改變巫家壩命運的專案來了

從紐約曼哈頓到倫敦金融城，從香港中環到上海陸家嘴，每一座城市的CBD都匯聚著這裡最好的交通、商業、金融、貿易和文化資源，有著塔尖、巨頭和領袖們趨之若鶩的價值。作為昆明城市新核心發展區，巫家壩自然也如此。

亞洲最大中央公園、世界500強企業總部叢集、昆明“橋頭堡”和“一帶一路”戰略的重要視窗

（來源詳見引用說明1）

，昆明主城內現階段和未來一段時間，很難再找出一塊有同樣宏偉藍圖和配置的土地。所以，從2017年正式啟動開發以來，巫家壩就吸引了大量頭部房企進駐，迄今都是主城新盤數量最密集的幾個區域之一。

然而，巫家壩雖然有著高達15000畝的可觀規劃範圍

（來源詳見引用說明2）

，可有一大半是中央公園、道路等公建區域，實際可開發空間不多。可以說，土地就是這裡最稀缺資源。所以，片區裡專案數量雖然不少，但都以小體量為主，單個體量過百畝的專案屈指可數。

巫家壩定位為昆明城市新中心（圖自市規劃局）

這種

“散裝”格局，無疑給巫家壩的開發提出兩個挑戰：一是中央公園、道路和學校等設施，全依賴公建；二是零散專案各自為營，沒能更好地發揮出規模優勢。

要解決這個問題，除了透過產業匯入、基建建設、人口引入一步步徐徐圖之外，還有一個行之有效的方式——引入大盤。

新區成功的例子背後 往往都有大盤的推動

從國內及主城另外一些新興區域開發比較成功的案例中，我們不難發現，其成功背後與大盤發揮出的積極力量有密切聯絡。

比如，同樣定位為國際金融中心的珠海橫琴新城，有華髮廣場；前身同是舊機場用地的廣州白雲新城，有粵海雲港城；以及昔日也是昆明新興區域、如今兌現繁華的官渡區世紀城、度假區滇池衛城以及新螺螄灣彩雲城等。

這些大盤專案本身具備大型綜合體的特點，不算單一住宅產業。除了承擔品質住房外，還有構建教育、文娛、商業、醫療等重要生活配套和社群場景的任務。建設完成後又能整合起周邊資源，像毛細血管一樣不斷拓寬輻射邊界、覆蓋大片區內部細節，從而與公建共同完成片區的風貌進化。

而在9月剛取得預售證的雲錦東方，正是這個有潛力的專案。

雲錦東方區位示意（圖自規劃局）

原因一：巫家壩核心區最大專案，是促進片區整體成型的關鍵版圖

雲錦東方有著高達425畝的總規劃體量，由9大地塊組成，是巫家壩目前開發面積最大的專案。就宏觀格局而言，專案將是巫家壩核心區整體成型的關鍵。

雲錦東方專案用地位於飛虎大道金融中心總部基地板塊。鋒芒初露的總部大廈叢集、部分交付的住宅、已通車的地鐵1、4號線、已封頂的配套小學和醫院，以及標誌性商業專案龍湖時代天街、保利之窗等，皆落於此。

其所處的更是核心區內最中央位置。意味著專案不僅能夠最大程度享受巫家壩先行配套資源，隨著未來專案的不斷推進，未來還能促成核心區南北兩側的完整成片。

在各種優勢資源疊加之下，產生的能量級將是會一加一大於二的。

雲錦東方商業意向設計圖

原因二：自帶超百萬方商業配套 城市中心自成一城

雲錦東方初版意向性規劃方案透露，專案自身配備了超百萬的商業配套，包括商業廣場、景觀酒店、商業綠街和生態公寓等多種業態。如此高規格配置在主城內都不算多見，相當於在城市中央再造一座城。

正如前文提到的，大體量商業不但能給專案帶來更豐富的發揮空間、解決自身小社群裡衣食住行層面居住體驗感；實際上，整個城市都是逐步圍繞商業中心發展的，正如北京西單、王府井、上海南京路、廣州北京路一樣，透過不斷整合周邊資源形成大社群、大商圈，最終成就了最繁華的地段，吸引更多資源傾斜。

在優質配套鑄就的“護城河”中，使居所本身更具價值。

巫家壩新中心地下軌道交通設施示意圖（圖自規劃局）

從雲錦東方具備的資源稟賦來看，就有非常可觀的商業開發前景。

首先，雲錦東方商業配套有廣闊開發可能。根據昆明市提出巫家壩新中心地下空間控規方案，雲錦東方地塊被劃入首批用地範圍內，自身具備開發TOD專案的潛質。

專案所在的區域，有已通車的地鐵1號線設站，有報批中的地鐵8號線貫穿全區，同時周邊7號線（報批中）、4號線（已通車）及南北線（規劃中）帶來的人流奠定商圈繁華基礎，也

提供了更多業態的可能性。

巫家壩航站樓（專案供圖）

其次，雲錦東方有板塊少有的歷史人文IP。雲錦東方商業地塊內現存一座民國時期的機場航站樓。該航站樓身上有著飛虎隊、駝峰航線、民航事業起步等眾多歷史標籤，更見證瞭如今中央CBD不斷重新整理天際線的不斷崛起，具有重要紀念價值。

所以雲錦東方也極具情懷地把該建築保留，並計劃在此基礎上打造一個景觀廣場，成為巫家壩新地標，賦予商業體更多歷史人文內涵。

實際上，雲錦系商業在全國都有運營不錯的案例，比如上海雲錦天地、杭州雲錦中心、成都雲錦天地等，但巫家壩雲錦東方能在繁華以上，與當地風物更深維度結合。

對整個專案及地段的價值提升作用，無疑也將會很明顯。

上海雲錦東方實景

原因三：高階血脈相承，是機遇更是價值支撐

有了好的配套資源，當然也就更需要一個高階的品牌與之匹配。優質專案對於片區價值的鞏固，起到了至為關鍵的作用

。

專案引進的雲錦繫住宅，目前，除昆明巫家壩外，僅在上海和西安落地。品牌本身就可以算作專為城市塔尖而生的品牌。

以一戰成名的上海雲錦東方為例，該專案目前已經是上海徐匯濱江中心第一梯隊級別名宅。

專案一期建造於2017年，曾創下開盤僅半天時間，便基本售罄的戰績

。

專案的星級酒店制式大堂、超規格精裝標準、大尺度建面，尤其是在中央景觀核心區打造的立體中央花園，高差疊水瀑布使得專案一層和地下室都具備景觀視野的創新式設計，直到今天都為人樂道。

上海雲錦東方一期二手房掛牌情況（圖自安居客）

所以，時隔近5年，上海雲錦東方在存量市場的表現依然亮眼。從最初開盤時均價約5-6萬/㎡一路漲至約21萬/㎡。

被全國見慣改善住宅產品的塔尖人群所收藏，也成為了高淨值家庭資產和片區價值的“壓艙石”。

上海雲錦東方時，還只是初代產品，在經過時間凝萃和產品自身迭代後，與雲錦系一脈相承的巫家壩專案，也將帶來自己創新式表達。

雲錦東方雲樽苑效果圖

原因四：產品自身產品屬性稀缺，具備一定風險抗性

最後迴歸到專案自身產品，雲錦東方能為巫家壩帶來什麼層面的改善呢？其實，答案已經逐漸顯露。

作為雲錦系在昆明的首次亮相，雲錦東方在產品設計上就頗費了一番思量，切中市場需求。

地塊用地約47畝，建築面積約19萬方，僅規劃了2棟住宅，總房源合計僅130席。在稀缺供應的基礎上，只做2個產品：洋房、大平層。

昆明主城近一年洋房供需價走勢（資料來源克而瑞）

先看洋房產品。雲錦東方首批推售洋房房源僅有1棟，層高9層，戶型建面約140㎡，1梯2戶設計，僅14套房源。

根據克而瑞昆明市場資料統計。今年9月，主城洋房總供應2。78萬方，但銷量卻達到了8。01萬方，幾乎快到供應量的3倍。而主城洋房這種供小於求的狀態，已經持續了近1年。

結合專案分佈來看。主城內供應洋房的專案已經去到在三環或近郊地區，受限於區位，整體價格兌現和成長潛能都要稍弱一些。像雲錦東方這樣直接坐落新核心中央區的，別說巫家壩，即使放眼全城，現階段都有且僅有一個，珍稀程度可見一斑。

昆明主城2019-2022H1各面積成交變化（資料來源克而瑞）

再看大平層產品。首批房源同樣僅有1棟，層高30層，2梯2戶設計。

透過克而瑞市場資料顯示，在過去4年裡，昆明主城大平層（180㎡以上）成交比重越來越高，符合市場行情的選擇。

但話說出來，巫家壩大平層專案不少，為什麼說雲錦東方的產品更具有稀缺性呢？

昆明近一年200㎡以上大平層成交均價變化（資料來源克而瑞）

因為雲錦東方一期推售的大平層建面高達249㎡——專注走改善路線。在過去一年裡，雖然市場行情波動較大，但超過建面200㎡的戶型產品雖然偶有起伏，卻相對穩定得多。9月該類產品的成交均價達21759元/㎡，近去年10月的2倍，呈增長趨勢。（資料來源克而瑞）

同時，建面約249㎡平的產品，在巫家壩裡也是少數的存在。目前僅西派國樾一個。不過西派國樾已經進入到清盤倒計時，優質房源早已售罄。

所以，哪怕是競爭稍大的大平層產品，雲錦東方也做到了階段戰場唯一性。

如此懸殊的供需對比下，更具備對未來價格風險對沖性，也是未來上漲支撐力。

雲錦東方首批住宅已經封頂（專案實景）

原因五：住宅預計在近期開盤，工程主體已經封頂，品質看得見

最後值得注意的是，雲錦東方營銷中心目前已經開放，置身現場，你會驚訝地發現，

專案一期住宅部分的建築主體已經全部封頂

。

意味著在即將到來的開售環節，連同雲錦東方的工程品質也會一同展現在置業者面前，

這份底氣和自信，估計也是巫家壩的頭一份

。對於市場信心塑造，具備積極意義。

綜上，從區位、配套、品牌、產品和市場信心構建等五個層面上，雲錦東方構築起了一道在穿越築底行情的穩健防線，也將成為片區價值整體躍升企穩點，或許更將成為塔尖人群的最佳配置方案。

資料引用說明：

本文第二段“亞洲最大中央公園、世界500強企業總部叢集、昆明“橋頭堡”和“一帶一路”戰略的重要視窗”之表述，來源出自昆明城建投資開發有限公司2018年版《巫家壩城市新中心土地招商手冊》；

本文第三段“巫家壩雖然有著高達15000畝的可觀規劃範圍，可有一大半是中央公園、道路等公建區域”之表述，來自官渡區招商小程式“官渡區投資機會清單”中公示資料；