萬科物業走走停停：行業裡的領路人 上市路的末班車

據IPO早知道訊息，有媒體報道稱中國萬科正考慮10億美元的物業管理IPO，交易可能於明年進行。萬科物業對此迴應稱，暫時沒有上市計劃。

2018年12月的時候，針對“萬科物業是否要上市”這一問題，萬科董事會主席鬱亮迴應稱：

“我就特意讓物業（公司）保持與資本市場的距離，不讓它想這個事，我怕資本市場把物業（公司）引導壞了，上市後要短期業績，要發公告。再說物業對我們的收入貢獻不大，我們的物業有機會達到千億市值，我希望它具備了基礎和實力之後，再談上市問題會好一些。”

幾個月之後，如今萬科物業10億美元IPO的訊息傳出，萬科物業是否已經具備鬱亮所說的基礎和實力了呢？

萬科物業到底上不上市，每年都上頭條

作為行業標杆，萬科物業是否會很快登陸資本市場，這幾年萬科管理層不斷被問到這個問題。

萬科管理層曾在2015年的中期業績報告會上透露，

未來將加大物業方面探索，擬拆分萬科物業上市。

2016年9月，在萬科物業的新聞釋出會上，萬科物業執行長朱保全稱：萬科物業與房地產板塊已經實現了業務分拆，股權上萬科集團直接控股萬科物業，兩者關聯交易的比例也在快速降低。在臺下他還透露，IPO三年以上的A股公司，目前的

分拆政策非常艱難，萬科物業上市是政策時機的問題。

2018年3月，在鬱亮接棒董事會主席後的第一次業績釋出會上，關於上市這個問題，萬科副總裁

張旭明確迴應，萬科物業沒有上市計劃。

“北美有一個標杆，可以做到8％的市場佔有率，萬科物業還有很大的發展空間。客戶滿意度是我們物業經營的宗旨。現在我們已經服務了500萬戶家庭，這是一個很大的規模。”

2018年12月

鬱

亮的說法則是：

“萬科物業到千億級之前，不上市”。

再到2019年4月又傳出萬科物業IPO的事情，可謂人人都覺得快上市了，但萬科公司卻不斷潑冷水。

上市路上走走停停

萬科物業曾在業界創造了多個第一：早期，萬科物業在陳之平的主導下，成立了全國首個業主委員會，首創“共管模式”；國內首個透過ISO9000認證的物業管理企業；

中國首批一級物業管理資質企業；

打造了“無人化管理模式”、“酒店式管理模式”、“個性化服務模式”、“同心圓模式”等諸多管理模式；連續六年蟬聯物業服務百強企業榜首。

2018年，萬科物業實現營業收入98億元，同比增長33％。租賃住宅方面，覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上專案的平均出租率約92％。萬科管理商業專案共計210餘個，總建面超過1300萬平方米。其中，以印力集團作為商業開發與運營平臺，運營專案超過120個，遍佈國內50多個城市，管理面積近1000萬平。

業務表現不錯的萬科物業，卻在上市路上走走停停。

行業裡的“領路人”，上市路的“末班車”

目前行業中，A股的上市公司有南都物業，H股則以旭輝永升物業、彩生活、中海物業、碧桂園服務等多家從母公司剝離的物業公司為主。近期受大盤拖累，上市物業公司的股價紛紛回撥，但此前因現金流穩定等因素，上市物業公司股價確有風光過的時候，這起碼說明資本市場對此模式的認可。

今年3月15日，濱江服務集團有限公司正式於香港交易所主機板掛牌上市，成為今年第一家在港上市的物業公司。據披露，濱江服務此次公開發行6670萬股，每股發行價6。96港元，所得款項淨額3。89億港元。當天濱江服務開盤價6。96元，收盤價7。32港元，漲幅6。32％。

濱江服務此次上市認購情況，也表明了港股資本市場對物業公司的追捧。此前於2018年底上市的佳兆業物業獲得20。44倍認購額。綠城服務上市至今股價漲幅211％、中海物業股價漲幅164％，碧桂園服務自2018年6月份上市以來，股價已漲34％，浦江中國、祈福生活服務股價股價更是翻幾番；在A股市場上，南都物業公司業績可持續增長，自2018年2月正式掛牌以來，股價股價屢創新高，已有54％的漲幅。

以上資料意味著物業管理公司的業務價值、行業發展及未來前景受到投資者的高度認可。有研究報告認為，預計到2020年，全國物業管理面積達到296億平方米，全國物業管理市場規模約為1。5萬億元。

抑制資本市場對於萬科物業分拆上市的想象

放眼房地產領域，萬科、綠地、萬達等都已經或正籌劃透過收購上市公司平臺，或拆分旗下業務板塊做大市值。

萬科卻一直抑制資本市場對於萬科物業分拆上市的想象。

萬科物業一直強調運用先進的網際網路技術手段來做物業管理，但對物業管理本身的定義與彩生活等上市物業公司有兩極化的分歧。

萬科譚華傑在2015年時曾稱：“公司積極推進業務轉型，除了傳統業務之外，我們也在一些新的地產業務方面以及一些地產延伸業務方面加大了探索力度。”

萬科物業在進行拓展時，主要希望透過輸出“睿服務”體系實現。“睿服務”體系包括了基於移動網際網路的物業服務定製系統“睿平臺”，以及“服務中心”和“管理中心”，還有萬科的業主手機端應用“住這兒”，員工手機端應用“助這兒”，以及EBA遠端裝置監控與運營系統、線上管控的“戰圖”系統、客戶管理全息檢視系統等。

彩生活與之相對，強調自己是第一隻社群o2o概念股，彩生活的分拆成功開創了一種新的商業模式，拓寬了房企輕資產轉型的思路。從現實情況來看，以社群o2o為平臺、將物業分拆上市的模式得到資本市場的認可，甚至比傳統房地產開發得到更高的估值，所以會源源不斷地有房企拆分打包物業板塊上市，這些後入者想上市，還會找出新的概念，在估值上甚至有可能超越彩生活。

由於目前社群o2o的盈利模式尚未成熟，這種模式是否能為上市後的房企帶來收益也引發部分業界人士的疑問。各家房地產企業仍處於探索當中。

若將兩者進行比較，彩生活的優勢在於擴張更為直接，劣勢則在於併購成本將吞噬利潤，但佈局完成後或能企穩回升；萬科的優勢在於模式更輕風險更小，但這樣類似“分包”的模式，對萬科自有以外的社群進行推廣難度大、速度慢。

房地產企業分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時達到“一種資產、兩次使用”的效果。分拆旗下比較成熟的業務板塊上市，既在資本市場獲得了更多的融資機會，還能更好地挖掘產業鏈上下游的發展潛力，獲得豐厚的投資收益。

當更多的競爭對手也要走分拆上市這條路，同時新興概念不斷出現時，萬科物業準備怎麼突圍？萬科鬱亮此前的說法是，他的思路不是講一個不同的“故事”，而是抓服務質量。他稱，不要迷信差異化，並非差異化才能成功，

“比拼的應是奮鬥和紮實”。