上海買房，這個板塊謹慎入手，短期很難起來

我是滬叔，擁有多年上海房產研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市資訊，熟悉購房政策、買房策略和學區房資訊，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑內容，來自公眾號

“滬叔說房”

的粉絲精選提問：

提問：滬叔，本人家庭名下無房產，無剩餘貸款，月收入7千左右，預計貸款250萬元，因為工作目前還在試用期，所以收入證明目前只能開6000到7000，打算和父母一起貸款你好，想問一下老師，目前我是單身的話，可以父母的收入證明和我的一起來貸款嗎？計劃貸款的月供在1.2萬左右，貸款250萬，30年，目前我這個情況應該怎麼辦理貸款呢？

滬叔：

你好，目前辦理房貸的話需要月收入至少是月供的2倍，如果想要辦理的月供是1。2萬，提供的收入證明至少是2，4萬左右，如果你的父母還在工作的話，能開出收入證明可以的，不過現在上海樓市政策收緊，審批慢，放寬慢，有可能影響放款速度和這樣操作最後成效。另外可以把兼職收入、獎金、補助、住房公積金等都可計入收入證明中。或者提供擔保證明，增加別人為擔保人，擔保人需要宣告，如果借款人未能及時還款，願意承擔全責，擔保人最好是上海當地戶籍，可以是非直系親屬，擔保人能夠提供資產證明則更好。如果實在滿足不了，可以增加首付比例以減少貸款。最後，還可嘗試提升自身還款能力，向銀行提供其他資產或其他存款證明，讓銀行相信有能夠按期償還貸款本息的能力。

詳見知識星球內部《降低首付攻略》。

提問：滬叔，我想在青浦買房，目前已婚，獨生子女，購房目的為自住、投資，首付375萬元，購房預算540萬元，非首套房.目前預算可達到的是虹橋公館二期的89平，保利澄光的99平和大華公園薈99，各自優缺點比較明顯，按我自己看下來的感覺，虹橋公館缺點是二梯四戶中間套帶連廊，周圍新盤過多不利於出手，優點是相對介面較好周圍沒什麼亂七八糟的東西，澄光優點雙軌房型還可以，缺點周邊太過髒亂差，噪音大，公園薈屬於楊行比較安靜的區域，公園環繞，居住體驗比較舒適，缺點是地鐵太遠，整個楊行介面的改變需要較長時間，目前比較猶豫，所以想請老師從板塊發展角度給我一些建議。

滬叔：

你好，目前上海對大虹橋的規劃非常具有前瞻性，講求產住結合，就業板塊和居住板塊幾乎會是上海的另一個高地。而招商虹橋公館二期和保利橙光都有大虹橋概念，都位於虹橋拓展區，招商虹橋公館位於西虹橋拓展區範圍，就目前規劃的虹橋三個拓展區來看，西虹橋拓展區應該是跟虹橋主城區關係最為密切的。而保利橙光在南江橋位於北虹橋拓展區，南江橋因為發展早，早就沒有空地可以開發，以動遷房為主。動遷和商品混居以及緊靠嘉閔高架、曹安公路對保利橙光是個硬傷。楊行板塊發展潛力沒有大虹橋板塊大，大華公園薈居住氛圍一般，周圍比較冷清，各方面配套有待提高，居住屬性大於投資。

提問：老師，我預算總價800-1200萬，首套房，想買新房，該如何買房呢？幫我推薦下可選的優質板塊和樓盤

秋曼：

你好，首先還是要了解政策規劃，政策規劃力度大、可實施性強的區域是買入重點。上海張江雖然位於中外環區域，但板塊的產業十分發達，規劃成為上海科創型城市副中心，前景非常不錯。同樣被劃為城市副中心的金橋板塊也值得關注，其次是周邊配套，儘量選擇配套成熟、生活便利的區域，南翔板塊各項配套都比較均衡，交通便利，商業配套豐富，教育、醫療資源較為優質，生態環境優美，十分宜居。康橋板塊產業成熟，交通便利，也是個配套齊全的板塊，而且板塊目前單價不高。

具體詳見知識星球內部資料《價值百萬的板塊選擇邏輯》。

提問：滬叔，你好，兩年前，390w賣了浦東的民樂苑二室房子（現在漲到600w+，400w買了南九亭的良隆園三室（114平，房型正且使用面積大，3樓），目前北九亭漲的很厲害，我們的小區基本沒怎麼漲（沒漲就等於虧，還有稅費裝修），您覺得要怎麼看待這個區域的趨勢。計劃今年要小孩，考慮交通和學區，未來應該如何再考慮置換？是要等到五年就再置換，還是放長線等整個南九亭的發展。

滬叔：

你好，南九亭屬於傳統居住板塊，發展相對成熟，以九亭大街、九新公路為商業集中地，生活氛圍濃厚，中心區域多以房齡10年左右的老小區居多，整體城市面貌較為一般，而且仍有很多破舊的老式民房尚未拆遷，不過這類房子多半集中在南九亭離地鐵較遠的地區。相對於南九亭，北九亭由於開發的晚，且統一開發，板塊內規劃更為合理，北九亭小區主要以2004年後的次新電梯為主 ，房齡新，規劃整齊，自住氛圍好，北九亭區域，處於大虹橋商務區的輻射區域，距離徐涇東、漕河涇等大型就業集中區域僅有5km左右，東與閔行七寶相連，北與徐涇東為鄰。這裡的居住人口也多數為來自大虹橋商務區的輻射區域、漕河涇開發區、漕河涇松江園區，主城區大量的高素質就業人員。隨著九亭的發展，現在九亭是松江唯一和大虹橋搭邊的區域，加之南面G60科創走廊，北九亭再往北面屬於青浦，可供用地已經幾乎沒了，後期九亭的發展重心也是以南九亭為主的舊區改造和創造生態宜居生活。 對於要不要提前買學區房，如果有迫切就學需求，預算又比較充足的購房者建議趁早購房。而目前還沒有較為強烈的學區房需求的人們，建議理性購房， 要仔細斟酌後再選擇是否購買學區房。

具體詳見知識星球內資料《滬叔上海買房十大頂級思維》。

提問：滬叔，你好，我買房新手，想問買房選樓層有什麼技巧嗎？

滬叔：

你好，在買房時可能會忽略房屋樓層問題或者注意到樓層問題卻不知道該如何選擇，下面我提供一些參考方向。首先看自己的家庭成員結構，按照家庭成員需求來進行選擇，如果家裡有老人與小孩，不宜選擇過高的樓層，可以儘量選擇中低樓層，確保家人的安全出行。其次是個人預算，一般來說不同樓層價格也不一樣，會有一定的差價，頂層與底層價格稍微低一些，購房者可結合自身經濟實力選擇在預算範圍內的樓層。另外樓間距也是選擇樓層時需要注意的，樓間距越小，對於樓棟低層房屋來說越不利，採光越差。要儘量選擇樓間距較大的樓棟，樓間距較小的樓盤高層採光更好。還有噪音的影響，如果小區隔音裝置不佳，低樓層受噪音影響較大，無法避免噪音影響的話，建議儘量選擇高樓層。最後是電梯，購房時要關注樓棟的梯戶比，如果梯戶比過高，高層乘坐電梯會比較麻煩，電梯質量與執行速度也是需要考慮的因素。