“停貸”事件深入探討：爛尾樓可分兩類處置，業主如何自救更明智

前段時間熱議的有爛尾樓業主聲稱要“停貸”的事情已經慢慢冷卻下來，隨之而來的是各地政府開始主動介入，想辦法防爛尾、促復工、保交房。比如福清市中心停工4年的利嘉中心，在“府院聯動”下開始復工；再比如最近泉州金控集團託管了恆大在泉州各地的6個專案，多為超級大盤

，

總面積

高達138。

7萬㎡

。

本號7月份

兩篇寫到“停貸”問題的

文章著眼大局說實話，或許把部分欠債不還還想綁架其他業主一起當老賴的人狠狠得罪了一通。但我已經把問題本質分析得很透徹了，

事情

是一碼歸一碼，你借了銀行的錢去買房，那就欠債還錢天經地義，而開發商收了錢卻沒蓋好房子，你可以去起訴開發商。

既然現在全國各地都開始著手解決爛尾問題

保

交

房

，那今天這一系列的第三篇文章我們就來探討一下，怎樣儘可能推動爛尾樓復工，業主們有什麼辦法挽回自己的損失？

我們知道，一個商品房專案之所以會爛尾，根本原因就是賬上沒錢，所以爛尾樓能不能復工，核心問題就是怎麼籌集資金。7月21日文章我建議把“停貸

”

分為沒錢還被迫斷供和有錢故意不還

兩類處置，那麼爛尾樓也可以分為兩類

處理

。

一類是大部分房子還沒賣就爛尾，這種專案就很好處理。一來賣出去的房子很少，影響範圍不廣。二來專案

還有足夠的存貨可以變現，將來可以整體打包

折

價

出售，只要有盈利空間自有其他開發商接手。這類比較容易救活的爛尾

樓

，只要不是位置過於偏僻（比如漳州白塘灣），無非是需要多長時間的問題，比如天澤奧萊時代就一度看到了復工的希望。

另一類是大部分房子已經賣掉甚至全部賣完再停工，

房款都交了居然沒錢蓋下去，顯然是預售資金已被非法挪用。

這類爛尾專案最難處理，貨都賣了錢也沒了，無利可圖就算打包出售也沒人願意接手。

此時既然指望不上外來資金注入，那就只能竭盡全力追回房款，不足的部分再想辦法籌錢自救。

要怎麼追回購

房款

呢？開發公司賬上沒錢，說明早就被人轉移，那這些錢去了哪裡？多年以來房地產開發已被那些品牌房企搞成了“空手套白狼

”

的遊戲，它們要快週轉、高槓杆迅速擴張，使用的手段就是拆東牆補西牆，一邊讓建築商、材料商、供應商墊款把房子快速蓋到封頂，然後就死死盯著監管賬戶上的預售款。業主買期房預付款項本應用於工程建設，結果卻被人挪走不知去向。

那麼，預售款會被挪去哪兒呢？一般說來，被開發商拿去償債、支付利息、繼續買地、

補充其他專案建設資金

等用途的錢已經不知去向追不回來了，但有一部分錢卻是落入了私人的腰包。資不抵債的開發商們相繼倒下，它們的現金流斷裂並不完全是樓市轉涼銷售回款跟不上，也是因為它們自身經營不善，並且存在嚴重的貪腐問題，被公司內部的蛀蟲掏空了口袋。

別看

有些知名房企在建樓盤一個接一個停工擺爛，高管們可是賺得盆滿缽盈，不少職業經理人還是團隊作案，有預謀地掏空公司中飽私囊。所以，我建議每個爛尾專案的業主們心裡要十分清楚：你們現在打官司不能只告開發商，起訴那些早已是個空殼的專案公司有什麼用呢？就算打贏了官司能拿回錢嗎？

此時，你們應向有關部門請求幫助，提請公檢部門介入調查，每個爛尾專案的背後必涉嫌經濟犯罪，先要全面審計這些空殼公司的賬目，追查是誰非法挪走了購房款。冰凍三尺非一日之寒，從開發商的高管到中層，那些職業經理人手上乾淨嗎？

爛尾

樓的

背後

必

有很多

錢

進了專案總、城市總、區域總及其爪牙們的腰包，還要深挖他們利用哪些關聯公司貪汙公款、轉移資產。

比如帝封江的爛尾樓，銷售的時候開發商就和各路代理公司、中介公司、自媒體公司勾勾搭搭，作為業主現在應該去追查自己交的錢沒進監管賬戶最後究竟去了誰的戶頭。特別是寧德等地被異地拉來買房的人，難道就心甘情願看著黑中介拿你們的錢去瀟灑自在？

與其起訴一個賬上空空的專案公司，不如從地產公司

貪腐分子的口袋裡追繳贓款，能追回來一點是一點，不能讓他們逍遙法外。然後再盤點清算一個專案剩餘貨值還有多少，追回的預售款和未交齊的尾款合計多少，

後續還需要多少建設資金。

接下來業主、施工方、

政府、

銀行及各方債權人坐下來談，尋找一個解決方案。

對於銀行來說，這種已經沒有多少剩餘貨值的爛尾專案最為棘手，債權打包怕是也沒人要。再加上

這幾年房價

山頂上賣出去的房子，就算不爛尾將來也難免有人斷供，

所以

銀行不僅是債權人，事實上也會成為該樓盤最大的業主

，

如果能把房子蓋好，最起碼有現房可以處置可以拍賣，就算住宅賣完還有車位和底商，壞賬率可以降低不少。

既然銀行自己也是業主，讓銀行出點錢盤活專案有何不可協商，比如就把業主還貸的利息部分拿出來也有不少。

對於業主來說，對於爛尾樓的要求和心理預期也必須降低，先退一步確保能夠交房，諸如裝修、景觀、綠化等次要方面能省則省、能簡就簡，只要房子蓋好也不會倒，水電通暢能住人，其他可以等交房以後再慢慢彌補，甚至可以學某樓盤業主那樣自己勞動建設小區。

以上這些工作都離不開地方政府的幫助協調，

對於能夠復工的

專案，也需要相關部門在後續竣工驗收

等方面

特事特辦，

只要

建築安全沒有問題，其他

綠地率等次要指標就不必卡得太緊。假如

開發商當初還挪用預售款在當地土拍拿了其他的地，那麼適當退還一部分地價款用於

爛尾

專案後續

建設也合理。比如泉州金控集團託管的這些超大專案，如果不注資進去能不能推得動復工。