借名買房法律上如何認定，看完這篇你就掌握了精髓

借名買房，民間也叫代持，在限購的大城市裡已經成為部分置業者接受的常見購房方式。本文重點從法律角度談談。陳豔枝律師團隊抽出來的這幾個法律問題，如果您消化了，就對代持的風險控制有了深一層的理解。

1、出名人與借名人是債的關係。

首先，借名買房合同不產生物權變動效果，在性質上屬於合同糾紛，而不是所有權確認糾紛。

在借名買房合同是有效的這個前提下，出資人與出名人之間形成了債權關係，而非物權關係，也因此，雙方若發生糾紛訴至法院，比較穩妥的做法是，實際出資人應當要求過戶，而不是要求確權。

如果當事人直接訴請法院確權，則法院會釋明雙方之間為債權債務關係，若當事人仍堅持確權，則法院判決駁回其訴訟請求。這一點算是目前房產法領域的共識，但許多不做房地產案件的律師可能並不瞭解。此外，在個案中也需要留意代持無效的風險。

2、房產證有公示效力，所以一般不能排除強制執行（即第三方申請執行產權人）；出名人擅自出售房屋的，出資人無權追回、但可索賠。

在借名買房糾紛案件中，不動產登記機關將房屋權屬登記在出名人名下，是基於出名人與出賣人之間合法有效的買賣合同。因此，該物權變動合法有效。借名人無法以借名協議來否定房產登記效力，故，當出名人因為債務被第三方執行其名下的代持房產時，借名人的抗辯往往不會得到支援。

同理，為保護案外善良的第三方買家，出資人也很難追回，無非是向出名人索賠罷了。當然，在專業投資領域，也不會讓“擅自出賣”發生，會上其他的風控手段，我們下次再分析。

3、寫好協議、充分利用特殊約定，保障自身權益。

民法上的大原則是尊重意思自由，如雙方未違反強制性法律法規，則約定是有效的。當然，這就需要雙方之間有協議，有書面的借名買房的合意是第一步。

在代持協議裡要有類似約定：

當標的房產可以交易時，借名人有權要求代持人將房產過戶到自己或者指定的第三人名下。

借名人擬出售房產的，有權要求代持人將標的房產直接過戶到買家名下，代持人應予完全配合。

舉一個案例，假設代持人不幸離世，那麼繼承人是否應將房產過戶到出資人名下呢。就目前廣東地區的判例看，出資人的訴求是可以得到支援的。

法院認為：“借名買房是委託代理關係。代理人死亡，委託代理關係終止。被告做為代理人的遺產管理人應代為履行轉交房產義務，配合原告將案涉房產過戶到原告名下。”

4、出資人需要做啥？

回答這個問題，我們需要從法院視角來看，即，如何認定房產的權利人。認定真正權利人的依據有：房屋合同/產證/收據的保管情況、房屋購房款/稅費的支付、貸款償還情況、長期控制和佔有房屋的事實等。

購房款的支付、貸款償還情況的審查要點有：定金及首付款的付款憑證、雙方的財務狀況及還款能力證明、證人證言等證據。在借名人直接與出賣人接洽付款，或者中介公司作為居間方參與付款過程的情況下，出賣方以及中介公司的證言具有較強的證明效力。

關於還貸，因貸款本息從出名人名下的銀行賬戶內劃扣，故要審查還款的來源、還貸銀行卡的保管情況等。

5、法院分情形處理的思路。

（1）要求配合過戶時：

在房屋不存在過戶障礙（借名人有購房資格）的情形下，會判決出名人協助借名人辦理房屋過戶登記手續。根據筆者在福田區法院的經驗，法官會要求借名人列印提供最新的房屋產權資訊單，包括基本資訊、是否存在司法查封、抵押，法定交易年限未屆滿等限制交易情形。

（2）要求解除借名協議時：

若房屋存在過戶障礙且過戶障礙在法庭辯論終結前無法消除，經法院釋明後借名人變更其訴請為解除借名協議的，則借名協議自該訴請送達至出名人時解除。協議解除後，房屋歸出名人所有，借名人有權要求出名人返還其已支付的購房款及已償還的房屋貸款本金。

假設，系出名人擅自將房屋進行處分、因出名人原因導致房屋被司法查封，則借名人還有權要求出名人賠償損失，這裡的損失包括借名人的實際損失，也包括可得利益，即房價上漲帶來的房屋升值部分。

……

借名買房的場景很多，有些是親人之間幫忙、有些是朋友之間短期為之、有些是純市場投資獲利行為。依筆者經驗，前兩種產生糾紛較為常見，最後一種如果風控做好了，反而清爽簡單、容易雙贏。

希望以上對您有用。