原來這才是大紅本房！差點掉坑裡去了……

鐮刀型戶型怎麼樣

整個五月份，深圳小產權被打壓成渣，整個行業一下子安靜了許多。但那旺盛的住房需求，也急需解決啊，於是很多人把目光轉向大紅本房！

近這一兩個星期來，接到挺多關於大紅本的諮詢，每個人的問題都不盡相同，但總結起來不外乎就是這兩三個問題：“大紅本安全嗎？”、“我需要注意哪些問題”、“如果大紅本以後拆遷或徵收了，會有賠償嗎？”……。雖然這都是大家比較關心的問題，但也只是很常規問題而已！直到前天，我接到一個網友諮詢：他問我，帶拆遷概念的大紅本能不能買？我一聽，直接就懵逼了，理論上來說，城中村（舊村）改造類的拆除拆除重建，一般不會涉及大紅本這一類物業。難道網友說的是“舊工業”或者“舊商業”，細問之後，網說這是深圳某地的一個大紅本，他說有中介對他說，這個是規劃區內，100%會拆遷的！（見下圖）

某中介給網友推盤截圖

咋一看，這可牛逼克拉斯，有國資背景，還是100%拆遷。為了搞清楚網友的問題，我問他要了更詳細的標的地址資訊。可簡單的一查之下，心裡頓時幾十萬頭羊駝奔騰而過！

好大的膽子啊！真不知道這位行家是真的不懂，還是故意為之，我不想去評論！

看到這個結果，我又想起去年鬧得沸沸揚揚的XX新都事件，和現在這個事兒何其相似！當年XX新都就是因為中介行家到處瞎承諾，瞎推廣！比如說：有學位，可以積分申請公立；可以落戶等等！事實上，根本不可能！是龜是鱉心裡沒點B數嗎？怎麼敢這樣瞎承諾呢？

而最可恨的專案部在面對外圍行家瞎承諾亂象時，基本都是半推半就的默許；而面對客戶的疑問時又含糊其辭，忽悠不斷。最終搞出這樣的事件，也就實屬情理之中！其實在這麼多個大紅本專案裡，XX新都的手續算比較正規完善的了，發生這樣的事兒完全就是因為行家瞎忽悠，瞎承諾！

那今天阿均就和大家扒拉一下，關於在大紅本那點事兒！

什麼是大紅本？

大紅本按目前的說法，你可以理解為一宗地有一個不動產證（早期點的地是房地產證），或者一棟樓有一個房地產證，且不可分割銷售的物業！這些物業都有以下兩個共同的特點：

1、所用土地全部為合法用地，有正式的土地出讓手續，有規定的土地用途和使用年限。

2、有正式的報建手續和竣工驗收。

直白地說就是四證齊全（《建設用地規劃許可證》、《房地產證》或《不動產證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》），只是沒有預售（銷售）證，不能像商品房那樣分割銷售而已。

以上是所有大紅本共同的特點，那麼其他不同地方就是用地性質和用途不一樣，而大紅本的性質我們通常按用地性質和用途來分類的，以下幾種型別基本上可以概括深圳90%以上的大紅本了（其他的個例不在本次討論範圍內）。

大紅本的分類（按用地性質分）

一、商業用地類

商業用地類屬於大紅本里相對簡單的，目前市場上也少，一般手續和品質都還算比較完善的。

商業用地的代表盤：XX新都

先把這個盤簡單的背景和大家說說：樓盤在觀瀾某地，地段還可以，處於九龍山科技園次核心規劃區，整個盤共六棟，二庫車庫，有花園等，基本就是按著住宅小區來設計的。

說完基本資訊，我們再看看這樣樓盤的用地性質（依照法定圖則）

XX新都用地法定圖則

透過法定圖則，我們很清楚地看到，XX新都的用地是C類混合商業用地（C2+C4商業辦公+旅館業用地），說白了就是辦公室與商務酒店的規劃用地！清楚了這個用地規劃，再看看這塊地的權屬來源。

XX新都的土地

長汽拍的三宗地的位置及宗地號

我們透過土地交易中心，可以看到XX新都宗地和另外兩宗地（如上圖所示，福安雅苑、同和國際名車城）是透過掛牌交易所得，使用年限為50年。

底層性質決定著上層建築的方向，透過法定圖則和土地交易中心，我們得知了XX新都的用地性質和建築用途，那麼上層基本上就可以為酒店和商務辦公類的物業。而實際也是這樣，XX新都整個專案9棟，2棟為星級酒店，1棟配套中心（商業），另有6棟叫XX新都商務大廈。沒錯，人家報建登記的就是商務大廈！什麼是商務大廈，諸位自行問度娘或知哥了，我就不逼逼了！

大紅本因為不能像商品房那樣辦法預售（銷售）證，所以大紅本房都是用“以租代售”的方式來暗渡倉。

XX新都在大紅本的手續裡，應該是最完善的！正規的租賃合同、正規增值稅發票、正規的長租貸款，水電和燃氣都開戶在自己名下，就連物業是正規專業的物業公司。可偏偏就他們攤上事兒，這個事兒在去年鬧得還挺大的，甚至有人告了御狀！

這件事兒，除了外圍行家和專案銷售的瞎忽悠和瞎承諾之外，難道掉坑的業主自己就沒有半分問題嗎？這個問題，我在最後總結部分再大家分析，現在我們先繼續說類別事兒！

二、倉儲用地

目前倉儲用地裡面的大紅本，也比較少！今天上場的倉儲用地的大紅本代表是布吉XX公寓（實名為：百XX創意廣場）。這個盤大概是2015前後對外推廣的，應該算得上是深圳最早一批“以租代售”的大紅本了。早幾年，這個盤還算是個網紅盤，價格便宜，外觀很高大上，配套的商業綜合體也很齊全。這大餅畫了一圈又一圈的，正因如此，當年上車這個盤的可不少啊。可惜的是六年過去了，這個盤和當年沒有建好的樣子沒啥區別，說好的商業綜合體，地鐵配套，高返租……，一樣都沒有！這個坑不可謂不深吧？

我們繼續說回這個盤的用地：

法定圖則-電子版

法定圖則顯示為普通倉庫用地

宗地號

土地交易中心結果

交易顯示，樓盤土地權屬為掛牌出讓獲得，土地用途為倉儲用地，准入行業為物流。

這個盤最開始的時候籤的也是租賃合同，到後來就變成了有償使用合同，權益轉讓合同等等，換過幾次！

三、工業用地類

工業用地在大紅本里小類算是最多的，有工改的，有M0的，有M1的，權屬來源有交易的，也有協議出讓的……

3.1、工業用地（M1類），權屬來源：掛牌出讓

如果剛剛上面提到的倉儲用地的XX公寓，是個深坑的話，現在我們聊的這個，肯定就是坑中之中了！如果說上面提到過的只是忽悠而已，那現在我們說的這個就是直接是騙了！

專案實景

專案本身好壞就不說了，我們先來看看這個專案的用地性質，先看法定圖則：

按照法定圖則的規劃，這個專案的用地是一類普通工業用地，我們再看看權屬來源：

土地交易中心

查詢土地交易中心，我們得知這專案用地是透過掛牌出讓的，並且為工業用地，使用年限是50年，從1992開始到2042年止！

這個盤是從2018年左右開始銷售，因為出地將近30年，我們也想了解一下，這個盤的前身是怎麼樣的一個狀態。於是我們透過衛星迴放，看到這塊地從1992~2016年都空置未建的，直到2017年年頭才開建，並於2017年底左右建好，2018年中左右開始銷售。

2017年1月份專案衛星影像

2017年11月衛星影像

專案籤的是有償使用合同（這個有償使用合同，最後總結再統一講），到此其實都沒有太大問題，問題就在於無論是專案銷售還是外圍行家，在推這個盤的時候，一致對外宣稱，籤20年有償使用合同，然後再送20年使用期限，一共有40年的使用期。我們質疑專案本來就只有50年，已經過去了29年，最多剩下21年了，你怎麼送另外的20年？專案銷售誓言旦旦地說，到期之後可以自動續的！

呵呵，真是無語至極！到底是真不懂還是裝不懂？（關於自動續這個最後總結再說，現在先繼續說其他的專案類別）

3.2、工業用地（高新技術專案用地），權屬來源：協議出讓（減價地）

這一類地的大紅本相對會比較少，因為類似這樣的高科技新型專案，一般都會有政府參考的背景。比如光明XX太谷這個專案。這個專案是當年光明區21個重點專案之一的明星專案，不光是地是特批的，專案開工那會動靜也不小，除了ZF大哥，頂流明星也來了不少！

深圳商報關於專案的報道

我們再看看這宗地和其他的宗地有什麼不一樣，首先還是看法定圖則：

XX太雲谷地塊規劃

法定圖則上顯示為一類工業用地。因為是協議出讓的地，所以在土地交易中心，我們查不到宗地的資訊，但我們還是透過其他的途徑查到了區別。

這個宗是協議出讓地（減地價），主要用途為工業用地（高新技術專案），土地性質為非商品房。宗地規劃有廠房、研發、辦公、宿舍、食堂等設施。另外地塊不得轉讓，不能分割辦理《房地產證》，不能用於抵押等。

所以XX太雲谷，其實對外出售的是宿舍那部分物業，也是“以租代售”的方式銷售，籤的是雙合同（租賃合同、有償使用合同），總體來說來，還是比較正式的！同樣因為物業的性質是宿舍，所以居住和配套的環境還是可以的！

XX雲谷太外觀

3.3、工業用地（新型產業用地），權屬來源：掛牌交易

這一類別的新型產業用地，和其他的高新型產業用地還不太一樣，這型別用地的專案，多半都會些帶有試驗的意義，且使用年限一般在30年左右。比如下面這個專案：

專案實景

平湖XX谷專案，這個專案環境很不錯，小公寓弄得也挺有格調的，但這個不是我們討論的重點。我們的重點是聊專案用地等等，我們照例先看法定圖則：

專案法定圖則-電子版

法定圖則顯示用地為新型產業用地（在大分類裡面，還是屬於工業用地），我們再看看權屬來源：

透過土地交易中心，我們看到專案的宗地權屬來源為掛牌公開出讓，土地用途為工業用地（新型產業用地），准入產業類別為：生物與生命健康產業、新能源產業、網際網路產業，新材料產業。年限是30年。

這樣專案對外銷售的部分也是宿舍部分，還有部分類似辦公部分改的，LOFT小公寓，籤的有償使用合同。

3.4、工業用地（新型產業用地，工改M0），權屬來料：協議出讓

同樣的是工業用地，且還是新型產業用地，這個工改M0的又有什麼不一樣呢？這個區別還挺大的，首先這宗地是透過城市更新（即舊改）獲得，同樣工業用地，但型別的專案是可以分割銷售的（即是可以分割成單獨的紅本商品房），不過對於這個銷售還是有條件限制的。

目前深圳最有代表的就是XX大XX谷專案，專案位置於龍華大浪，2020年下旬開的盤，開盤那會啊，簡直是比打新牛逼多了，開盤那會完全就是人山人海，過來看房的車多到布龍路都塞車三四公里，還出動了警察維持！公路況且如此，現場更是不用說了。樣板房都沒有，只是有一個效果圖，分批排隊看房，看完也只有有兩個選擇，一個是先房號交錢，二是出去，沒有一句多餘的廢話。現場搶得門都擠壞了，有些人一次十幾二十套，現在想想都覺得可怕……。

但這些都不是這個盤值得說的地方，這個盤最值得一說的是他們的騷操作，真的應了那句話：只要鐮刀揮得好，就沒有割不到韭菜！這波騷操作等會兒再說，我們先來看看這個專案用地情況：

剛剛我們說過，這個專案是透過城市更新而來，那我們先看看這個專案的前身：

XX大XX谷的前身

XX大XX谷前身城市更新單元規劃

透過龍華區城市更新和土地整備局官網，很容易就能查這個專案城市更新的資料，可以看出這個專案前身就是建滔工業園城市更新而來，而在城市更新之前土地性質就是一類工業用地（M1），城市更新裡做了變更（由M1改成M0，因為有政策支援城市更新類M1更改M0的專案，物業可以分割銷售，相關政策自己到官網查閱）。

XX大XX谷建成後的影像

交待完專案的前身，我們繼續看土地性質：

XX大XX谷用地性質公示

透過XX大XX谷現場公示的《不動產證》，直接就能看到，土地來源為協議（城市更新類的用地一般都是協議出讓）這是新型產業用地。屬於市場商品房，是可以正式上市出售的。（不過這個商品房指的不是住宅，而是新型產業研發用房，很多人都認為商品房就是住宅，其實並不是，只要正式面市銷售的房地產，都可以稱為商品房）

XX大XX谷預售證

理論上來說，XX大XX谷不能算是大紅本房，更不能算小產權房，只是因為這個物業購買條件比較苛刻，必須要以企業的名義來買（且還規定行業）。

XX大XX谷購買條件特殊說明

所以XX大想到了一個辦法，把一套房子拆兩套或者三套，用“以租代售”的方式對外出售。籤20年的租賃合同，然後再送20年！直白地說，就是目前差錢了，先租一次，後期有符合的條件的購買者的話，再把這個房子再正式的賣一次，美其名曰：帶租約出售！（雖然沒有明說，但實現的條件，確實會有這樣的風險存在）這操作不可謂不騷！

四、二類居住用地

目前深圳二類居住用地的大紅本非常少的，如果不是到實在搞不到獨立紅本，誰會願意便宜一半當小產權這樣去賣？今天和大家說的這個居住用地的大紅本，絕對是深圳最牛逼的大紅本存在，沒有之一！

以前我們只有聽說一些豪宅或者一些非常熱的樓盤才有可能會需要喝茶費，應該沒有人聽說過買沒有證的房子，還要額外給大幾十萬甚至上百萬的喝茶費。

就在我動筆寫這文章前，還有收到渠道房發過來的房源資訊，129平那個戶型喝茶居然要105萬……

這個茶葉高達房價的六分之一，登時我就被嚇尿了。一起來看看這個神盤：

這個盤是上塘的XX花園，據瞭解該小區花園的地塊是市郵政局原A811-0004置換地（現地塊所在宗地為A816-0059）。原深圳市郵電局（現改製為廣東郵政深圳分公司）在深圳北站區域內被深圳市政府因建設北站而徵用了一塊地，後市府向郵政返還一塊“同面積、同容積率、同性質”的用地作為補償，即現在的XX花園地塊。根據郵政公司和深圳市國土規劃局簽訂的《土地出讓合同》的約定，該用地的用途為二類居住用地，企業自用住宅用地性質，廣東郵政公司深圳分公司為XX花園地塊的土地使用權人。土地使用年限為70年，自2015年3月30號到2085年3月29日止。

這個最牛逼的地方是沒有證，還有要喝茶費！喝茶費就算了，還差不多賣完了，最後沒有剩幾套了，剩下的喝茶費更貴（見上圖）。

XX花園的合同套件

這個樓盤籤的不是租賃合同，也不是有償使用合同，而是籤的權益轉讓協議書。據瞭解，這個盤除了不能抵押貸款，和積分少之外，其他的和商品房沒有什麼區別，一樣可以申請學位，一樣可以落戶。樓盤的正對面（約40米）就是金光閃閃的金茂府，花金茂府一半的錢享受一樣環境和配套，難道不香嗎？更何況該盤的開發商還是大名鼎鼎的豪宅專家——XX裕集團，所以品質對比金茂府，只好不壞！

這個樓盤的好與壞，我不多說什麼，諸位可以自己判定！

寫在最後的話（總結）

以上幾類就是目前比較常的大紅本的類別，不然專案用什麼樣的話術來和說你說，你都可以按照上述的方法去反推，即可輕易知道它們的“真身”，然後你決定要不要下手！

單純從居住的角度上來說，大紅本無論條件或者環境都會比大部分小產權或者統建樓好很多，但面臨的問題也不少，所以很多朋友也不知道如何下手，其實最大原因我們對這個大紅本不瞭解！在這最後我給大家總結幾點，在你準備下手前，可以給您一個參考：

1、大紅本全部都不能申請學位、不能落戶。（居住用地類以及用途是住宅類的例外）

透過上面分類，可以很清楚地看到，大紅本基本上都是工業用地為主，建築的用途多為工廠、宿舍、產業用房等等。按目前的政策非住宅類（或帶住宅功能的公寓）是不能落戶和申請學位的。

XX新都之所以爆雷，其實就是因為銷售承諾的學位和落戶都不可能實現，人家花大幾百萬買個房子，本來就奔著可以申請學位和落戶去的，最後什麼都搞不了，換誰都受不了啊！

XX新都，透過上面的分析我們這個是商業辦法和旅館業用地，說白了就是辦公室和酒店，而業主他們的關係只是租賃關係，直接點說就是，你長住個酒店，然後需要酒店給你落實學位和落戶，你覺得可能嗎？

2、關於年限問題

我聽到過很多專案的銷售都在說，到期可以自動續的，這個自動續期說的是居住用地且住宅類的物業。依照《民典法》

第三百五十九條

住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

非住宅類建設用地到期之後怎麼辦呢？

根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》

第四十九條

有下列情形之一的，土地使用權終止：

（一）出讓合同規定的年期屆滿；

（二）土地滅失；

（三）土地使用者死亡而無合法承繼人；

（四）人民法院或者市規劃和自然資源部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或者決定生效；

（五）用地單位遷移或者被依法登出的；

（六）市人民政府根據社會公共利益的需要，提前收回土地使用權；

（七）法律、法規規定的其他情形。

第五十條

出現第四十九條

第一項

、第三項和第四項規定的情形，

土地使用權連同該宗土地上的建築物、附著物由市規劃和自然資源部門無償收回，但是法律、法規另有規定的除外。

如果需要再續怎麼辦呢？我們繼續看《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》

第五十三條

土地使用權年期屆滿，土地使用者需繼續使用該宗土地的，應當提前六個月向市規劃和自然資源部門提出申請。市規劃和自然資源部門應當自接到申請之日起一個月內按照下列原則作出是否准予繼續使用的答覆：

（一）土地使用者申請的土地用途符合當時城市規劃要求的，准予繼續使用；

（二）土地使用者申請的土地用途不符合當時城市規劃要求的，土地使用者的申請不予批准。

第五十四條

准予土地使用者繼續使用土地的，土地使用者應當自接到市規劃和自然資源部門批准檔案之日起十五日內與市規劃和自然資源部門

重新簽訂出讓合同

，

支付土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金

，並按照《登記條例》的規定辦理登記。

由以上《條例》可以看到，非住宅建設類的用地到之後不能自動續，且也不是想續就能續，再者即即使批准可以續的話，要重新籤土地出讓合同和支付土地使用金及其他費用，說白了就是相當走一次土地交易的流程。到時這費用是開發商給還是業主給？？

3、關於“以租代售”合同問題

3.1、大紅本到底籤的是《有償使用合同》還是《租賃合同》呢？

這個問題之前也困擾了我挺久，後來有和一些律師朋友在聊這個問題的話，他們告訴我說，這兩個合同本質是一個意思，就像王八和烏龜一樣，只是叫法不同而已，本質還是一樣的！不要覺得換了個名字就會高大上很多，那只是自欺欺人而已！

3.2、籤20年，20年之後年限（土地除了籤合同的那20年剩下的年限）有沒有效呢？

這個問題其實在《民典法》裡就能找到，根據《民典法》

第七百零三條

：租賃期限不能超過二十年，超過十二年的，超過部分無效。

第七百三十四條

租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。

由此可以看出，在二十年的租期內是受保護的，超出二十的，雖然原合同還有效，但期限會變成不定期，即不定期內，雙方可以隨時解除合同，只有給一個合理的反應時間即可！在這種情況下，籤的那個超出二十年之後送的年限，有沒有用，這個就要看人品了！

好了，目前深圳市面上常見的大紅本類別就介紹到這裡，其他的細節問題以後有機會會以案例的形式和大家分享，謝謝！

我是阿均，專注於深圳城市更新方向領域，歡迎大家一起！