樓盤答疑（26）｜說盡濟南樓盤

1、問：老師，請問綠城春月錦廬這個盤推薦嗎？後期周邊規劃，保值增值流動性怎麼樣？

答：最近開盤了，買的不好。綠城春月錦廬的主要優勢是，屬於高新區，綠城的還是比較靠譜的，小區內部展示的也不錯。問題是，所在的神武片區距離市區遠些，雖然神武整體環境還不錯，但是春月錦廬的周邊多是寫字樓廠房，南側旅遊南的齊魯製藥要增加生產線最近被鬧的沸沸揚揚，小區內部不錯，但是周邊的居住舒適度還是有點差的。周邊企業廠房比較多，未來流通性還是不錯的。章錦片區定位是普通改善，儘量買160以內的四居，不要買太大的戶型。階段內（3-5年）片區的房價天花板在2萬出頭吧。升值能力沒有那麼大，綠城愛講故事，聽聽罷了。

2、問：您好，看了您了分析覺得很有用。想請問下現在在唐冶買一套一室一廳作為婚前財產可行嗎？總價80萬左右首付30，我是本地人所以不是剛需也不是改善，純投資。

答：可以的，唐冶有一室一廳的住宅嗎，有的話，可以考慮的，控制價格。如果提高點預算，100萬出頭，在孫村買個小三居可能更合適。不要考慮公寓。

3、問：大華紫郡那些11層的怎麼樣？

答：大華紫郡，單看產品確實一般，至少對不起它4萬的價格，大華這個開發商本身就比較普通。但是大華紫郡的區位太好了，獨一無二的區位成就了這個樓盤，而不是大華的產品有多牛逼。

4、問：想問下雲棲府咋樣呀？

答：看目前展現的還不錯的。如果喜歡大漢峪那邊的自然環境是可以考慮的，如果事衝著瀚陽去的，2年後山大簽約到期後，還不知咋處理呢。價格比較貴，可以和附近二手房對比下。之前專門寫過它一篇文章，感興趣的可以翻下之前寫的。

5、問：郭店花語拾光能買嗎？

答：在郭店樓盤中屬於靠譜的了，如果在偏工業北方向工作可以買，和孫村的樓盤對比下吧，那邊發展更好。

6、融創未來壹號的宣告

最近融創icon的風波讓許多購房者陷入恐慌，也影響了融創在售樓盤的銷售，所以融創未來壹號這個盤有了這份宣告，宣告說的是啥意思呢，哪怕是融創倒了，我們專案也有政府託底。哈哈哈。

盤點下融創目前在濟南在售的樓盤，融創未來壹號是歷城控股合作的，融創東山府也是和歷城控股合作，烯谷國際中心是和濟高還有建邦合作；中新國際城是和建邦合作，這些都是有靠山的，之前我也說過多次，最不好的情況是融創真不行了，融創透過變賣資產也能完成在售專案的交付，何況它還有政府單位拖底了。

對了，忘記說文旅城了，曾經的銷量扛把子，今年變得默默無聞了，它是融創獨自開發的吧。

7、簡單說下雪山萬科城、濟高瓏悅府、濟高梧桐郡、漢峪海風海德堡、銀豐玖璽城這個幾個樓盤。（這是回覆購房者問題擷取的部分）

市中區萬科城

，今年新開的樓盤，位於市中區南北康片區。學校是經成小學（簽約的經五路小學），初中大機率是濟南實驗初中，初中在2年左右建成使用。雖然也是簽約，但是不同於歷城等地方的就是掛個名字而已，市中區的簽約比較特殊，老學校對新學校的扶持比較大，可以理解成市中區的新學校是吸老學校的血成長的。

這裡是屬於市中區南部了，自然環境不錯，加上教育不錯，這裡成為了在老城區、天橋區以及槐蔭區主要改善所在的區域。價格相對穩定，缺點是距離東部新城產業中心遠，房價的天花板相對是有限的。

這個樓盤在預算內的有105和115的高層，價格2。1萬左右；還有143的小高層，在2。5萬左右，這樣總價就是357萬，首付107萬了。是精裝。這個價格我感覺貴了點。

濟高瓏悅府

，這是2020年底開的一個盤，分兩期，目前一期快交付了，整體還可以，最近有因為外立面、精裝情況以及入戶大堂等問題有維權的，相對於2。8萬的價格，客戶的期望高了、自然失望。這個樓盤的主要特點是。屬於高新區，低密度，都是小高層和洋房，學校的話簽約了外國語教育集團，初中就在樓底下，小學距離樓盤500米左右，雖然還未出過中考成績，但是口碑還是不錯的。有業主會所，所在的賢文片區也比較成熟了。

預算內可選的是130、138的，價格在2。7-2。8萬內。也是精裝修的。

濟高梧桐郡

，

這個樓盤位於高新區漢峪金谷片區，位於旅遊路南側，周邊環境好，所在的小漢峪片區是目前濟南樓盤最貴的區域之一。這個樓盤的主要優點是周邊環境還不錯，北側就是地鐵，而且是通往黃河北的，小區東側的鳳凰路要修建高架橋，高架橋也會通到濟南北部，對你們通勤上班比較有利。另外學校相對成熟了，學校是漢峪小學（山師大附小小學），初中是海川中學旅遊路小區，這幾年的成績還是不錯的。主要缺點是高層建築，密度大些，和您之前給我說的要求不符合。部分綠化和外立面都做好了，可以實地看看。

主要看的就是145平的精裝，價格在2。4-2。5之間。

這個片區還有一個樓盤叫：

漢峪海風海德堡

，這個樓盤學區和梧桐郡一樣，但是這個樓盤戶型設計比較一般，得房率低，外立面醜，另外做的是被動住房，就是恆溫恆溼的一種住房，很多人不認可這種房子，所以導致這個樓盤賣的比較差，已經是現房了，最小戶型是150的，單價2萬左右，總價300萬可以買到，你們可以去感受下，看看能不能接受，學校就在小區北側，距離很近。

另外就是

銀豐玖璽城

，屬於歷下區。這個樓盤從開盤到現在買到五期了，依靠學校的加持，一直賣的不錯，但是學校有點過度炒作的成分在，畢竟去年才開班級，初中還未開。需要說明的是歷下區已經近10年沒有出過特別好的學校了，這就是盛福賣的並沒有很火的原因。銀豐房子相對一般，物業不好。

預算內可以考慮的是高層109和133的，單價在2。3萬，小高層144的，單價2。4萬左右。在售的是第五期了，今年新開的，位置靠北了些，距離煉油廠比較近。另外交付得2025年了。這個樓盤值不值，就得看後期學校的發展了，如果學校好的話，這個價格是沒有問題的，但是如果學校起不來，那這價格肯定是不值的。