近乎躺倒的寶龍地產，能等到地產的黎明嗎？

時間回到8月24日，寶龍地產境內運營主體上海寶龍實業發展（集團）有限公司釋出2020年度第一期中期票據付息及分期兌付公告：關於變更“20寶龍MTN001”債券本息兌付安排及增加增信保障措施的議案獲得持有人會議透過。

“20寶龍MTN001”利息兌付日為2022年8月27日，本期應償付利息金額6500萬元。本期債券發行總額10億元，債項利率6。5%，寧波寶龍華隅置業發展有限公司 100%股權及上述股權對應的全部收益。

可，就是這一期的境內標準債券寶龍地產沒能力按期還上了。於是，寶龍主動提出提供質押增信以求獲得展期。寶龍地產公佈的具體兌付安排參考下圖：

如此看下來，寶龍地產的方案還相較於其他躺平房企，不算太差。

那麼，近乎躺下來的寶龍地產未來還將有什麼底氣呢？

根據寶龍地產2022年6月30日的公告：該集團目前擁有優質土地儲備總建築面積約為3150萬平方米，接近68%分佈於長三角地區。

從過往銷售業績來看，超過80%的銷售額來自長三角，對業績貢獻較大的主要專案位於寧波、南京、杭州、金華及溫州。

如此看來，至少，截至目前，長三角還算是寶龍地產的福地。

而且寶龍地產目前正在開發建設中的物業約2680萬平方米；持作未來發展物業約為470萬平方米。開發中的土地儲備將用於發展大型商住物業，附優質住宅物業、酒店式公寓、辦公樓及酒店。

其中地產和商業地產運營都以上海為中心，深耕長三角地區，現已在全國佈局193個專案，其中長三角區域（141個），經營及管理商業廣場54家。

如此看來，寶龍地產作為民營港股上市房地產企業，旗下商業地產運營主體寶龍商業也於2019年成功赴港交所上市，理所應當。

可，寶龍地產的根本性弊端或許是在其企業的本質上。

拆解股權結構， 寶龍地產由寶龍地產（香港）控股有限公司100%持股，隸屬於寶龍地產，為寶龍地產境內最大的房地產經營主體，實控人為許健康。

但

股權治理結構存在典型家庭企業特徵：許健康直接及間接持有寶龍地產44.34%股份，許健康的兒子許華芳和女兒許華芬分別持有14.62%和6.47%股份。

再看其財務情況，有息債務規模逐年增長，表內債務規模近800億元；剔預資產負債率73。48%（21年末：69。98%），淨負債率81。75%（21年末：77。84%），現金比短債1。00（21年末：1。09）。

有息債務逐年攀升，非受限貨幣資金僅剛好覆蓋短期債務，足以窺見償債壓力不小。

再者，寶龍地產近年來少數股東權益，以及應付關聯方和少數股東的款項亦在逐年增加且規模較大，表外負債風險也不容小覷。

而今年以來房地產企業都面臨著各種融資渠道收緊甚至斷貸的風險。

寶龍地產的主要融資渠道以銀行借款和境內外債券為主其中銀行借款超5成，境內外債券合計近4成。按行權計，2022年將面臨80億元人民幣+7億美元+10億港元債券行權或到期，再融資及集中兌付壓力較大。

躺不平反倒會讓人覺得有點不正常了。

只是，不知道寶龍地產能不能等得來黎明？