桂林這宗“回爐地”捲土重來，你看好它嗎？

2021年的樓市，只能用一個“冷”字來形容了，即使到了“金九銀十”，也未能扭轉這個局面！一轉眼，2021年也即將接近尾聲，那麼接下來的兩個月樓市情況將如何，還要看市場後期如何發力了！

如今，2021年就剩最後兩個月，從目前的走勢來看，今年桂林樓市表現並不算得優秀。

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樓市低迷對於土地市場的影響是顯而易見的。今年桂林土地出讓告別了去年炙手可熱的場景，不僅上市寥寥、成交寥寥，價格也是“涼涼”。雖然近日臨桂和五城區土地出讓速度有所加快，但上架的多為“回爐”地塊。

10月29日臨桂又上架了一宗一年前流拍的商住用地。

土地出讓公告鬧出“烏龍”

10月29日，臨桂區自然資源局釋出《國有建設用地使用權掛牌出讓公告》（臨自然告字〔2021〕13號），將於11月18日9時至11月30日10時30分期間掛牌出讓位於臨桂區魯安路東側、魯定路北側1宗國有建設用地使用權。

臨桂區自然資源局官網釋出的出讓公告顯示出讓價格為129921萬元

而這個地塊就是曾在2020年10月26日掛牌出讓的201843號宗地。但遺憾的是，該地塊在去年掛牌時最終因無人報名而流拍。

2020年10月26日土地出讓公告截

圖

如今地塊再次上架，基本技術和指標上也沒有多少變化。但令人震驚的是，此次出讓的起始價竟然標出了129921萬元的“天價”！

據推測，可能有關部門釋出公告時忘記核對了，直接少了個小數點，一下子將起拍價格增加了10倍！

鬧出的“烏龍”還不止這一處，在臨桂區政府官網同步釋出的公告裡，甚至把容積率寫成了1。0！！！

臨桂區政府官網發

布的出讓公告顯示容積率為1。0，起始價格129921萬元

地塊開發要求有所減少

拋開錯誤資料不說，比對兩次出讓公告，本次出讓在地塊開發要求上進行了一些調整。

去年的出讓公告顯示，該宗地有如下出讓要求：

1。按規劃要求地面機動車位數量不應高於應配建停車位總數的10%；如因城市規劃建設需要，須在地塊內設定公共配電設施（如公用開閉所、變壓器等）時，應無條件執行。

2。競得人須在臨桂區內註冊公司開發建設。

3。按規劃要求，須配置一處用地面積不低於3600平方米、班額不低於6班的幼兒園，小區配建幼兒園要與小區首期建設專案同步建設、同步驗收、同步交付使用；幼兒園建成後無償移交當地教育行政部門。

4。按規劃要求，本地塊居住建築容量測算產生的6個班的小學（班額45生），應按相關規定交納新建小區教育設施配套建設費，由政府統籌規劃建設小學，解決本地塊的小學學位。

5。按現狀出讓、供地。競得人須自行負責勘驗出讓地塊的基礎設施及配套情況（包括宗地範圍內的架空線路、地下管線、地下障礙物、施工臨時用電、用水、施工便道及場地平整等），並自行解決道路通行、市政設施及市政管網的接駁問題，區政府及相關部門不再投入現狀標的以外的任何投資費用。

而此次出讓公告僅保留了第2、3點，其他的要求均未出現。

如果出讓檔案與公告保持一致，則意味著有關部門為了促成土地順利成交，主動減少了一些略顯苛刻的要求，為競得人“減負”。

畢竟今年以來開發商們的日子並不好過，“三道紅線” 已經逐漸勒緊房企的脖子，融資愈發困難。

房地產貸款集中度管理對個人購房的額度收縮限制，讓相當一部分購買力無法釋放，買房槓桿遭遇打壓，購買行為被延遲，

而這一現象傳導到樓市上的表現則是新房開始銷售低迷，房企唯一的自救方式，靠賣房子回籠資金的難度也被迫直線上升。

這一切連鎖反應的終點，就是讓曾經的土拍盛宴有點偃旗息鼓的味道。

重壓之下喘不過氣的開發商們是真的拿不動土地了。

地塊周邊居住氛圍尚未成熟

該地塊位於魯山工業園區內，處於臨桂核心區域之外。

距離桂林醫學院第二附屬醫院約3公里，離桂林旅遊綜合醫院（在建）約5公里；地塊周邊已有城區第三小學、桂康小學、西城中學、榕山幼兒園等教育配套。

201843號地塊位置示意圖

目前周邊的在售樓盤中，桂林恆大城全裝修約5800元/平方米，宜和雲天均價5500元/平方米，眾陽·華城價格為5000-5600元/平方米。

從實地來看，魯安路與魯山路垂直相交，魯安路西側為真龍華府、翠苑新城專案所在地，東側多為汽車銷售及維修中心，還有一些廠房，道路上人流、車流量較小。

沿魯安路前進約500米，便可到達地塊位置。地塊為原桂林祥龍電線電纜有限責任公司所在地

地塊實拍圖

地塊內，除覆蓋樹木的部分外，均已硬化，部分廠房已拆除。地面上停有一些機動車，以及少量建材，緊鄰桂林恆大城。

地塊300米範圍外，雖有彰泰新城、九里香堤等成熟小區，但緊鄰地塊的僅有翠苑新城、桂林恆大城兩個專案，人氣不足，居住氛圍仍有待提高。

此外，地塊東北、西北方向遍佈大量廠房，而且附近有塑膠回收加工企業，恆大城的業主們多次反映該企業存在嚴重汙染問題，居住環境還需進一步改進。

地塊前景如何？

今年以來臨桂樓市依舊處於調整當中，開發商為了自救，一方面從供給側減少拿地，放緩開發進度，上市面積大幅下降，前三季度上市面積僅為56。5萬平方米，同比下降65%，比同期五城區上市面積還少了近30萬平方米，為多年來罕見。

另一方面從銷售端加大促銷力度，各種花式降價、優惠層出不窮；當地ZF也加大了政策支援力度，除非住宅商品房全年給予契稅補貼外，10月又對符合條件的購房者購買商品住宅給予契稅補貼。

但我們應該看到，當前樓市低迷絕非臨桂一個地方獨有，全國範圍內絕大多數三四線城市均表現不佳。大氣候遇冷，臨桂又如何能“獨善其身”呢？

前三季度，臨桂商品房成交面積與成交金額分別為約113。8萬平方米和65。3億元，雙雙下降超過三成。

在融資和銷售雙重收緊的情況下，手裡缺錢的房企沒有了以往土拍出手時的豪氣與霸氣，摳摳索索和謹小慎微的操作成了當下土拍房企的眾生相。

再從臨桂樓市未來的增量來看，據臨桂房協提供資料，截至9月末，其43家會員單位旗下50多個專案尚未進入銷售階段的部分就已經達到了600萬平方米。

當前臨桂在建在售專案約110個，也就是說在不考慮新增土地的情況下，存量土地未來可提供的商品房供應量就有可能接近甚至突破千萬平方米。

雖然說這些潛在供應量並不會在短期內集中上市，絕大部分土地都是分期開發，實際上市也許三年、五年，但至少能夠看出，臨桂樓市未來供應是充裕的。

在這樣的背景下，開發商們拿地補庫存的動力必然會大大降低，如果地塊素質達不到開發商市場評估與預期價值，觀望無疑是理性選擇。

小夥伴們，你們看好這宗“回爐地”的前景嗎？