第一期｜買房之前，為啥要關注土拍？

【Fang不勝房·買房不惑100問】欄目致力於解答100個關於買房的困惑。第一期-

買房之前，為啥要關注土拍？

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一、土拍，房地產市場的風向標

土拍，可簡單理解為“賣地”。未來一年，這個城市，哪裡有房？賣多少錢？規劃如何？土拍結果告訴你。

買房不要只關注地段和目前的價格，從自住型購房角度來看，買房時間、金錢成本和周邊配套、區域發展前景是核心務實需求，關注土拍可以提前做到心中有數兒。

引用一個很常見的麵包理論，如果新房房價是出售時的麵包價格，樓面地價就相當於做麵包使用的麵粉價格。

新房售價=樓面價+建造成本+相關稅費+開發利潤+…

樓面地價是單位建築面積平均分攤的土地價格，是房價的主要組成部分之一。一般情況下，樓面價和房價呈正比例關係，樓面價高的房子房價肯定更貴。

二、透過土拍資訊可以看到什麼？

1）成本量化

金錢成本：房地產市場是一個供求關係市場，透過土拍可粗略預估未來一年整體的新房供應量。價格由供求關係決定，由此大致推斷新二手房市場價格變化趨勢。

時間成本：從拿地到開盤，各房企的時間週期並不固定。提前鎖定一些“明星地塊”，更利於掌握買房先機。不是所有好專案都等人的，熱門專案都要靠“搶”。另有專案並不是拿地後能迅速推出，能不能等也要算一筆時間賬。

2）價值量化

前景規劃：各地塊本身的引數特性，決定了未來規劃方向。今年哪些區域供應了較多土地，未來一年大機率房產交易的熱門區域就在那裡。入住人口帶來新的消費需求，從而倒逼商業等周邊配套在未來幾年內快速發展。

周邊配套：透過土拍看幾家房企競拍？實力開發商是否拿地？拿地開發商和品牌物業公司在各自擅長的領域，能為區域帶來怎樣的升級？買房前，提前學會“把脈”：誰家物業口碑好？誰家戶型設計好？誰家園林規劃更好？多重因素疊加篩選，綜合預判周邊配套發展變化。

3、二手房評估

新房市場在一定程度上影響二手房市場。新房套數增加，隨著交房入住，板塊總人口提升，各類生活消費需求隨之增長，推動商業、教育、醫療等各類配套發展迭代，板塊內的二手房也被看好。如果已有房，看看家門口的供地成交情況，也能直觀評估出區域價值。

三、22城集中供地

為減少市場無序競爭，糾正資訊披露隨意性、碎片化、不確定等不規範問題，2021年2月，自然資源部發布22個重點城市實施住宅用地“兩集中”的政策。

一是

集中釋出出讓公告，原則上每年不超過3次，時間間隔要相對均衡，主要集中在3月、6月、9月左右，地塊梳理要科學合理。據不完全統計，今年截至目前已有無錫、南京、蘇州、北京、天津等、陸續掛出年內第四批地塊相關資訊。

二是

集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌檔案交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應該連續集中完成拍賣活動。

“集中供地”涉及22個城市：

4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

18個二線城市：天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、瀋陽、長春、寧波、青島、長沙。

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文章來源：樂居買房

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