市區內的老房子，到底是“香餑餑”，還是無人問津的“老破小”？

城市開放式老舊小區是指建設於1995年以前的住宅小區。20世紀80年代後，中國進入了高速城市化時期，從70年代末全國城市化水平不足20％，發展到今天，城市化水平超過50％，城市化歷程堪稱是人類歷史上最快速、最複雜。開放式老舊小區正是伴隨著中國快速城市化的過程產生的，它們傳承了時代的記憶，在中國城市社群發展史上獨樹一幟。但與之而來的便是的這些老舊小區所存在的問題也逐漸暴露出來，那麼這些老舊小區到底是城市發展中的“香餑餑”，還是無人問津的“危房”呢？

一、無人問津的“危房”

開放式老舊小區是與封閉式小區相對的，簡單來講就是整個居住片區不用圍牆或其他方式進行整體封閉。小區內的道路與城市市政道路相連通，人與車輛自由進出小區而不受身份識別。住宅樓的單元通常沒有用來封閉的單元口，不設口禁。小區內的商店、學校等公共設施同周圍共享。

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某城市老舊小區

開放式老舊小區初建成時多數位於城市周邊，隨著城市化的不斷擴張，漸漸被城市所包圍，從原來的近郊區變為市區，並被迫承擔了一部分城市功能，如：小區內道路經過擴寬改造變為城市道路，用於緩解城市交通壓力，沿城市道路而設的商鋪承擔了部分商業服務內容。由於小區規劃之初並沒有考慮到將來小區會因為城市發展而被迫承擔起城市服務功能，沒有做好充分的應變準備，成為開放式小區很多矛盾的根源。

隨著城市化程序的快速推進，老舊小區所存在問題也逐漸暴露出來。首先，老舊小區大多數是建立在上世紀90年代後，因當時我國的建築技術發展相對不完善，導致許多老舊小區在房屋質量上令人堪憂，所以也有人說老舊小區是城市之中的危房。其次，老舊小區治安管理相對較差，這也直接導致了許多老舊小區近些年來來盜取事件頻發。最後，老舊小區在管理過程中因缺乏統一的管理，導致鄰里之間的關係出現許多問題。這也是近些年來國家一直加大對老舊小區改造問題的原因所在。但為何有人說老舊小區是城市的“香餑餑”呢？

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某城市老舊小區

二、老舊小區地處城市的核心位置

老舊小區因大多數建立在上世紀90年代，當時我國城市在發展過程中，這些小區在建立之時，大多處在城市的核心位置。只是近些年來，我國多地對城市規劃所進行的重新調整，這些小區才出現了相對尷尬的處境。因此，從買房位置的角度來看，老舊小區的位置比有的新開放的小區位置相對優越。從這個位置來看，老舊小區雖整體升值空間不高，但未來還是有升值的可能。因此，現階段我們不能否認老舊小區所存在的價值。

三、國家對老舊小區的改造

在剛剛過去的8月份，我國相關部門雖明確出臺各級各地政府不得對老舊小區實行大拆大建，雖然在政策上限制了對老舊小區的拆遷問題。但近些年來，老舊小區的改造問題一直是國家所重點關注的問題之一。比如，我國多地都曾先後對老舊小區從治安管理、綠化改造、電梯加裝等不同方式來推動老舊小區整體環境的升級。升級後的小區在多方面其實並不輸新建小區，所以從這個角度上來看，老舊小區並不是城市存在的危房。

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城中村

四、仍有拆遷的可能

國家雖在政策上出臺限制老舊小區的拆遷，但從未來整體趨勢來看的話，老舊小區在未來仍有拆遷的可能。隨著各大城市化的深入，老舊小區所在的核心位置，在一定程度上也影響了一個城市的面貌。改造只是暫時的，未來透過這些地區拆遷和重建才是長久的。另外，老舊小區在產權上也相對較為複雜，這種也需要透過二次拆遷後進行調整和升級，才能推動一個城市的快速發展，才能讓一個經濟城市化程序走上真正意義上的快車道。

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老舊小區電梯改造

總結：

建造於上世90年代的老舊小區，曾成為一個城市的記憶。但隨著城市的發展，老舊小區所存在的種種問題也逐漸暴露出來，這些問題的存在阻礙了一個地方的城市化的程序。加之，老舊小區房屋質量令人堪憂，也難怪有人說它們是城市之中的危房。但筆者更覺得它們是城市之中的香餑餑，因為從老舊小區的地段、未來發展空間、國家政策等多種原因來解讀的話，老舊小區未來的發展還是有著極大的價值的，尤其是老舊小區後續還可能會牽扯到拆遷問題，說不到下一個暴發戶就是你哦。最後，筆者想問下大家，你們覺得老舊小區是危房，還是香餑餑呢？