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放風超5萬㎡,南京河西南這個“銀城造”3月底一把梭哈
由 地產銳評 發表于 旅遊2023-01-29
簡介④ 戶型設計有突破江宸府做了兩個主力戶型,陽臺都是落地窗設計(未來封閉交付),南向窗牆比達47%
深業龍灣上府怎麼樣
2022河西南首發純新盤來了。
江宸府
預計3月底一把梭哈,主力戶型143、198㎡,
含包放風5-5.1萬/㎡
。
這一價格與去年底出貨的深業龍灣上府相比,基本持平。但江宸府的起步戶型卻多了近30㎡,入手總價門檻也多了130-146萬左右。
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江宸府所在地塊,去年520被下關城開、南京宏順拿下,地價35907元/㎡,毛坯限價44440元/㎡。後確定由下關城開、宏順、中梁、銀城四家聯合開發,
銀城操盤
。
專案位於中和路、秦新路交匯處,挨著升龍天匯C區、清潤園等小區,東側是規劃中學用地。
從地圖上看,說江宸府位於河西南的“邊緣”地帶也不為過
。
這裡離河西南的中軸線江東南路較遠,與金地、正榮等四大綜合體也有一定的距離。不過
去年底開通的地鐵2號西延線螺塘路站就在江宸府西側
,公共交通加分。
整體看下來,能感受到開發商為彌補區位的缺憾,而在產品上做了不少增項,一起看看:
① 樓棟戶型分佈純粹
小區體量不大,只有2棟30層住宅共180套房,錯開排布,彼此互不遮擋,便於觀賞秦淮新河風光帶。
戶型分佈上,1號樓是
198㎡四房兩廳三衛
(共60套)
,2號樓是
143㎡四房兩廳兩衛
(共120套)
,均為
兩梯兩戶、室內層高3.1米
。
這樣的好處是每棟樓的戶型相對純粹,兩梯兩戶約等於一梯一戶,私密性更強且北向沒有連廊。
② 整體景觀較為用心
江宸府的體量不大,但社群裡的綠化、會客廳、遊樂場等設施都有。
較為出彩的是南向主大門的打造,據說造價近200萬
,頂部是香檳金鋁板,牆面是藍寶石花崗岩,明城牆元素呼應南京特色,並種植了羅漢松修飾。
③ 地上、地下雙大堂設計
江宸府的兩棟住宅都做了地上地下雙大堂設計,
地上是6.2米挑高、地下是3.95米
,放在河西南來看比較少見。
④ 戶型設計有突破
江宸府做了兩個主力戶型,陽臺都是落地窗設計
(未來封閉交付)
,
南向窗牆比達47%
。其中,198㎡戶型和大校場錦雲臺189㎡的有異曲同工之妙,有
270°轉角陽臺、南向雙套房等配置
;雖然是高層,但經過設計上的最佳化,得房率高達80%
(143㎡在74%左右)
。
這一戶型是兩梯兩戶,連線客廳的轉角陽臺在東、西側,
這樣設計的好處是便於觀景
。但
進門不遠處就是臥室,且廚房到餐廳、客廳的動線過長
。另外,陽臺
轉角的部分開間、進深尺度再大些就更好了
。
也有一些小遺憾:江宸府的外立面配置1-2層是幹掛石材,2層以上是大面積玻璃,區域性搭配淺灰色真石漆。
如果把區域性的真石漆都“拿掉”,換成石材或鋁板,會不會更有質感
?
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目前,江宸府已經公開了143㎡升級裝修樣板間,
預計3月底首開,首付大機率8成,含包放風均價在5-5.1萬/㎡
,含包總價門檻在715萬左右。
結合143㎡戶型圖,一起看看升級裝修明細。
硬體配置上,江宸府有
大金中央空調、威能地暖以及百朗新風
,另外
廚房做了威能或菲斯曼的中央直飲水
。
入戶是富新或新多的鋼木複合門,搭配松下的四合一智慧門鎖。三段式玄關櫃正對入戶門,鞋櫃精靈、石英石臺面都是交付標準內的,地面還預留了掃地機器人的插座。
右手邊是廚房,牆地面是蒙娜麗莎
(或馬可波羅、諾貝爾)
的仿大理石瓷磚;我樂或歐派的定製櫥櫃,
博世或西門子的油煙機、燃氣灶、洗碗機、蒸烤箱
,
弗蘭卡或鉑浪高的水槽、龍頭
等,都在升級交付標準內。
餐客廳一體,
是6.7米的橫廳設計
。餐廳做了木飾面背景牆,客廳則有巖板電視背景牆以及不鏽鋼的裝飾櫃。
陽臺也是6。7米的開間,轉角落地窗,採光和視野將會很棒。
主臥是套房設計,轉角窗增加室內採光。主衛的
龍頭和花灑是高儀或漢斯格雅品牌,潔具是唯寶或杜拉維特品牌
。另有摩恩或科勒的紙巾架、毛巾架、地漏,百朗或松下的暖風機,我樂或歐派的衛浴櫃等。
注意了,143㎡、198㎡的主衛均有浴缸。不過143㎡的淋浴與浴缸一體,部分買房人會介意。
客衛,選用品牌與主衛基本一致。一個細節,
客衛的馬桶和主衛的一樣,也是唯寶智慧一體化的
。南京的改善樓盤看多了大家自然會知道,客衛和主衛都用智慧一體馬桶的不多見。
南向次臥↓
北向次臥↓
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總結來看,江宸府優缺點明顯:
優點上,銀城操盤,品質可期;小區南向無遮擋、景觀視野較為優渥;
周邊次新房均價在6.1-6.7萬/㎡不等,有超萬元/㎡的倒掛優勢
;出門就是地鐵,公共出行方便。
缺點上,專案位於河西南的邊緣區域,離商業、醫療等配套較遠。大家可以根據自己的實際需求進行理性選擇。
除了江宸府,今年河西南還將有6家純新盤扎堆,選擇面廣了很多。另外,金基、保利、香港嘉華等品牌房企的加盟,讓河西南新盤的產品力更值得期待。
不過“河西南”控需要注意,今年板塊新房市場會呈現幾個走勢:
① 房價基本明朗
。河西金茂府含包均價近6萬/㎡,華潤置地魚嘴潤府前期均價3。98萬/㎡。除了這兩個非純新盤,後面河西南都將是雙限地塊,毛坯限價在44000-46350元/㎡不等,
各家價格的唯一的變數就在於升級包的定價了
。
② 有望迎來高階改善的產品力時代
。以待入市的7家純新盤舉例,嘉華G72有100-120㎡的剛改戶型,江宸府起步就是143㎡,建鄴城建G113預計做140-160㎡的主力戶型,而棲霞建設G112、中北金基G115放出風聲要做200㎡以上的大戶型。
這些新盤將一改河西南初代星八客的剛改定位,向高階改善努力
。不過這也意味著未來入手河西南的資金門檻,將大幅提高。