航洋北有故事的新盤，2.2萬平居然賣得不錯？

航洋以北1公里一塊37畝地，8年前上架，一舉成DW。地塊周邊街坊熱議：“有商業部分，會建超市嗎？”

沒成想地塊擱置七年，去年底被法院拎出來“改嫁”再成為鳳嶺北土地單價王，

街坊奔走相告：“旁邊那塊地終於動工了！”

今年4月，它在航洋開放展廳，接著又開放售樓部。周邊街坊群討論：“這個盤能不能買？”

如今4個月過去，這塊被街坊惦記的專案賣得怎麼樣了？

今天去探探。

歸來仍是DW

能被街坊鄰居惦記，必是“異類”。它的確是異類。

最近幾年，南寧新中心易主，航洋、永珍商圈上位。上位的商圈，一般“成熟穩重”，黃土地上早已起滿高樓，房企想要找地開發，下不去腳。

所以放眼航洋1公里範圍內的純新盤，要麼曾經“爛尾”，要麼“有故事”。

這塊地也不例外。

它在航洋以北1公里，竹溪大道東側，鳳翔路南側。

▲地塊位置

它的故事，廣西樓市之前詳細解讀過，具體故事戳文字→

涉420億騙貸案，買家丟空7年後，這塊埌東寶地如今重拍！

簡單地說，就是：

2013年7月16日，龍光、盛天、榮和、中鐵等10家房企搶地，非房企廣西潤州（中美天元旗下）約9.9億拿下，龍光惜敗。當時樓面價8933元/㎡，重新整理當時廣西最高成交樓面價。

2014年-2018年，中美天元陷入420億騙貸案，期間地塊閒置，附近居民進場種菜。

2019年，騙貸案塵埃落定，資產陸續開始拍賣。

2020年11月，地塊被柳州中院在淘寶網阿里拍賣板上架。

2020年12月4日-6日，地塊開拍，歷經18小時1222輪競價，龍光以15.6億元拿下，樓面價14130元/㎡，南寧TOP5。

▲DW變菜地，最終被龍光拍下，重回王座

8年了，周邊新樓起，舊樓老去，周邊居民出門回家，在自家陽臺看風景，它總是那個“圍起來”、“凹進去”的存在，有一丟丟煞風景。

所以遭街坊鄰居惦記是必然的。

此外，它還有兩個遭街坊鄰居“惦記”的點：

1、這塊地上的指標商業比例是10-15%。

要知道，這些年南寧商住用地出讓指標中，普通商住地塊的零售商業用地比例一般在3-5%或者5-10%，這塊地商業比例高，地塊對周邊商業的補充作用很明顯。

2、附近居民房子不夠住了，想換新房。

除了街坊鄰居惦記，更多市民看上了它隔壁的鳳翔路小學和四十七中

（前身鳳翔路中學）

。

所以，它就是鳳嶺北老來得子的“富二代”般的存在。

新故事繼續傍“大款”

老故事講完，地塊上新的故事正在續寫。

主角名叫

龍光君御華府翰林

，聽名字就知道它的賣點和“學區”有關。

▲專案區點陣圖，圖源龍光翰林官微

上週，小魚在東盟商務區坐上了去專案的公交車。剛從42路下車，就看到龍光翰林圍擋上大大的“鳳翔路小學/第四十七中學旁”的廣告語。

▲龍光翰林門口圍擋

▲營銷中心就在快環邊上，很醒目

營銷中心裡面的裝飾也比較簡單，不過顯然不缺看房的人，工作日下午現場依舊有三五成群的購房者到訪。

▲前來看房的客戶

進了售樓部，置業顧問第一句話就介紹，“我們是旁邊的龍光君御華府的二期，和他們共用一個門牌號，君御華府從交房到現在都是雙鳳翔學區，買我們專案不用擔心讀書問題。”

怪不得字首已經交房五年的“龍光君御華府”，字尾“翰林”，明目張膽傍大款。

戶型挺剛需

看了產品後，小魚發現，與學區、成熟配套不同，龍光翰林的產品比較剛需。

龍光翰林佔地37畝，容積率4。5，規劃了4棟高層、1棟商業大樓（12#）和5棟聯排商墅（13#-18#）。

▲專案樓棟圖，圖源龍光翰林官微

專案的商業用地被規劃成了一棟商業大樓和28套商業性質的別墅，街坊鄰居的“超市夢”落空了。

其他70年產權的四棟高層中，

11號樓整棟是35㎡的小戶，共35層，7梯33戶，層高2.8米，超千套

。

▲11號樓樓平面圖

35㎡雖勝在戶型小門檻低，但進深長，開間只有3。2米，採光會有些許問題。

▲35㎡戶型圖與樣板間，陽臺全贈送

其他三棟是兩梯四戶和兩梯五戶的高層，戶型涵蓋70㎡、90㎡、113㎡、124㎡兩房至四房

。

目前在推的19號樓，南面是廂竹海鮮市場，雙單元，兩梯四戶和兩梯五戶。

▲19#樓棟平面圖

70㎡戶型朝向西北面，靠近廂竹大道。可能會受到西曬和噪音影響。該戶型部分面積半贈送，須後期改造。

▲70㎡兩房戶型沒有做樣板間

南向直面海鮮市場的是90—116㎡三房，90㎡和99㎡戶型佈局相同，113㎡和116㎡戶型類似。

▲99㎡戶型圖

116㎡夾在1單元和2單元的中間，只有一個陽臺，朝向北面中央園林。

▲116㎡戶型和113㎡戶型一樣

最大戶型是124㎡四房，兩個陽臺全贈送，看景通風兩不誤，是目前專案最好的戶型。

▲124㎡戶型圖

營銷中心現場做了三個樣板間——35㎡單間、99㎡三房和113㎡四房。最大的124

㎡

和兩房戶型70

㎡

，都沒有樣板間。

▲樣板間實拍

2.2萬/平起

看完戶型一問價格，2。2萬元/㎡起，門檻不低。

最小戶和最大戶單價最高，各戶型單價分別為：

35㎡小戶，2。2萬/㎡起；

70㎡-113㎡兩房至四房，2萬-2。3萬/㎡；

124㎡四房，2。3萬/㎡起；

目前35㎡有95折優惠，電商費四萬；

其他戶型98折優惠，電商費三萬。

據置業顧問透露，35㎡戶型是最好賣的，總價70多萬，首付15萬加4萬電商費，不到20萬可以入手。

在沙盤上，小魚看到10#樓被插上了“售罄”的牌牌，據置業顧問介紹，10號樓被合作的建材公司包了，但追問兩句，10號樓部分房源依舊可售。

▲沙盤上標著10號樓售罄

算了幾個小戶的置業計劃表，很顯然，35㎡的門檻低太多。

▲龍光翰林置業計劃表

小魚在現場還看到廣告牌上有“首期4萬”的字樣，置業顧問解釋：是可以首付分期，但是需要利息。其實還是商業貸款。

▲營銷中心裡的廣告牌

查了下，目前周邊二手房價格在1。2元—2。1萬元區間，房源越新、越靠近雙鳳翔學區二手房越貴。

▲

圖源貝殼找房

配套霸道

從售樓部出來，小魚用腳步丈量了周邊一圈後發現，專案配套確實霸道。

往東200米，是已在2016年交房的龍光君御華府。往東北500米，就是南寧排名靠前但稍許低調的鳳翔路小學和南寧市四十七中。

往南1。2公里，是會展航洋城和地鐵1號線會展中心站，但步行需20分鐘。

離專案最近的商業，是600米遠的大康惠超市，南面300米是廂竹海鮮市場。

▲專案周邊配套挺全

▲附近居民是海鮮市場的常客

醫療方面，龍光翰林附近一公里內有廣西醫大開元埌東醫院、南寧市第一人民醫院埌東分院，都是三級醫院。

專案斜對面是南寧目前較高階的家居市場富安居。

此外還有個意想不到的buff，置業顧問曾介紹，由於西面的傢俱市場和酒店樓層不高，所以龍光翰林部分高層還能看到竹排衝河景。

▲專案距離會展中心、竹排衝不遠，圖源桂土科技

但專案緊貼廂竹大道，部分戶型可能會受到噪音影響，這是專案的bug。

▲廂竹大道車流量，工作日下午4點

專案還有一個最大的“隱患”——去年底，南寧市自然資源局就釋出公告，確定將海鮮市場部分用地規劃為一所小學。

▲新建小學已經板上釘釘了

海鮮市場就在龍光翰林南側，中間沒有其他小區，也沒有馬路隔開，比鳳翔路小學更近。

▲新小學就在龍光翰林隔壁

小學建成後，大機率龍光翰林會劃分到該小學。新學校如何？還會是名校嗎？未知。

但小學尚未動工，龍光翰林的雙學區依舊在。

「寫在最後」

在今年樓市橫盤的情況下，住建局官網資料顯示：

龍光翰林開盤4個月，11#樓35㎡戶型共1147套，目前售出64套；10#樓70-120㎡戶型共150套，已售79套；新推19#樓297套。

▲選房網截圖

在目前樓市橫盤的情況，2萬+的龍光翰林，成績算不錯了。

看來核心地段的學區新房，競爭力仍在。