2019，誰買走了北京的豪宅？

調控之手發威，北京樓市以迅捷無比的速度切換賽道，市場產品邁入輪動新週期。

當商品住宅的地段、產品、售價在開發源頭的土地市場便被全面限制，限競房以壓頂之勢擋住了豪宅開發的去路。最近兩年，曾經風生水起的北京豪宅市場似乎一下子偃旗息鼓，變得悄無聲息。

豪宅的靜默，體現在新專案的寥寥無幾，與產品進取心上的寡淡。

2017年至今，北京僅有不足10個2000萬級豪宅新盤上市，憑藉地段位置的優勢，再加上預售價格管控對利潤空間的影響，一些豪宅的產品設計止步於風格調性的張揚外顯，而聚焦圈層生活需求，創新產品、整合資源、最佳化服務的案例卻越來越少。

與之形成反差的是處於成長程序中的都會精英階層。據胡潤百富的最新資料顯示，中國擁有千萬可投資資產的“高淨值家庭”數量達到82萬，擁有億元資產的“超高淨值家庭”數量達到11萬，同比增長11%。

精英人群的增多帶動北京高階住宅的需求穩步升溫。2016年至今，北京2000萬級以上豪宅一直保持著年銷超千套的成交速度，其中不乏頗具代表性的熱銷個案。

比如南三環石榴莊的北京金茂府，雖然最低置業門檻也要2000萬，但自17年開盤以來已實現47。5億業績，目前只有20套200-230㎡的樓王產品可選。

其中，3000萬+頂豪別墅的置業需求也表現得愈發活躍。今年前5月，北京3000萬+別墅的網籤量就達到217套，與去年全年的水平幾近持平。

北京3000萬+的頂豪別墅中，二環右安門外的佑安府，今年一季度就熱銷60套，佔到30%的市場比重，回款率也達到驚人的70%，該專案開盤至今不過6個月，認購金額便已高達55億。

2019，究竟誰買走了北京的豪宅？這些塔尖精英們看重的是什麼？他們對生活又有著怎樣的規劃？讀懂精英階層的置業邏輯，也許就能解開新經濟環境下的財富密碼。

1

資源價值的無可替代

任何一個經濟體的資源總量都是有限的，優質的資源更為稀有，而豪宅，則是社會資源的集大成者，擁有無法比擬的優勢和令人仰止的價值。

無論是土地的稀缺價值、城市資源的聚合價值、自然景觀價值，還是建築設計價值、城市人文價值，坐擁這些不可替代的城市資源，不僅是財富階層成就感的現實載體，更因黃金地段造就未來的價值爆發力。

在佑安府的樣板間裡，筆者偶遇了一家三口，他們坐在下疊的小院中，正規劃著這裡放臺划船機，那裡擺張條案。夫妻倆看起來不過40出頭，小女兒機靈可愛，從事金融工作的他們對資產價值有著精準到位的判斷，言談間極為認可佑安府二環別墅的稀缺性，稱其為“錯過不會再有的優質資產”，表示還會推薦給朋友一起買，“這麼好的房子將來回報率一定不會低”。

是的，唯有像北京金茂府、佑安府一樣地處北京內城核心地段，擁有無可匹敵的深厚城市資源，才能贏得財富階層的追捧。

2

營建標準的持續精進

真正的豪宅，並非開發商的自我標榜，也不是被價格標籤所定義，而是在市場上由置業客群共同形成的一致認知。

對豪宅的判定首先來自建築品質與功能共同營造出的品質感，由恢宏的建築、高檔的建材、考究的工藝、人文的積澱匯聚形成的尊崇感，這些構成了豪宅最基本的要素。

但對於精英階層來說，雖然財富積累遠超普通人，然而在家庭生活中依然存在著有待改善的痛點。

比如忙碌高壓的生活節奏中，如何增進與家人的交流？比如由一孩升級到二孩，如何透過空間的組織滿足兩個孩子在不同年齡階段的生活所需？再比如隨年齡漸長對健康愈發注重，如何改善居家生活環境？這一切，都需要更好的功能規劃、更高的人居配置，更懂得財富家庭生活需求變化的房企，為社會精英階層定製專屬的理想生活方式。

在“房住不炒”的調控環境中，唯有精準對位客群需求的產品，方能贏得市場認可，唯有持續精進產品的房企，才具備跨越市場週期的能量。

3

頂級圈層的天然土壤

“你是誰不重要，重要的是你和誰在一起！”一句話道盡圈層的重要性。在地域商幫、企業傢俱樂部和各類商學院裡廣為流傳的商界故事，一次次印證著圈層的價值。

圈層的廣度決定了人生的寬度，而豪宅，則是形成頂級圈層的天然土壤，同時又是打破固有的圈層壁壘的最佳平臺。以價格為門檻，審美相近、眼界相當的客群匯聚在一個社群裡，純粹的鄰里關係更易推動圈層的穩定交流，無形的圈層生活構成有形的財富效應，這正是高階社群的價值所在。

時代變遷，在每一次消費理念變革後面，都代表著行業對產品和服務的創新探索。我們最容易看到表象，但洪流之下暗湧叢生，能夠讀懂變化背後不變的原點，發現需求並滿足需求的企業，才具備破局市場，引領未來的實力。

回顧北京豪宅市場，由中國金茂操盤的北京金茂府和佑安府，正因深諳財富客群未訴於口的人居需求，革新產品、建立服務，方可在樓市振盪中一直保持熱銷勢頭。

※ 內城孤品的絕佳稟賦

北京金茂府和佑安府均地處北京內城，坐擁二環、三環的優越地段，享有北京數十年積澱的醇熟城市資源，隨著“四環限住令”的釋出，就此揭開北京內城住宅將成孤品的財富密碼。

北京金茂府地處三環石榴莊，中國金茂以地為紙，整合匯入高階住宅、商業、辦公、教育、養老、醫療等8種優質城市生活資源，描繪“一平方公里的城市理想”。

如今，再一次來到北京金茂府，曾經的藍圖正一一落地。專案周邊的公共道路全部整修完畢，寬敞暢通。北京金茂府一期的住宅與商業已經封頂，米色的石材立面端莊大氣，勾勒出極具現代感的城市介面。優質名校教育、高階養老等配套有序推進，美好城市生活的嶄新樣本正在呈現。

▲ 北京金茂府

與北京金茂府的“顯”有所不同的是，佑安府作為絕無僅有的二環城墅，以“大隱隱於市”的設計理念，打造現代東方美學墅境，構築內城隱貴的逸居佳地。

二環右安門的核心區位之上，佑安府扼守大國金融中樞，北距金融街6公里，西距麗澤金融商務區僅0。5公里，眾多世界500強名企在此雲集，專案周邊，陶然亭公園、萬芳亭公園、大觀園等眾多城市公園簇擁，佑安府以墅區規制、大隱之境，實現二環金融世家的桃源生活。

▲ 佑安府

一隱一顯之間，北京金茂府和佑安府盡展內城孤品的屬性特質，用地段及產品的唯一性，鑄就無可限量的價值空間。

※ 閃爍人性光輝的佳作

北京金茂府是中國金茂“府”系產品中僅有的冠以城市之名的專案，標誌著專案擁有“府系”頂級的產品定位和軟硬體配置。

北京金茂府應用3。0版綠金科技體系，從“溫度、溼度、空氣、陽光、噪音、水”六大基本生命元素出發，採用同步國際的十二大科技系統，地源熱泵技術搭配毛細管網系統，形成冬季室內溫度不低於20-22℃，夏季室內溫度不高於24-26℃的適宜溫度；全置換新風系統，升級應用靜電吸附技術，為居者建造恆溫、恆溼、恆氧的健康舒居生活空間，因此成為中國首個獲得BREEAM四星認證的住宅類專案。

▲ 北京金茂府

目前，北京金茂府僅有20套200~230㎡平層樓王產品在售，最大南向面寬14。9米，以7米寬廳、270度寬景採光，將中心園林納入室內。在戶型設計上，北京金茂府以家人、成長、陪伴、健康為理念，由社交廚房，端廳、客廳、餐廳和社交廚房組成家人交流互動的四維空間，並規劃居家、家務、訪客三重動線，實現動靜分割槽、乾溼分離的高效、私密生活方式。

▲ 北京金茂府

目前，北京金茂府的成交客戶中1/3為金茂老業主，1/3為老業主介紹，由此可以看出專案口碑品質以及金茂“府系”產品的品牌影響力。

佑安府作為二環唯一純墅區，“三進五園八巷”的墅區規劃，獨門獨戶生活規制，不僅帶來帶來內城墅區的尊崇感與隱私感，也因為業主知識階層高度近似，形成高階純粹的社群圈層。

佑安府秉承中國府院文化，仿照北京四合院的空間分佈，門戶之內，以高門、矮牆、小院圍合出一片戶前生活空間，迴歸私家院落生活之美。

▲ 佑安府

在產品設計上，透過垂直空間手法，以代際分層、垂直分割槽、功能分割槽、動靜分割槽的科學化合理流線，打造私家會客廳、陽光臥室、禪意茶區等既相互獨立而又互相聯絡的生活空間，以私家電梯井串聯，實現每個人與家人、環境的互動、溝通、交流與分享。

▲ 佑安府

北京金茂府和佑安府，洞察並理解塔尖家庭的日常生活需求，並將之轉化為產品的人性化設計，以匠心細節，定義全新生活方式。

以生活為基準，以價值為邏輯，以產品為原點，財富精英們有地放矢地收藏北京最具潛力的孤品豪宅，也就把握住了“限價”調控時代下的城市價值高地。