廣州舊村莊全面改造成本核算辦法出臺，拆遷獎不得超改造成本3％

11月5日，廣州住建局出臺了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，共有18條規則。其中，2009年12月31日前建成的無合法證明的住宅和村集體物業建安成本價按每平方米1500元核算，拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3％。

具體的核算辦法全文如下：

第一條 為進一步明確舊村莊全面改造成本核算標準，規範舊村莊全面改造成本的核算方式，科學測算專案改造成本，根據《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令第134號）、《廣州市舊村莊更新實施辦法》（穗府辦〔2015〕56號）、《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）、《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》（穗府辦規〔2019〕5號）等相關政策檔案，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於本市行政區域內城市更新片區策劃方案、專案實施方案編制和稽核階段對舊村莊進行的全面改造復建安置等成本核算。

第三條 舊村莊全面改造成本主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農轉用費用、不可預見費用等。

前款所稱前期費用是指包含基礎資料調查費、基礎資料核查費、片區策劃方案編制費、專案實施方案編制費、融資樓面地價評估費、土地勘測定界費在內的專案前期工作費用。

第四條 現狀房屋拆運費用按不高於每平方米60元的標準核算（包含房屋拆卸、餘泥清運、餘泥排放及辦理各種手續的行政收費、手續費）；搬家補償費按每戶4000元的標準核算（含搬出、搬進費用）；屋內裝有電話、有線電視、寬頻網等設施需遷移的，按廣州市農民集體所有土地徵收補償的有關規定計算遷移費。

第五條 不可移動文物、歷史建築、傳統風貌建築保護費用（遷建或修繕）根據具體的保護方案確定，並計入改造成本。

第六條 在不突破規劃建築總量的情況下，舊村莊改造範圍內安置住宅復建總量按照“棟”“戶”或者“人”三種方式進行核定，同一專案只可以採用其中一種方式核算安置住宅復建總量。住宅復建總量不含住宅公建配套建築面積。

（一）以“棟”的方式核定的，住宅復建總量按照每棟住宅280平方米乘以改造範圍內合法住宅建築的總棟數，並以不超過10%的比例上浮後核定；或以合法住宅建築基底總面積的3。5倍，並以不超過10%的比例上浮後核定。

（二）以“戶”的方式核定的，住宅復建總量按照每戶280平方米乘以改造範圍內的總戶數進行核定。“戶”的核定標準按照本市村莊規劃建設管理的相關規定執行，已完成村改居的舊村可按照公安機關登記的戶予以核定。

（三）以“人”的方式核定的，由徵收主體或改造主體按照市場評估價收購村民既有合法房屋（含符合“三舊”改造補償政策的房屋），本村村民（戶籍人口）按照人均建築面積50平方米的標準、建安成本回購住房；在規定時間內完成簽約的，可按本村村民（戶籍人口）人均建築面積不高於25平方米給予獎勵回購。

以上所稱“合法住宅建築”是指具有下列檔案之一的住宅建築，包括：房屋產權證、村鎮建房許可證、宅基地證、2009年12月31日前的有關批准使用房屋宅基地的證明或區政府（廣州空港經濟區管委會）實施村民建房登記管理的證明、屬於一戶一宅建設的確認檔案等。

關於村民戶籍人口、戶數的確認檔案應由戶籍管理部門（公安機關）出具，其中用於核算住宅權益建築面積的村民戶數應由區按“戶”的條件稽核確認。

第七條 舊村莊改造範圍內安置住宅復建改造成本的核定有以下幾種情形：

（一）合法住宅建築與2009年12月31日前建成經村集體經濟組織批准的三層半以下住宅建築的總量不超過核定復建總量的，准予按照按1：1復建，並計入改造成本；其與復建總量差額可作為安置住宅權益面積予以復建。安置住宅權益面積建設費用單價按照復建住宅建設費用單價與房屋建安成本補償（每平方米1500元）的差額計算，按上述原則計算所得的住宅權益面積建設費用，計入改造成本；其中扣減的房屋建安成本補償（每平方米1500元）由村民自籌，不計入改造成本。

（二）合法住宅建築與2009年12月31日前建成經村集體經濟組織批准的三層半以下住宅建築的總量超過核定復建總量的，按核定復建總量復建，超出面積可按房屋重置價給予貨幣補償，或在不超過集體經濟物業復建總量的前提下，可按照住宅租金收益和物業租金收益相當的原則，按比例折算轉化為集體商業物業，計入改造成本。

（三）2009年12月31日前建成經村集體經濟組織批准的三層半以下住宅建築的總量之外的建築，可按每平方米1500元核算給予房屋建安成本補償，計入改造成本。

（四）2009年12月31日後建成的無合法證明的建築，原則上不計入改造成本。符合《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）第二十五條規定的情況除外。

（五）舊村全面改造採用先收購房屋後回購的方式實施補償的，收購價扣減回購價後的差額納入改造成本。

第八條 舊村莊改造範圍內集體經濟物業復建總量可按現有建築面積或用地範圍兩種方式核定。

第八條 舊村莊改造範圍內集體經濟物業復建總量可按現有建築面積或用地範圍兩種方式核定。

（一）以現有建築面積方式核定的，集體經濟組織物業合法建築面積按1：1核定復建量；2009年12月31日前建成的無合法證明的建築，全部按照現有建築面積2：1核定復建量，或全部按照保障改造後集體經濟物業收入不降低的原則折算准予復建的總量，剩餘面積可按房屋建安成本補償，計入改造成本；2009年12月31日後建成的無合法證明的建築，不予核定。本款所稱“合法”是指有房屋產權證或合法報建手續。

（二）以用地範圍方式核定的，包括納入舊村莊改造範圍的村級工業園、堆場、貨倉、露天停車場等用地，按現有用地面積和容積率1。8（毛）計算權益建築面積，其建安費用由村集體自籌，不計入改造成本。納入舊村莊全面改造範圍的留用地可參照本條執行。

改造主體可根據實際情況選擇村集體經濟物業復建總量核算方式，原則上同一權屬證明檔案的地塊只可採用其中一種方式核算村集體經濟物業復建總量，特殊情況由各區結合實際情況報有審批許可權的城市更新工作領導小組會議研究決定。納入舊村莊改造的現狀合法建設用地屬於已批准未建或已建但尚未達到已批准建設規模的情況，可按批准建設規模補足復建集體經濟物業權益建築面積，其建安費用由村集體自籌，不計入改造成本。

第九條 2009年12月31日前建成的無合法證明的住宅和村集體物業建安成本價按每平方米1500元核算。具體補償由村集體在不突破房屋建安成本補償核定總額的前提下自行統籌實施。

第十條 臨遷費標準參照房屋管理部門最新發布的《廣州市房屋租金參考價》，結合舊村莊所在區域的市場租金水平評估確定。住宅臨遷費單價可在每平方米每月20元至40元範圍內浮動；集體經濟物業臨遷費單價可在每平方米每月30元至60元範圍內浮動。

合法的房屋建築與2009年12月31日前建成的准予復建的建築，舊村規模較大、整體實施改造、一次性搬遷的，可按5年時間核算臨遷費用（即“准予復建的住宅建築面積×臨遷單價×60個月+准予復建的集體物業建築面積×臨遷單價×60個月”）；舊村規模較大、分期實施改造、分步搬遷的，可按4年時間核算臨遷費用（即“准予復建的住宅建築面積×臨遷單價×48個月+准予復建的集體物業建築面積×臨遷單價×48個月”）。核算的權益建築面積不得計算臨遷費。2009年12月31日之後建成的無合法證明的建築，不得計算臨遷費。

第十一條 舊村莊改造範圍內規劃的市政配套及公共服務設施應無償移交政府及相關職能部門，設施用地應當與融資用地同步轉為國有。其中舊村莊復建安置區範圍內的非經營性的設施建設投資均計入改造成本，並優先配套建設。

第十二條 復建成本的計算應根據復建住宅及其配套設施，復建集體經濟物業的建設等級，嚴格按照《舊村莊全面改造成本構成一覽表》核定的綜合單價（包括單體建安工程費（含裝修費）、小區配套設施費、工程建設其他費、預備費等）標準執行。

復建費用單價為對應基數與係數相乘的值（附件《舊村莊全面改造成本構成一覽表》中“6。8為區域服務的大型市政基礎設施和公建配套設施等公益性專項建設”除外）。基數為廣州市建設工程造價管理部門公佈的年度工程參考造價，每年按公佈價調整。係數為固定值，不得調整。

第十三條 整合權屬範圍外周邊地塊的改造成本，按照政府土地整備有關規定由專業機構進行評估。

第十四條 採用自主改造和合作改造模式的舊村莊全面改造專案，其融資地塊協議出讓土地使用權測算土地出讓金可納入舊村莊全面改造成本。融資地價測算依據《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市城市更新辦法配套檔案的通知》（穗府辦〔2015〕56號）中《廣州市舊村莊更新實施辦法》以及《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）的相關規定執行。

第十五條 不可預見費按附件《舊村莊全面改造成本構成一覽表》中的前期費用、拆遷費用、復建費用與其他費用總和的3%計算，確實需要突破的，最高不超過5%，用於安置補償過程中實際發生但又未納入改造成本部分的費用。包括拆遷補償安置協議簽訂、風險評估、其他專題評估、集體經濟物業租賃合同提前解約、停業損失補償等未計入改造成本的費用。

拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3％（計算基數不含融資地塊協議出讓土地使用權測算土地出讓金）。

第十六條 本辦法未盡事宜，由各區政府（廣州空港經濟區管委會）結合專案實際，組織專家或專業技術機構評估論證並形成評估報告，報城市更新工作領導小組辦公室提交城市更新工作領導小組審議。

第十七條 拆遷補償安置方案（含具體細化的補償標準和操作辦法）由村集體在不突破總體改造成本的前提下自行統籌實施。

第十八條 本辦法自印發之日起實行，有效期五年。原《廣州市城市更新局關於印發〈廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法〉的通知》（穗更新規字〔2017〕3號）同時廢止。原市城市更新局關於舊村莊改造成本等相關政策檔案與本辦法不一致的，按本辦法執行。