比如：環境，周邊的早期產品房齡越來越老化；學區，不停的被集團化教育所稀釋；交通：越來越堵塞等等。

什麼樣的人適合長白品質房？

必須子女有學區的真實需求。也就是說您的子女是適齡入學人士，這是一個大前提。您沒有學區的需求，不建議投資長白島的品質學區房。

所謂“投資”，是一個“從無到有”的過程。投資的時候沒有地鐵，後來有了；投資的時候沒有名校資源，也沒有學區溢價，只是一個概念學區，後來成了名校；從前沒有綜合體商業，後來有了商場等等。所謂“品質”，單價高、面積大、總款高，與之相對應的是“流通性差”。學區房，就是教育資源中的名校，只要算是學區房，在置業的時候，就有30%-50%左右的總房款溢價。

必須有經濟條件考慮時間成本的富裕家庭。這一點就很明確了，您是富裕家庭，您考慮的是孩子上學的時間成本，也就是節省路途上的時間。富裕家庭置業長白島的首要目的，並不是投資發大財，他們的目的是省時。

如果是普通家庭，完全可以置業類50平左右，單價13000元左右的學區房；然後把學區房出租，同時在奧體或者於洪新城投資品質房居住。這樣的學區房，單價低、總款低，有租售比，未來流通性強，便於出手。所以說，對於低總價的學區房，無論您有沒有子女入學需求，都可以博一把，因為周邊沒有土拍拉力與更新、更貴的品質專案，再來一輪拉動板塊的市場價格了。

“成熟期”與“發展期”有哪些辯證關係？

從投資角度上來分析，我們必須要投資“發展期”板塊的專案產品，避免投資“衰退期”板塊的產品。因為投資的目的是：投入固定的成本，獲取“上不封頂”、“無窮”的利潤。如果投資“成熟期”或“衰退期”板塊的專案，反襯出來的邏輯就是：投入成本很高，利潤反而相對微薄。

長白島房價快速漲的深層次原因

早期長白島實現樓價跳漲的幾大原因：

1、貫通母城，板塊的外延十分優秀。

2、長白島教育資源，穩如磐石。

3、景觀、配套、環境，北有渾河、南有內河。

4、品牌開發商聚集。

5、板塊拓展力強，土地儲備充足。

透過上面第5點要素，引出了長白島的瓶頸與“衰退期”。因為目前長白島內幾乎沒有待出讓住宅用地了，長白島的專案也徹底進入到“成熟期”。漫長的成熟期之後，就是部分專案老化。老化是多方面的，包括外觀、園區、物業、戶型等等。由內至外，一部分人士會離開長白島。

長白島真正實現房價跳漲的本質原因並不是上述5條因素。是什麼呢？是瀋陽市取消了花錢擇校這一規則。如果跟以往一樣，花點“學校援建費”就能輕鬆的擇校，就沒有那麼多人往長白島折騰了。一個新的規則，才是長白島樓價實現跳漲的本質原因。

規則不是靜止的，目前有了集團化辦學，分校如雨後春筍一樣多。長白島的學區與瀋河7中學區的最拿手好戲就是”三校（實驗、二中、育才）升學率。新的規則是：2年以後，三校也要有指標到校名額分配，數量上是總錄取名額的50%以上，而且大機率會是全市範圍分配。這一新的規則，對長白島與瀋河7中這種傳統學區房，會造成一定衝擊。

說一千道一萬，當年限擇校規則能成就樓價跳漲，那麼教育的均衡化，同樣能加速學區的大洗牌。