緊急通知！只剩一個月，房貸利率將有重大變化！

再次提醒，你的房貸利率轉換了嗎？

根據央行此前通知，房貸利率轉換視窗即將在8月底關閉，這就意味著留給買房人的時間僅剩最後一個月，機會只有一次！

相信一定還有不少的購房者仍在糾結，不知道是要選擇固定利率還是浮動利率，甚至還有不少人還沒完全弄懂這是怎麼一回事，一起來看看。

一、LPR是什麼？

LPR的中文名叫貸款市場報價利率，現在發放的貸款都是基於LPR定價的。

LPR定價機制採用公開市場操作利率加點的方式。其演算法很簡單，LPR=MLF利率+加點。

簡單來說，LPR是在央行的目的上，每個月由18家商業銀行根據市場情況報價決定的。最終話語權歸央行和市場。

那麼在此基礎上，房貸利率的演算法就出來了：房貸利率=LPR利率+加點

這個加點和上面的加點不同，組成部分為：政策加點+個人加點，

①政策加點：這短時間樓市太火，房價飆漲，中央想調控了，加點多一些，利率自然調高；樓市太冷，中央想刺激，反之。

②個人加點：簽訂合同時，銀行會考慮到利潤，你的徵信、流水，評測你的經濟償債能力，如果你的信譽差、償債能力差，就會多加一些，作為風險補償。

按規定，2020年1月1日前已經發放的，或者簽了合同但還沒有發放的貸款，參考貸款基準利率和浮動利率的貸款可以轉換為錨定LPR。

不過要注意，公積金個人住房貸款利率不需轉換。

二、商業貸款怎麼轉成LPR？

之前的利率機制是，房貸利率=基準利率×（1+浮動），現在的利率機制是，房貸利率=LPR利率+加點。那麼兩者之間到底如何轉換呢？

第一步：確定點差

【點差=轉換前的房貸利率-相應期限LPR】

比如說，您房貸是上浮10%，按照現在執行的利率水平4。9%計算，您轉換前的房貸利率就是5。39%。按照央行規定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4。8%。

根據上述，您的點差=5。39%-4。8%=0。59%或59個基點。點差在合同剩餘期限內固定不變。

第二步：確定房貸利率

【轉換後的房貸利率=重定價日的相應期限LPR+點差】

轉換為LPR時可以重新約定重定價週期，商業性個人住房貸款的重定價週期最短為一年，也就是說一年內房貸利率不會發生變化。

據瞭解，多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期。

假如您的重定價日為1月1日，那麼2020年由於錨定2019年12月LPR，您的房貸利率不會發生變化。

而2021年轉換後的房貸利率=2020年12月的LPR（假設為4。60%）+0。59%=5。19%，較2020年將下降20個基點。

也就是說，這次重定價日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率也就會調整多少。

三、究竟是選LPR還是固定利率？

選擇之一：固定利率

依照4。9%基準利率，你手上的房貸，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率，那麼你現在對應的利率就是：七折3。43%利率、九折4。41利率、上浮10%為5。39利率，上浮20%為5。88%利率。

如果你選擇了固定利率，那麼以後保持你現在的利率，此生無悔，不再改變。

選擇之二：LPR浮動利率

這次改革參照的LPR是2019年12月的4。8%，你就別問LPR是啥了，你就記住這個數字就行了，4。8

（1）假如你原來的房貸利率上浮1。1倍，也就是5。39%。5。39比4。8要高，5。39-4。8=0。59。這個0。59就是你今後的房貸固定加點數，永遠伴隨著你。

你以後的房貸利率就是：LPR+0。59。今年的LPR是4。8，你今年利率就是4。8+0。59=5。39。

2021年的1月1日，會根據2020年的12月的LPR報價來調整你的貸款利率。比如2021年LPR調整成了4。5%，那麼你的利率就是4。5+0。59=5。09。

（2）假如你原來的房貸利率是打九折的，也就是4。41%。4。41比4。8要低，4。41-4。8等於負的0。39，這個負的0。39就是你今後的房貸固定減點數，永遠伴隨著你。

你今後的房貸利率就是：LPR-0。39。今年的LPR是4。8，你今年的利率就是4。8-0。39=4。41。

2021年的1月1日，會根據2020年12月的LPL報價，來調整你的房貸利率。比如2021年LPR調整成4。5%，那麼你的利率就是4。5-0。39=4。11。

那麼到底是選LPR還是固定利率呢，哪個更划算，取決於未來LPR利率的走勢。

自2019年8月改革以來，LPR共進行12次報價。目前，1年期LPR累計下行40個基點，5年期LPR累計下行20個基點。

相關人士表示，中國在未來很長一段時間，市場報價利率會緩慢下調。

廣發證券分析師周君芝解釋，從中長期來看，利率長期緩步下行。從長週期維度看，選擇根據LPR浮動大機率會優於固定利率。

短期來看，5年期以上LPR的利率彈性取決於房地產調控的思路。隨著房地產調控逐漸從側重需求端轉變為側重供給端，地產週期波動幅度大機率趨於收斂。

當然，對於不同的貸款情況，相關人士這樣建議：

①如果你現在的房貸利率是打折的，比如7。5折、8折等，並且想長期持有房產，可以選擇固定值，因為你的利率已經佔了便宜，沒必要去承擔LPR的波動風險。

②如果你的利率是1。x倍，且後面打算換房，那麼你可以換成LPR+X的浮動，享受一下LPR下降的利好。

③如果你的利率是1。x倍，且想長持，那麼也可以換成LPR。

④如果你是房產投資者，應該立馬換LPR，因為房子增值後我們都會轉按揭或重新抵押，每一套房子的持有時間基本在5年內，立馬轉換，先享受一下LPR降低的紅利。

再次提醒，無論選擇哪一項，只要選擇生效，未來均不可以轉換模式，機會只有一次

四、如果我不轉會怎麼樣？

存量個人貸款的定價基準轉換原則上至8月31日結束。

若未在此前轉換，則銀行會自動調整為LPR浮動利率或固定利率，具體是哪種各家銀行標準不一。

比如，某股份行已於今年4月初統一將在轉換範圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。同時，也上線了轉回和恢復為人行基準利率模式的功能，使用者可在8月31日之前自行操作轉回。若在8月31日之前沒有自行調整，則系統預設為是LPR浮動利率模式。

當然也有銀行表示，若未能在8月31日前辦理定價基準轉換，該行不會強制進行轉換，貸款利率仍按原合同方式執行。

五、蚌埠全面邁進首套房上浮20%時代！

此外很多粉絲朋友非常關心蚌埠的房貸利率有沒有下降，後臺留言、各大群都在諮詢。近日我對部分銀行進行調查。

注：資料來源於世聯行，由於不同銀行在和不同樓盤合作的時候，上浮的情況也是不一樣的，甚至同一家銀行的不同支行也會有不同的情況，再加上每個人情況不同，所以表格僅供參考。

注：執行LPR新政後，利率沒有上浮xx%這種說法，但出於閱讀習慣，仍然採用這種形式為大家展現最新利率。

根據調查情況可以看出，蚌埠大部分首套房貸款執行利率普遍為上浮20%左右！二套房上浮30%成市場常態！

不過，也有部分銀行對於合作樓盤有利率優惠，具體也要看每個樓盤的貸款政策！

從海報上我們可以看到

1。首套房年利率僅5。39%，上浮10%！二套房僅5。64%，上浮15%！

2。首套房最低首付為兩成，二套房最低首付為三成！

3。貸款手續當天辦理完畢，五個工作日審批放款！

4。支援一年以上提前還款，提前還款無違約金！

這個貸款政策在蚌埠來說可以說是非常優惠了！

並且值得注意的是光大銀行對於部分合作樓盤，最低利率也可以做到5。39%！

據瞭解，雖然央行降息，但蚌埠本地銀行實行把房貸利率穩定在5。88%的政策。

也就是說，如果央行為此前基準的4。80%，蚌埠的房貸利率為：4。80%+108基點，房貸利率上浮為5。88%，降息到4。65%後，蚌埠的房貸利率為4。65%+123個基點，房貸利率上浮還是為5。88%，無論央行給出的LPR為多少，蚌埠銀行統一在此基礎上加基點到5。88%。

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文章來源：樂居買房

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