這家物企“炒銀”虧損2000萬|年報風雲(80)

文/樂居財經 範慧茹

“我們將繼續落實執行多元化業務發展策略。”上市後的第六份年報發出，祈福生活服務（03686。HK）的執行長兼執行董事孟麗紅，透過企業官方微信公眾號表態。

祈福生活服務的“多元化”概念由來已久，在物業管理服務之外，餐飲、零售服務、校外培訓等均在其業務範圍之內。然而在看似光鮮的多元化業務背後，祈福生活服務步履已愈發緩慢和艱難。

祈福生活服務近期釋出的2021年業績報告顯示，其投資的銀條生意虧損兩千多萬元，致使淨利潤大幅下滑；訂約在管面積縮水，物業管理服務收入受到波及；加碼餐飲服務，導致該板塊負債水漲船高……

2021年，祈福生活服務收入約4。31億元，同比增長約2。3%，在49家公佈財報的港股物企中增幅最小；年內溢利減少約4760萬元至約8110萬元，減幅達37%；淨利率由30。6%減少至18。8%，下降了11。8個百分點。

銀條生意虧損2124萬元

祈福生活服務收入微增，實際上毛利也實現了正增長，2021年毛利潤取得1。95億元，較2020年的1。84億元，增長了5。9%。

而淨利潤卻大幅下滑37%，減少約4760萬元，與其主營業務外其他收入出現虧損有關。2021年，祈福生活服務投資於銀條的公允價值虧損2124。4萬元，較2020年盈利3580。1萬元，減少5704。5萬元，跌幅達159。34%

另一方面，外匯收益大幅縮水，也是其淨利潤下滑的一大原因。2021年祈福生活服務外匯收益淨額約36。4萬元，較2020年的311。3萬元少了88。31%。

再加上政府補貼減少等因素的影響，導致其淨利潤儘管有定期存款利息收入激增的幫扶，以及額外多出一筆融資租賃收入的補充，依舊沒能挽回下跌趨勢。

2021年，祈福生活服務現金及現金等價物的利息收入以及定期存款利息收入，均有不同程度提升，此外，融資租賃收入為其帶來一筆250。5萬元的額外收入。

在投資銀條的收益大幅虧損的掣肘下，祈福生活服務經營外的其他收益整體虧損1290。3萬元，從而導致在毛利潤增長的情況下，淨利潤卻出現下滑。

事實上，祈福生活服務“銀條生意”的開展也不過2年時間，在2020年時還曾取得過不錯的收益。

2020年，祈福生活服務動用其內部資源，透過香港持牌銀行渣打銀行（香港）有限公司，購買合共800，000安士的未分配銀條，總對價約為1。03億元，2020年取得收益3580萬元。

2021年，投資的銀條公允價值開始出現虧損，約2124。4萬元，截至2021年12月31日，其投資的銀條總公允價值約為1。17億元。

銀條生意光景不佳，祈福生活服務也開始拋售部分銀條。今年2月22日、3月3日及3月7日，祈福生活服務已透過渣打銀行（香港）有限公司出售合共200，000安士、100，000安士及200，000安士的未分配銀條，所得款項總額約為7900萬元。

餐飲服務負債激增

拋開銀條生意，祈福生活服務的經營業務整體毛利率是上升的，且處於高位。

2021年，祈福生活服務毛利率取得45。2%，較上一年43。7%上升1。5個百分點，毛利率在49家港股上市物企中排名第三位。

關於毛利率的增長，祈福生活服務在財報中解釋，“毛利及毛利率增長主要是由於餐飲服務收入增加，而其產生的毛利率高於其他服務分部所致。”

除了銀條生意外，祈福生活服務的主營業務也頗為多樣，涉及物業管理服務、專修及裝置裝置服務、零售服務、校外培訓服務、資訊科技服務以及配套生活服務。

而餐飲服務正屬於配套生活服務範疇。從祈福生活服務各業務板塊的收入明細來看，配套生活服務漲幅最高，達到了75。8%，其次是校外培訓服務，漲幅為23。2%，其餘業務均出現不同程度的下滑。

而配套生活服務的激增，很大一部分來自餐飲服務收入的貢獻。2021年，祈福生活服務來自配套生活服務的收入增加約3767。7萬元，其中來自餐飲服務的收入增加約4054。8萬元，漲幅達392。3%。只不過在其他子業務的收縮下，配套生活服務整體的收入增長被稀釋。

祈福生活服務解釋稱，“來自餐飲服務的收入增加主要是由於自2020年第四季度起擴充套件向學校提供餐飲服務。”

餐飲服務收入激增，伴隨著祈福生活服務投入的增加以及該業務負債的激增。2021年，祈福生活服務的餐飲服務分部資產達到了2033。2萬元，較上一年增長11倍，顯著高於其他業務分部資產。

與此同時，餐飲服務分部的負債也出現大幅增長。2021年，其餐飲服務分部負債為2184。5萬元，較上一年激增283。58%。

訂約面積不增返降

逆水行舟，不進則退。靠“副業”補充業績，祈福生活服務多元化形態“風生水起”，而回歸物業管理服務本身，卻屢屢開倒車。

財報顯示，截至2021年12月31日，祈福生活服務為16個住宅區及5項純商業物業或專案提供物業管理服務，合計訂約建築面積約為964。7萬平方米，較2020年12月31日的971萬平方米進一步下滑。

事實上，早在2020年其在管專案數量已經較2019年有所減少，由2019年的22個專案減少至21個專案。

祈福生活服務管理面積下滑，成為2021年公佈相關資料的46家港股物企中，唯一一個規模下滑的物企。

關於物業管理服務，祈福生活服務在財報中透露了接下來的收併購意圖，“我們擬收購合適的物業管理公司，加快物業管理業務的增長，以助我們達致標準化及集約化的業務策略。”

收併購離不開資金的支援，截至2021年末，祈福生活服務現金及現金等價物約為3。52億元，和上市物企平均22億元的現金水平相差較大。物管行業收併購競爭日趨激烈，眼下的資金實力留給祈福生活服務的機會或相對有限。

文章來源：物業K線