灃麟廣場折戟南京麒麟，寶龍廣場能否翻盤？千套公寓賣給誰！

今年麒麟樓市終於迎來了“風口”，仁恆進駐，一院四所落地、中科院新六所正式投入使用、斷頭路打通等等“好”訊息不斷，就在近期，麒麟又一個重量級專案

寶龍廣場

爆出訊息：

預計11月推商鋪，12月推出第一波公寓房源！

業內素有

“北萬達、南寶龍”

的說法，可見大家對寶龍商業操盤能力的認可。麒麟此前雖有

荔枝廣場、灃麟廣場

等商業引進，但一直不溫不火，此次與萬達齊名的寶龍進駐，會帶領麒麟商業騰飛嗎？

近期一條君也實地踩盤麒麟寶龍廣場，對於這個專案的前景卻有些擔憂，

商業部分由於周邊人口密集，需求尚可以支撐運營，但公寓誰來買？貓姐踩盤半天實在找不到它的客群在哪裡。

用周邊居民的話講：我們這裡周邊沒有大企業、大醫院、好學校，誰會來買公寓？

無大型企業、無醫院、無學校，寶龍廣場公寓誰來買？

近日一條君實地踩盤麒麟寶龍廣場，先來給大家梳理下這個專案的基本資訊：

無大型企業、無醫院、無學校，寶龍廣場公寓誰來買？

寶龍廣場原為麒麟G113商辦混合用地，專案今年2月7日拿地，

①12月推第一波公寓，均價約1.8萬/平，約100套左右

。根據規劃，麒麟寶龍廣場將擬建

總價5.32億

產品，

辦公、酒店式公寓、商業

預計11月將推商鋪，12月將推出第一波公寓房源，

均價約1.8萬元/平

，總計約1000多套公寓。

，約100套左右

在踩盤過程中，一條君發現專案位於江寧區丹霞街與開城路交叉口，

② 位於麒麟老鎮，人口密集，周邊多經濟適用房

，如

屬於麒麟老城區，專案周邊基本都是保障房小區或者公寓

等。

總體來看，

麒麟紫荊城青西苑、麒麟紫荊苑長城苑、悅民公寓南苑、宇業東方紅郡天賦廣場

。

周邊居民人口比較密集，附近也沒有大型商業，寶龍在這裡造一個商場還是有市場需求的

一條君實地踩盤麒麟寶龍廣場，發現專案的公寓和商業佈局極為奇怪：

③南側公寓臨高架、鬧街，北側商場靠社群中心

其中公寓臨近高架【連線繞城高速】和北灣營街

，似乎不太適合“居住型”的酒店式公寓；而

，車流量大，噪音汙染較重

。

（高架，圖源百度地圖）

需要人氣的商業部分卻恰恰相反分佈在丹霞街、華光路方向，靠近社群中心，比較“清淨”

踩盤途中我們看到

④周邊居民：我們這裡沒有大企業、大醫院、好學校，公寓誰來買啊？

周邊居住人口稠密，多經濟適用房，但是沒有大的企業、單位。

。

那麼公寓未來入市會賣給誰呢？一條君也隨機問了幾個周邊的

距離產業園區、最新入駐的一院四所等都比較遠

，他們的反應很直接：我們這裡周邊沒有大企業、大醫院、好學校，誰會來買公寓？

一條君也走訪了周邊幾家

原住民

，中介也很坦誠：周邊的人是不可能再在這裡買房的，更別談公寓了。這裡房價好幾年不漲，他們如果再買房，買江北不香嗎？

所以，到底誰會來買麒麟寶龍廣場的公寓？周邊的居民、中介以都表示費解，甚至有人直言：不看好，可能開盤就要撲街！

月租3000元/平？但周邊小區二室套僅租1300元/月，年回報率嚴重不足！

買公寓，很多人會考慮投資後出租，但是近兩年公寓的投資前景並不太被看好，那麼麒麟寶龍廣場的公寓值得投資麼？

房產中介

宇業東方紅郡天賦廣場

我們不妨看一下緊鄰麒麟寶龍廣場的宇業東方紅郡公寓的二手價格和租金情況。

，如今鏈家網顯示專案二手房

2018年新房均價約19000元/平

，其中約46平戶型成交單價19436元/平，約73平成交單價17398元/平，約62平成交單價16212元/平。很顯然，

近兩年僅成交3套

二手房基本沒漲，甚至是虧本的。

據鏈家網顯示，目前宇業東方紅郡天賦廣場46平公寓租金約2500元/月，65平戶型約3000元/月，76平戶型約4500元/月。

麒麟寶龍廣場

那麼租房市場呢？

放風

，如果按照約65平戶型來算，

均價18000元/㎡

。按照目前的市場租金來看，每月租金約3000元，那麼

總價約117萬

。這個投資回報率並不理想。

另外中介告訴我們，

租金回報率=(月租金*12)/購買房屋總價=(3000*12)/117萬≈3%

，以麒麟紫荊城青西苑為例，鏈家網顯示一套65平2室1廳1衛戶型整租，只需1300元/月便可租到，稍微好點房源的1850元/月便已足夠，年輕人租更划算。

公寓出租並不是很容易，附近經濟適用房更有價效比

找到大買家接手，灃麟廣場鎩羽而歸，寶龍能開創麒麟新局面？

其實在寶龍之前，麒麟還有

而宇業東方紅郡裡面人員魚龍混雜，有辦公，有居住，反而不太適合居住，這其實也是目前公寓管理的通病。

等商業體，但一直都沒多大動靜，至今麒麟還缺一個真正能夠帶動板塊起飛的商業綜合體，但有灃麟廣場公寓“鎩羽”在前，寶龍廣場能開創新局面嗎？

專案效果圖

灃麟廣場、荔枝廣場

灃麟廣場位於麒麟科技創新園附近，緊鄰中央公園1期，開盤不久就頻繁被曝

在此我們不得不回顧下灃麟廣場公寓的那段”往事“。

，至今兩年過去了，網房顯示還有182套房源沒賣完。

直到今年

”捂盤“、”滯銷“

和

華夏銀行

分別接手專案，灃麟公園壹號才迎來了轉機。據瞭解，

南京東南國資投資集團

專案一期1、3、5、6#樓被華夏銀行拿下、4#樓被南京東南國資投資集團拿下

。還剩一棟樓，網房命名東城財富中心仍然在售。

能夠被華夏銀行和東南國資投資集團接手，灃麟廣場可以說是長輸了一口氣，但究其實質，

，作為集團資產

。也並意味著其他專案能有這樣的好運，也能找到大買家接手。

從地理位置上來說，

房源並非個體購買，而是大型企業接手，這對於其他公寓專案銷售並沒有借鑑意義

，但或許是這些專案也配備了自己的人才公寓，所以並沒有多少人購買灃麟廣場的公寓專案。而麒麟寶龍廣場周邊更缺乏企業、辦公，前景似乎更為堪憂。

從一條君此次踩盤情況來看，加上目前麒麟市場的現狀，麒麟寶龍廣場公寓首開確實有

灃麟廣場位於麒麟新城，周邊有科研機構、產業園，辦公人群還多一些

之勢。

一是想來想去，

”撲街“

（就連線待的置業顧問也很發愁，誰來買這裡的公寓？）二是

找不到客群在哪裡？

，目前無地鐵，

周邊交通並不方便

，還是很不方便。

另外這兩年樓市發展中，麒麟發展相對遲緩，今年雖有仁恆等利好進駐，但購房人對麒麟樓市的信心並不很足，

規劃中距離寶龍廣場最近的是S6號線麒麟門站，直線距離約1公里，步行過去要17分鐘

所以，新人麒麟寶龍廣場能開啟新局面，帶飛麒麟商業嗎？我們且繼續關注！