乾貨！一文看懂物業管理行業發展趨勢：服務內容將向兩頭延伸

原文標題：2022年中國物業管理行業發展現狀及競爭格局分析，服務內容將向兩頭延伸「圖」

一、物業管理業務範圍

物業管理可以分為住宅物業與非住宅物業。其中，住宅物業服務包括保安、開荒清潔、綠化、園藝、及維修保養服務，非住宅物業服務包括商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、產業園、高速公路服務站、公園及學校等範圍內資產的服務。物業管理是物業公司的基礎業務，同時也是公司開拓其他增值業務的基礎，幫助公司提升在物業開發管理價值鏈上的服務廣度與深度。

物業管理業務範圍

資料來源：公開資料整理

二、物業管理相關政策

物業行業准入門檻較低，參與者眾多。從近兩年國家及地方層面政策看，物業行業尚處在規範化與市場化階段，也伴隨著社會發展水平的進步誕生新的需求，如養老、家政、線下零售、托育、快遞等。雖然這些需求在各自領域有專業性公司，但物業公司憑藉與業主的低成本零距離高頻接觸的天然優勢，有望分得社群服務市場的一塊蛋糕。

2021年以來國家層面物業相關政策綱要

資料來源：公開資料整理

三、物業管理行業產業鏈

物業服務行業的上游是指物業資源供應領域，包括建築建材、通訊及軟體服務供應以及各類房地產開發，目前我國物業服務涉及房產包括住宅、寫字樓以及其他公共物業等多種型別；物業服務中游則包括物業綜合管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理等各種形式的服務；產業鏈的下游則是物業服務的物件，主要包括物業的業主以及住戶等。

物業管理行業產業鏈

資料來源：公開資料整理

2021年全國在房地產的開發投資額有147602億元，較上一年增加了6159億元，增量較上一年有所下降，增速也比上年下降了2。6pct。近十一年中，2011-2014年的增速雖然有所下降但也都在10%以上，而近幾年的增速下降了10%以下，且近兩年在持續下降；

2010-2021年我國房地產開發投資額及增速

資料來源：國家統計局，華經產業研究院整理

四、中國物業管理服務行業發展現狀分析

1、在管面積

在管建築面積指業主私人擁有或住戶佔用的獨立單位總建築面積及公用區域的總建築面積。據統計，我國物業管理服務公司在管總建築面積由2016年的309億平方米增加至2021年的372億平方米，複合年增長率為3。8%。住宅物業的在管總建築面積於2021年達到319億平方米，2016年至2021年的複合年增長率為3。4%，而非住宅物業的在管總建築面積於2021年達到53億平方米，2016年至2021年的複合年增長率為6。3%。

2016-2021年我國物業管理服務公司在管總建築面積

資料來源：公開資料整理

2、總收益

物業管理服務可分為向住宅物業及非住宅物業提供的服務。自2016年至2021年，物業管理服務公司的總收益由2414億元增加至4340億元，複合年增長率為12。4%。自2016年至2021年，非住宅物業產生的總收益由848億元增加至1612億元，複合年增長率為13。7%。

2016-2021年我國物業管理服務公司總收益情況

資料來源：公開資料整理

3、工人月均工資

物業管理服務市場需要龐大的勞動力來提供安保、清潔、園藝、維修及其他服務，而勞工成本為最大的經營成本之一。勞工成本增加對公司的經營成本構成了越來越大的壓力，並可能降低其盈利能力。勞工成本的金額主要受擴張導致的員工人數的增加以及中國工資增長的總體趨勢影響。2016-2021年，物業管理服務市場從業人員的月均工資由2016年的4218元增加至2021年的5966元，複合年增長率為7。2%。

2016-2021年我國物業管理服務市場工人月均工資

資料來源：公開資料整理

五、中國物業管理服務行業競爭格局分析

1、上市公司市值對比

由於上市較早，且長期保持行業內第一市值以及較高的市盈率，碧桂園服務上市以來資本市場上數次配股及發行可轉債融資總計約370億港幣。從A/H股上市物業公司市值來看，排前三的分別是碧桂園服務、華潤永珍生活與中海物業。

A/H股上市物業公司市值情況

資料來源：公開資料整理

2、各物業管理服務公司佈局情況

截至2021年末，從大型主流物業公司的城市分佈來看，碧桂園服務以接近400個城市佈局遙遙領先。一定程度上，物業公司的城市佈局是在開發商佈局的基礎上建立的，案例中的物業公司進入城市數量，大體都是在原有開發商佈局基礎上再增進一些，如碧桂園集團截至2021年末的進入城市有299個。

截至2021年部分大型物業公司年末進入城市數量

資料來源：公開資料整理

六、中國物業管理行業發展趨勢與方向

1、物業管理市場由單一、狹小逐漸轉變開放、擴大

在經濟轉型的過程中，中國必須進入住房市場，作為人口的生活條件。20世紀80年代以前，住房、分配和管理主要是集中分包商，房地產很少。1999年，60%以上的社會住房出售給家庭。至於新單位，在1985年及1999年，個人購買單位的比例分別為14%及80%。這表明，單一居屋的公有制受到侵犯，情況正在逐步惡化，各種產權並存。

此外，根據統計數字，2000年，中國在地產業的佔有率為本地生產總值的6%，而同期日本為11%，香港為19%。“十五”計劃明確指出，發展新市鎮是刺激經濟增長、調整經濟結構和產業結構的重要手段。因此，我國房地產發展空間巨大，房地產市場發展前景十分樂觀。

2、物業管理企業的數量將呈現從擴張到收縮直到穩定的狀態

目前，我國住宅建築總面積約為90億平方米。據估計，到目前為止，物業管理的平均面積還不到10萬平方米。物業行業管理具有低收入、低利潤的特點，需要大規模管理，市場競爭的基本規律必然導致許多物業管理公司的合併、清算和破產。以深圳市為例，全市共有1200多個經濟管理機構，其中正式註冊的房地產管理機構470多個，共有30個房地產管理機構，面積超過100萬平方米。然而，它管理著該市60%的居住面積，40%不到10萬平方米。為避免無效競爭和資源浪費，深圳市政府對物業管理公司的註冊進行了限制，限制了房地產管理公司絕對數量的增長。同時，已邀請發展商投標興建新的住宅選擇管理公司。這一趨勢表明，隨著市場競爭的加劇，大多數房地產經理人將被淘汰。物業管理將進入戰國時代，最終形成一批領先的物業管理企業，成為行業發展的標誌。

3、政府行政職能日益弱化，行業自律逐漸增強

隨著改革的深化和市場競爭機制的效率和效益的提高，政府在房產管理中的作用將逐步發揮放鬆並轉化為適當的監管。確保法律法規的嚴肅性和權威性。行業自律的形成完全取決於市場的發展程度。高度發達的房地產管理市場必須得到妥善監管，中華人民共和國建設部牽頭將制憲會議的行政職能移交給中國房地產管理協會，儘管她仍然有官方檔案，但她在生產實踐中邁出了令人鼓舞的一步。

4、物業管理服務的內容將向兩頭延伸

傳統的物業管理服務主要包括公共安全、環境衛生、維修、裝置的維護和保養，其目的是延長裝置的使用壽命。現代物業管理系統已經面向物業業主和使用者，為個人和個人管理創造條件。不過，物業管理服務的內容亦會擴充套件至樓宇設計階段，以及裝置的安裝和除錯階段。這在實踐中似乎是一種非專業行為，是物業管理企業的內在要求。一方面，開發商希望事先聽取物業管理公司的意見，充分利用資訊資源，由物業管理公司接收，與業主及居民建立聯絡，確保跟進服務的質素，以達至目標樹立品牌；另一方面，物業管理企業要了解和掌握裝置狀況，承擔前期干預，以確保輸入期間的平穩過渡。

原文標題：2022年中國物業管理行業發展現狀及競爭格局分析，服務內容將向兩頭延伸「圖」

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