限價限簽下，一手房該如何搶？

廣州樓市很魔幻。

去年的這個時候，樓盤加大優惠力度、拍高價地等各種舉措為廣州樓市造勢，到了今年，廣州樓市就“限”聲一片了。

隨著幾輪政策的更迭，廣州樓市的溫度逐漸下降，愈發有進入新一輪行情之感。

我們一起看看，目前樓市主要有哪些降溫表現。

其一，限價，在廣州多個一手樓盤確實存在。

根據一手銷售的訊息，廣州一手樓盤目前遵循加推“最新備案指導價不能超過近期成交最高價”的原則，不可高於上一次備案價的3%，每一套房也不可高於上一次網籤最高價，而全新樓盤則參考區域內其他專案的指導價。

原則上，超過指導價的樓盤肯定拿不到預售證。

其二，限價之下預售證驟減，如同水龍頭被擰緊似的，調控力度非常大。

據統計，五月至今只發了23張預售證，只有4月的1/5，總共3976套房源。其中，中心六區只有黃埔、天河和荔灣有專案獲批，才拿了7張預售證，佔比約30%。

限價之下

位於番禺萬博的熱盤越秀和樾府3棟突襲開盤，採取線下“全款選房、先到先得”的方式，並非線上搖號，總價650萬起，註定與剛需沒什麼關係。

不過，別以為得到預售證就“萬事大吉”，想卡還能在網籤這裡卡你。

陽光家緣的銷控表顯示，越秀和樾府預售的3、4棟雖然拿到預售證，但房源處於被凍結的狀態，網籤解封時間待定。

這樣會造成什麼結果？

其三，預售證獲批，但一些熱門高價盤限籤。

預售證

黃埔區的萬科城市之光、富力南馳·富頤華庭、中鼎·君和名城珺閤府、融創·翔龍|廣府壹號等專案，從4月傳出入市訊息到現在依然拿不到預售證。

如今，黃埔區已成為新房消化週期最低的區域，庫存僅夠賣2。7個月。

廣州新房庫存情況圖

一是，紅

表中有300多套房源的城投珠江·天河壹品，還出了狀況。

專案原定於5月22日（上週六）開盤，但突然變卦為5月21日（上週五）晚上線上開盤。

還沒來得及感受過幾分鐘被“秒空”搶房盛況，傍晚就等來了“開盤時間待定”的通知，不可抗力的因素確實頻頻發生。

自上週五天河壹品放假事件後，蓄力已久的金地天河峰睿也暫緩開盤計劃。

盤的預售證一拖再拖，熱門區域逐漸進入“無房可售”的狀態。

例如，前兩週開的大壯名城，開盤價僅4字頭起，均價為5。5萬/㎡，價格非常友好。

萬科城市之光，去年10月首次開盤價為3。9-4。9萬/㎡，12月23日加推最高價格為5。3萬/㎡。若按限價的結果，預測均價為5。5萬/㎡，估計賣不到吹風價6萬+/㎡。

二是，能拿到預售證的專案也是像擠牙膏，貨量不多。還不排除有意外發生。

按以前的“低開高走”的推盤策略，首推產品肯定是最便宜，但是限價政策下，開發商不得不探天花板，不然後續產品價格鐵定高不了。

所以，購房者在全新盤選房前，需要了解周邊加推專案的價格資訊，做到“貨比三家”。

限價、限籤、限制開盤、限量供應……當這些手段輪番在對熱盤上動手時，成交資料“唰”一下就掉下去了。

上週，廣州一手房成交套數僅為1990套，跌破2000套大關。

當然，沒預售證能壓成交不能壓需求，限籤也會造成資料滯後，因此

三是，加推的舊盤，要參考過往格價，不得不接受限價，房價會按下暫停鍵，這類專案比較誘人。

加推

而一手房因限價，房價會按下暫停鍵，但開發商因回款壓力變得更加挑客。

以這樣的態勢看來，

四是，限價之下，全新盤全年不得調整備案價，首推產品可能試探區域的限價最高點。

至於，早前在房產圈熱傳的一份限價限籤細則：“8個月內，房價0增長，全年漲幅需低於5%！”

房小擎從國家統計局資料上看，2021年1-4月廣州新建商品房的漲幅為4%，廣州房價調控之路任重道遠，不排除還有更多後續手段。

成交數

據多多少少有些失真。

“全款客戶往裡走，按揭客戶靠邊站”的情況還得維持一段時間。

【End】

今

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