專家談：東莞哪裡的房子升值空間較大，可是普通人卻瞧不起

東莞哪裡房子升值潛力最大

我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：廣叔你好，東莞翠瓏灣3期和4期是否值得入手？還有接近光明科學城的黃江投資怎麼樣？首付可拿150萬，家庭年收入40萬左右，想2到5年拋，或者東莞其他有升值空間較大的樓盤可以推薦一下，求指導，謝謝。

回答：你好。翠瓏灣，松山湖CBD，近北站，未來還有13延長線，中長期沒問題的，但現在這個價位透支了兩三年的價格。接近光明城也可以，但5年不好說，看光明科學城的建設情況。我的建議是買南城，確定性更高一些，可參考樓盤：光大景湖春曉、未來世界花園、恆大御湖

提問：廣叔您好，我現在有一套星海名城三期的2房，想置換一套。總價控制在1000萬左右的，主要在南山區看，希望樓齡在10年以內的。主要用來自住，現在沒有孩子，所以不用現在就有好學位的，但希望能跟著增值，有一定投資價值。我現在關注的片區主要在西麗，前海和蛇口。西麗的話可以買大一些舒適一些的，前海蛇口就只能買比較舊和小的，這三個區域您怎麼看？有什麼推薦的樓盤嗎？

回答：你好，南山的板塊基本都分析過，大體是:南山無窪地！ 能炒作的地方，都被翻來覆去炒了幾遍： 1.西麗、大學城，新盤多，價格貴； 2.深圳灣，海景，學校，新盤，豪宅區，貴 3.後海，學區房； 4.蛇口，樓齡分化； 5.南油、南中，短期改造無望； 6.科技園，價格貴； 7.前海，我倒是覺得前海的價格還沒有完全透支，700-800萬看看前海那幾個盤吧； 南山的置業思路就是：花園人車分流次新潛力學位，然後最後一點也是最重要的：一定買筍盤！ 至於西麗這個地段，總體不錯，有高鐵站、留仙洞的規劃，但是缺乏學位支撐，南山發展主方向是南邊，西麗未來還是不如前海後海蛇口的。 選籌參考星球內往期推薦的樓盤

提問：廣叔你好，目前夫妻兩人在四川三線城市上班，研究生學歷，年收入到手20w。在成都萬家灣有三室住房一套，市價200w，貸款60w；在工作城市有三室一套，市價120w，貸款20w。雙方父母在工作城市各有一套住房，合計160w。預計還可湊出60w子彈，現在打算再重新配置一下資產，賣掉工作地一套房，將子彈調整到140-180w，然後有以下路徑：1、成都首付六成購買三室的二套房（有購房資格）；2、以全款方式在重慶購買一套三室房子（無戶口）；3、還掉現有銀行貸款，首付三成在深圳買一套小戶型上車盤；4、不還現有貸款，以gpgd方式在深圳購入三室樓盤？廣叔覺得以上哪個最可行？或者有沒有更優的方案推薦？

回答：你好，建議把工作城市的這套出手後，直接買深圳。 全款抵押的方式，入手一套總價400—500萬總價的上車盤，找墊資公司配合，全款買入，再做抵押，最多可以抵押7成，相當於首付3成。 建議手裡留足2-3年月供，同時最佳化租金收益。 底倉放在深圳，未來可以考慮出手一套成都，做裂變。

提問：廣叔好！本人16年在長沙市汽車南站旁買了一套高層住宅103平三房（目前市價100萬），交房兩年一直毛坯空著，本來想裝修自住，但一直在外地工作，未來幾年不大可能回去，空著感覺有點虧，而且長沙限售，還不能賣，現貸款已還清。去年底在工作地東莞市鎮區買了一套二手83平小三房自住，手頭無子彈，還欠親戚一屁股賬，目前長沙的房子該如何處置？裝修出租？裝修貸該如何操作？謝謝

回答：你好，首先房子要不要出租，核心取決於幾點：1、你計劃持有的時間，如果2-3年就要翻倍賣出，那麼出租可能影響你賣出計劃，裝修成本可能收不回來。2、你的裝修回收成本，取決於你的裝修成本，你設計的出租形式，以及這套房在市場的租金。

比如，核心區老破小，計劃長期持有，原本裝修很破，出租需求旺盛。那麼，我可以好好刷白出租，簡單裝修，用壞再換。長沙的房子投資來看還是不錯，非常適合長持。因為房價扁平，雖然限購嚴格，但時間拉長總會漲的，我建議你沒必要空置閒置，浪費資源，可以適當簡裝配合出租，減輕部分還貸壓力。裝修貸款比較麻煩，如果你缺少現金流，我建議你把長沙全款房進行抵押，更好操作一些。

提問：廣叔好，今年剛結婚，8月份有購房資格，剛需子彈120，想在朝陽買一個小兩居或者一居可改兩居的老破小，請問有小區推薦嗎？我在望京上班，老公在東直門上班。

回答：你好，120首付看300左右的標的，以公房為主，後期置換也會更好出手，板塊推薦 團結湖、十里堡、石佛營，標的並不多建議都淘一下

提問：您好廣叔，我是個28歲的單身女性，大專學歷。老家在安徽省宿州市的一個農村，現在北京工作，年收入稅後三十萬左右。目前手頭有70萬存款，想拿這筆錢在新一線城市給自己買套房，等三五年後離開北京自己也有個退路和歸宿。目前關注的城市有青島，合肥，天津，但也是很迷茫，希望廣叔幫忙指個方向。

回答：你好，你的思路還是正確的，可以提前做好佈局。 綜合來看天津>青島>合肥 一方面天津到北京通勤還是很方便，你工作在北京，且收入還不錯，甚至我認為剛需完全可以北京工作，天津自住，目的就是因為北京收入更高，後期有實力也可以置換北京，把天津作為一個跳板。另一方面雖然天津發展有些緩慢，但直轄市的地位和政策還是有先天優勢，因此，青島 合肥也很難超越天津。

天津畢竟是四個直轄市之一，青島旅遊業比較發達，但感覺綜合實力不如天津，加上天津各種教育，醫療等等資源非常豐富。 其次，天津屬於國家重點投資發展扶持的城市。最後，經濟收入，因為距離北京近，這裡有很多的資源是青島所沒有的，收入上限比青島高很多。 而合肥位置比較尷尬，東西是強鄰南京武漢，北面還有個半省會徐州，省內城市經濟物流科教文衛對合肥有依賴的並不多，幾乎只有皖西北幾個城市化程度不高的城市，缺乏明顯的都市區、經濟圈。 就算有安徽省鼎力支援，限於安徽的經濟發展水平能達到的高度仍然有限，缺乏地區影響力。

提問：廣叔，我是台州溫嶺人，感覺這邊的房價和杭州市區差不多，買房壓力有些大，請問在椒江買房可以嗎？

回答：你好，椒江現在搞自己的一江兩岸，跟杭州一樣擁江發展了；黃岩現在也擁江發展了，千年永寧，進入永寧江時代；路橋挖了個大湖，叫飛龍湖，以後就準備在這兒落腳了。從未來的發展看，台州三區各有各的想法，唯獨溫嶺還在自力更生。從長遠的角度看，建議選擇買在椒江。

提問：廣叔好，目前住在布吉（大芬地鐵站旁200米內）複式樓梯房，居住還行，贈送面積大，就是小區不大，公共設施少；另外在深中旁有一小面積學位房，大孩六年級，二孩不到一歲。問一下，不考慮工作地點因素，從居住和投資角度，是否有必要置換到福田和南山去（大房換小房）？謝謝！

回答：你好，布吉的潛力等同於羅湖，品質等同於梅林，可以說是深圳市內最破的地方；因此，結論很明顯：布吉整體來看跑輸大勢； 從哪個未來升值的角度看，建議換到南山或者福田。

提問：廣叔好，重慶單價1萬的攬江雅苑 和單價1。1左右的藍光林肯公園，這兩個能買嗎？ 還有江景房有推薦的樓盤嗎，單價和麵積控制在多少

回答：你好，攬江雅苑如果有電梯，單價1萬可入。 林肯花園太遠了，現階段只看真內環。

提問：廣叔你好：座標：河南洛陽，目前有一套公積金貸款房自住，在新區高鐵站附近，但是面積偏小，現在由於家人來同住較為緊張考慮買二套房改善，手裡目前只有三十米，買老市區只能考慮二手，新區新房目前價位很高感覺買不動，現在想考慮伊濱區價位尚能接受，現在我們這裡說是提了副中心城市，不知道這裡房價還會不會繼續大漲？現在買的話只能勉強夠首付月供壓力很大，但是等幾年存款多點再買怕漲了買起來更吃力，很糾結，想聽聽您的建議看伊濱區敢不敢入手？還有就是如果考慮上學的話是不是就只能選擇老區小破舊了？謝謝

回答：你好，伊濱區是洛陽的重點佈局方向，但不可忽略的是，洛陽同時也在向北、向東西兩面擴張。伊濱區的發展尚存在不確定因素，一是軌道交通，二是專案落地。就目前來說，地鐵的規劃路線和快速通道的修建，起到至關重要的作用，再直白點說：地鐵修到哪裡，哪裡就有未來。快速通道修到哪裡，哪裡就有發展。五年內，洛陽還可以期待三號線和四號線的一波紅利。

1、洛陽整體沿東西和南北兩軸發展，沿著地鐵規劃和快速通道買房，不會差。2、新區配套各方面已經相對成熟，非常宜居，但房價已到高位，自住可以，不適合投資。未來地鐵2號線通車後存在一定漲幅，但不排除限價可能。3、洛陽西南部自貿區等存在一定升值潛力，但交通配套尚待完善。4.如果三號線和四號線未來五年內成功落地，洛陽的紅利區域將體現在：伊濱區和道北。

三四線城市兩種房子謹慎買：第一種，九十年代老破樓（部分注重學區的城市除外）。特別是面積小的老破小，這種房子在三四線人口逐漸減少的預期下，很多新房去化都成問題，這種老房子接盤俠寥寥無幾。第二種，小開發商期房。未來的兩到三年內，恐怕難有三四線城市再有大行情了，甚至大部分二線都難走行情。KFS的資金都是“帶腿”的，動輒年息十幾二十個點，沒有大行情再沒有現金流，一些不講契約精神的KFS跑路也是早晚的。

提問：廣叔好，手裡有子彈400，想考慮套海淀區世紀城、到永豐路一帶的房子，目的是抵禦通脹，您能給推薦幾個樓盤嗎？保利西山林語、百旺茉莉園、億城西山華府、潤千秋、西山錦繡府、楓漣山莊、世紀城從投資角度看哪個有優勢？

回答：你好，投資角度推薦 百旺茉莉園 ，離西北旺地鐵站300米左右，附近醫院、銀行等配套很成熟，小區綠化和得房率都還不錯，戶型上2居屬於南北通透，3居雙臥朝南，

南被

通透，設計還是不錯的，居住人群都是附近清華北大的教師和IT白領居多，缺點就是附近有個垃圾填埋場，據傳夏天有異味，不知現在整治的情況 楓漣山莊也可以關注，缺點和百旺茉莉園一樣 保利西山林語位置太偏，配套較差 生活不便利，保值效果不好 其它價效比一般

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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