城市民宿如何選址？從零開始做民宿第6章

凡是實體生意，最重要的有三點：地段！地段！地段！

地段決定了至少一半以上的成功或者是失敗。地段意味著流量、意味著人氣、意味著一切。

順便說一下，北京的房價為什麼總是居高不下？明明都是老破小的房子，確動輒十萬八萬的？其實地面建築不值錢，值錢的您房子和一個著名醫院或者著名學校的距離，距離越近，價格越高。電視裡面看看巴菲特，是免費的，坐他對面吃個飯，價格是五百萬哦……

民宿選址，如果只是簡單粗暴的選擇靠近某一個景區的房子，那就不用我在這裡作為一個章節來分享啦，實際工作中，我們更多的情況會是遇到：靠近目標位置的房子要麼沒有，要麼很緊俏，超出了預算，要麼是老破小，很難裝修，能拿到的房子，要麼是距離遠，要麼是面積不符合預期。這種情況怎麼破？

其實這一期與其說是民宿選址，不如說是民宿選擇。

第一步：先說選定目標區域：

這個其實比較容易，首先那裡是個著名景區，我想不用分析了。

首推步行五分鐘能到景區的房源，次推地鐵公交三站地之內的房源。

然後在airbnb或者途家美團什麼的平臺上，開啟看一下目標位置的房源，看一下其他房源出租的情況，關注一個月的時間就夠了。

第二步：取捨和排序

請大家看下面的表格：

這個是我們根據幾百套房子總結出來的關於民宿的一個衡量維度權重的表格。每一個專案都有相應的分數，如果您在選擇民宿的時候，面臨取捨、這個就是個很實用的工具了。把需要選擇的民宿各個維度的情況對應到分數，最終對比下得分就好了。每個維度的權重都有背後的意義，

下面我簡單解釋一下：

1、位置：表面上看距離景區越近越好。其實你可能會遇到的情況是沒有房源或者預算超出很高不得不放棄，其實我們更推薦在景區附近三站地的交通方便的房源，可以用經營上的策略和裝修上的特點彌補距離的不足。

2、外部環境：這個很重要的哦，一個是小區如果很破舊，對於房客的體驗感會很差，即便是你房間裡面很漂亮，也是嚴重的減分項；再有，如果房間或者小區很不找到，必須消耗房客的耐心的話，小心他會給你差評，沒有電梯就不用說啦，房客多少總會有點行李，揹著旅行箱爬樓的委屈，可是需要超好看的房間作為彌補的，你能做到嗎？

3、樓層：一樓帶小院的話，後期裝修可發揮空間就很大了，這個是最佳選擇，但是可遇不可求。頂樓是次佳選擇，然後是樓層越高越好，一是為了安靜，二是為了視野能夠更開闊。

4、基本裝修較好理解，功能性的施捨裝置都齊全的話，後期省了很多事情。

5、基本傢俱這一項，需要看一下傢俱的風格和新舊程度，能否有改造的可能。一般的來說，傢俱要麼很新，要麼很舊，都是很理想的房間。

6、落地窗和飄窗在裝修的時候，能起到借景的功能，絕對是加分項。

這個表格看起來簡單，其實濃縮了我們團隊三年的經驗哦……

第三步：超出預算怎麼辦？

首先呢，從專案管理的角度來講，超出預算肯定是有預案的。如果沒有預案，那麼就要會同出資方、運營方進行專案評審了。這些是pmp的內容，我在另一個講座裡面會說到。

這也涉及到一箇中式和西式的專案運營方法：中式的方法是團隊商量個大概就做起來看遇到問題解決問題，逢山開路遇水搭橋；西式的方法是先開會立項，做預算，所有可能遇到的事情或者說障礙都得在預算之內、預期的計劃之內。否則專案就不會開始。這兩種方法到底哪個更好哪個更科學，現在其實也不好定論的。

需要這個表格的朋友可以私信我。喜歡的朋友點贊評論轉發，我們下期見。