上個熱搜，金沙洲賣到4.2萬平了

撰文 | 溏心蛋

最近，金沙洲的新聞挺大，熱度又上來了。

像金沙洲廣州區域的

越秀·天悅金沙

，在上週開放了樣板間，主打125-140平四房剛改戶型，大概價格在4。5-5萬/平。

淘房志實地探訪地價超4。2萬/平的

華潤專案

，發現其也在趕進度之中。

這兩個專案很關鍵，

未來會影響整個金沙洲的市場預期，包括佛山區域的專案。

很重要的一點，4個月前，金沙洲時代水岸三期最低賣出過2。4萬/平，比金沙洲整體新房市場低了3-4千/平，影響了一部分購房者的心態。

而且，此後金沙洲基本沒聲音了，很多人對於金沙洲的信心也不足了。

結合本次廣州幾大專案即將入市，以及整個金沙洲的環境、配套等因素分析，為什麼大家對買金沙洲沒信心？站在佛山的角度，金沙洲佛山區域的專案能否跟著“喝口湯”呢？

最新訊號釋放，市場開始鬆動！

首先，需要解決的一點是，為何許多購房者對金沙洲的信心不足？

近大半年來，特別是廣州房地產市場密集調控，利率不斷攀升，廣州、佛山信貸均收緊等大環境因素，以及部分房企暴雷等個別情況因素，如廣州南沙某盤，導致購房者信心不足。

而放在金沙洲這樣跨越廣州、佛山兩地的區域來看，兩地信貸收緊、利率升高就非常致命了。

金沙洲廣州區域新盤最低4萬+，佛山區域最低2。8萬/平起，一套八九十方的房子

，三成

首付最低都要大約七十萬起

，普通人沒有申請到房貸或者利率過高，基本承受不住。

不過，近期種種新聞和聲音表明，政策底部或已到來，央行、銀保監會奏起暖風訊號，大環境正在改變了。

10月20日，在2021年金融界論壇年會開幕式上，明確表示

「房地產市場合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會發生改變」

。

截圖來源：財新網

此外，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局長潘功勝也在會上明確，

下一步金融部門將積極配合維護房地產市場健康發展。

資訊來源：第一財經

10月19日，國新辦提議四季度降準1%，

釋放1萬億

，更好地支撐經濟增長。

轉到佛山視角來看，近日，

渣打銀行、中信銀行、匯豐銀行等銀行的房貸利率已回落至5字頭

，此前基本站穩6%以上。

據瞭解，廣州的房貸放款時間也比之前有所緩解，最快2-3個月可放。

廣州、佛山兩地房貸放鬆，對於金沙洲來說，才是最大最好的訊號。

當然，這一切是建立在“準確把握管理制度”的基礎上，絕非大水漫灌式救市，給予市場信心。

金沙洲保值增值，依舊很穩

其次，許多人對於買金沙洲是否有充足的信心，在於這裡能否保值增值的問題。

結合整個廣佛市場來看，金沙洲依舊是價格窪地，抗跌性比較強。

4個月前時代水岸賣出的所謂低價，不過是開發商在售樓棟清尾貨的讓利營銷手段罷了，而且

低價房源非常低，

望江改善戶型依舊站在3萬+

。

與此同時，金沙洲廣州區域兩個擁有山景湖景稀缺資源的偏改善產品專案——

越秀·天悅金沙、華潤置地金沙瑞府，過陣子將入市，會再度支撐起金沙洲的市場。

在越秀·天悅金沙營銷中心踩盤，對面為華潤置地金沙瑞府

據聞，

華潤置地金沙瑞府可能會放出驚喜價

，但衝

6-7萬

還是有望的，畢竟專案主打

高實用率、高溢價的疊墅產品

。

這類區域內的標杆樓盤，甚至能一度引領整個片區的樓盤保值。

回想一下，

禪城朝安區域

，適合剛需改善人群的星河雲頌府剛出來的時候，周邊的龍湖越秀傲雲、朝安金茂悅等盤封盤後，售價提了一級，至今未見下跌，價格仍是持平狀態。

再看看

平洲的映月新城板塊

，保利天珺、綠城桂語映月等標杆盤出來後，也一路破3。5萬/平、衝上4萬/平，周邊如越秀星匯瀚府等次一級梯度的專案也跟著漲價。

跟在標杆盤後面，

剛需盤只要價格與標杆盤保持一點差距，就能形成價格差，吸引購房者。

更何況，金沙洲佛山區域只有金沙當代閱MOMA屬於妥妥的剛需盤，最大戶型不過79方，而時代水岸、時代天境等其他盤都有改善產品，能進一步縮短與金沙洲廣州區域的產品差距，從而把價格拉起來。

舉個例子，去年年底就準備入市搞動作的華僑城天鵝堡，一直到今年年中，最高不過3。8萬/平，如今也有底氣敢賣4。2萬/平了。

而且，別忘了，金沙洲本地購買力以及越秀、荔灣的外溢購買力都很強。

越秀、荔灣自不必說，房價上漲一輪只能往外走；金沙洲這邊，不少樓盤樓齡已經很高了，本地內的置換需求相對試比較龐大的。

給金沙洲多一點信心

交通、配套均在發力

再有一點，很多人特別是廣州客對於買金沙洲沒信心，

是因為這裡的交通非常堵，而且沒有產業。

首先，除了“吃喝拉撒”的產業，金沙洲確實還沒有任何其他產業的規劃，這也決定了它作為睡城的上限。

其次，

這裡的交通確實會相對比較堵，但主要是上下班的時間堵。

前些天，我們試著下午3點從珠江新城駕車出發，大約30分鐘就金沙洲越秀天悅金沙、華潤置地金沙瑞府周邊進行踩盤。一路上並不堵塞。

作為一個經常來往廣州天河、佛山千燈湖兩地的人，反而真切地感受珠江新城、華師一帶才真的更堵。

下午五六點，整個金沙洲車流量開始多了起來，我們也漸漸感受到何為“金沙洲之堵”。

下午6點左右，金沙洲實拍

建橋修地鐵

，是解決擁堵的至佳之選。翻閱最近一些新聞資訊，

廣佛大橋

（原大坦沙大橋）系統一期工程進入主橋橋墩樁基施工階段，計劃

2023年完工。

（來源：南海釋出，2021年10月21日）

金沙洲交通區點陣圖

廣州12號線，也是預計2023年試執行

，有望解決廣州6號線潯峰崗、橫沙等站點的擁堵情況。不過，沉香大橋似乎建設就慢了些。

作為一個睡城，金沙洲的成熟商圈、學校還是很給力的，擁有萬達廣場、永旺夢樂城等豐富的配套。

最後還是想說一句，金沙洲是賣給有需要的人的。那些一棍子打死金沙洲的人，往往會忽略它作為睡城的作用——給幾十萬廣佛候鳥提供一個棲息之所。