【法官說法】租房合同解除，承租人有權要求裝修損失嗎?

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01

案例

2016年8月10日，何某與袁某簽訂房屋租賃協議一份，約定袁某租賃何某所有的一門面房用於經營飯店，租賃期間為2016年9月至2021年8月，共5年，租金每年5萬元，於每年9月份之前支付，出租人可終止合同並收回房屋，造成出租人損失的，由承租人負責賠償；並約定袁某可以根據經營需要對房屋進行裝修。

合同簽訂後，何依約將房屋交由袁某裝修經營。後袁某因經營不善一直未付2018年的租金。何某多次索要無果，於2019年3月將袁起訴至法院，要求解除雙方的租賃合同，袁某支付拖欠的租金及合同解除後的房屋佔用費。法院審理中，袁某同意解除租賃合同，但認為其房屋裝修投入了10萬元，要求何某按現價進行補償。

法院審理後認為，

雙方簽訂的房屋租賃協議，系雙方真實意思表示，不違反我國法律、法規強制性規定，合法有效，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。袁某未按合同約定支付相應租金，何某要求解除房屋租賃協議符合法律規定。雖袁某對房屋進行了裝修投資，但本案租賃協議提前解除是因袁某未能按約定及時支付房租，過錯在於袁某，何某不需要對袁某裝修予以補償。據此，法院遂判決解除雙方租賃協議，袁某支付拖欠的租金及相應房屋佔用費。

02

法律提示

房屋租賃期間，承租人對房屋進行了裝飾裝修，當租賃合同終止或解除後，對於與房屋形成附合的裝飾裝修，俗稱帶不走的裝修，應如何處理？司法實踐中，有約定從約定，沒有約定的從法定。

根據法律規定，在當事人沒有約定的情況下，應依據承租人裝修是否經出租人同意區分不同情況進行處理:

一、如果承租人裝修經出租人同意的，如果租賃合同是非正常解除的，則按雙方對於合同解除有無過錯來決定裝飾裝修的歸屬及補償。如提前解除是由於承租人違約的，出租人對於承租人的裝修損失不予補償。反之，如合同是因出租人違約而解除的，則承租人有權請求出租人賠償裝修損失。

二、如果承租人裝修未經出租人同意的，則由承租人自行負擔。出租人有權要求承租人恢復原狀或賠償損失。因此，為防止房屋租賃合同解除或期滿因裝飾裝修而發生爭議和糾紛，租賃雙方簽訂合同時應當對各自的權利義務要詳細明確地進行約定，如承租人是否可以進行裝飾裝修，合同到期或提前解除裝飾裝修應如何處理。

03

法條指引

《中華人民共和國合同法》第二百二十三條

承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十條

承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條

承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支援；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支援。但出租人同意利用的，應在利用價值範圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條

承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支援。但當事人另有約定的除外。

第十三條