這個城市讓80%的買房人賺了錢，但你的時間不多了

投資，第一件事情是選對方向；買房，第一件事，是選對城市。

慶幸的是，指標很明確，越早限購越嚴格的城市，越是可以買的。

不幸的是，那些被限購的城市，破限購難度參差不齊。

不過，搶人大戰激發了大部分城市放低落戶門檻，變相解開限購。

那就簡單了，

選擇最早限購，經濟人口城市等級高，同時也是透過落戶等方式能上車，而且房價還有上漲空間的城市。

為什麼南京是最值得投資的城市之一？

南京一定是未來中國最有投資價值十大城市之一。

南京，一座近10年來房價不跌的城市，一座過去讓80%買房人都能賺到錢的城市。

南京，在中國樓市的地位在上一輪暴漲中，因四小龍的身份頻繁曝光，但是經過一輪上漲後，有人開始懷疑了，南京是不是已經位於高位，投資價值還有多少？

先認識一下，南京的實力：

經濟實力：

中國GDP第二的強省，江蘇省會，經濟強省省會城市；

城市定位：

長三角特大城市，世界級城市群長三角城市群，城市能級高；

樓市需求：

名校多、高校多、科研機構多、高素質人口多，需求多，天花板高；

地理位置特別：

被安徽包圍，對蘇北更有吸附力，輻射面廣。

至於南京房價是不是高位，拉一下江蘇其他城市的房價，會發現在南京被限價後價效比很高！

放眼南京。南京均價3萬，大部分房源都集中在250-350萬總價。無論是投資熱土江北新區還是紫東地區均價都是3萬/平，主城地段3。5－4萬/平，河西富人區限價4-4。5萬/平。還有一批2－3萬/平的新興新城。

無錫優質地段2萬＋，蘇州園區4萬5萬6萬/平，南通優質地段也是2-3萬/平。

南京還貴嗎？

2020年南京房價格局7-4-3-2 那麼如何選地段？

南京買房，跟著規劃走，指哪打哪。跟著政府投入優先順序走，投資有先後，邏輯要清晰。

跟著規劃買房的南京人大多吃到了肉，時至今日，南京四面開花，各個區域都有自己的核心，那麼放到樓市投資，如何抓住重點區域，從南京的投資地圖說來。

2019年下半年之前，3萬/平在南京是一道分水嶺，也是南京均價。而南京幾個投資熱門區域價格也在3萬，這就很難得了，證明南京的投資門檻其實並不高，或者說，因為限價並沒有拉開明顯差距。

但是進入2019年下半年，南京限價鬆動，河西地價4。5萬/平的地王終於拿到了6。5萬/平的銷許，這也是南京房價原來的一刀切的區域限價打破，2020年開始參照地價批准房價的時代開始，而且做了充分的宣導，開發商是略虧的，市場是穩定的，價格不會暴漲。

以河西地王打了頭陣，河西，南京富人區，即使河西南區域限價從最初的3。5萬/平，抬高到6。5萬/平，也依舊可以賣光。南京購買力強勁，讓有錢人花錢能買到房，一改之前的有錢也買不到豪宅的畸形局面。另一方面，

也宣告南京房價梯度將出現新局，一改扁平化全南京3萬的局面，而將出現7萬-4萬-3萬-2萬的新格局。

南京樓市分八大板塊，各個內部又分三六九等。所以既要在區域內橫向比，也要在總價範圍內縱向比。

1、南京樓市八大板塊、粗略分類：

南京城1.0版本：

城南城北城東城中——主城區 舊城改造 教育政治中心

對，震驚全國單價10萬的學區房，就在鼓樓區

南京城2.0版本：

河西——富人區＋城市CBD 金融中心

江寧仙林——南京副城 產業園區中心

對，河西手裡不僅僅是全國地王，還是宇宙中心

南京城3.0版本：

江北——南京新主城 國際級新區＋南京自貿區

對，江北新區，屌絲逆襲，從最剛需到投資狂，雞血滿滿

2、每一個區域又各有重點打造的新城

南京東：紫東核心區（仙林地鐵小鎮） 3萬/平

江北：中央商務區 3萬/平

江寧：上秦淮 3萬/平

主城北：燕子磯 3萬/平

主城：鼓樓濱江 4萬/平

南京西：河西魚嘴 4萬/平

南京南：南部新城 4-4。5萬/平

投資最熱：江北和河西

距離主城最近：燕子磯

配套成熟排序（地鐵＋學校＋商業）：

燕子磯 、上秦淮、地鐵小鎮、中央商務區

多面開花，這些新城是坑還是機會？

南京的回答是：賦能每個發展板塊，讓“哪裡都充滿機會”。

過去十幾年，板塊輪動已經讓南京大部分房價都翻了一倍，南京讓80%的買房人都賺到了錢，還剩20%是什麼？就是最後漲價的那一批雞犬升天的爛房子，成了近幾年賣不動的老大難。

經歷了3年調控，二線學區房漲幅30-50%，二手房供需平衡，但是限價已經被打破，未來，南京房價還在爬坡期，想入股南京的門檻越來越高，你的時間不多了。

那麼就要抓重點，哪裡是最適合你的投資區域？

投資南京最大危與機是什麼？

最值得投資的區域在哪？

投資南京最大危與機是什麼？簡單說，就是買房跟著政府走也有風險。各個新城的真正優劣又是什麼？

先丟結論最值得投資的區域：

第一選擇：

南京政府主導——

河西新城 江北新區 南部新城 紫東地區

資金

300-400萬區間

優先考慮這四大區域

第二選擇：

各區主導新城——

鼓樓濱江 江寧上秦淮 棲霞燕子磯

資金在

300萬左右

河西新城、南部新城、江北新區及紫東地區，是南京最值得投資的四大區域。

南京每丟出一個新的城市中心論，就會冠以新的城市增長極。含金量多少， 取決於區域規劃要看層級，是市級主導，還是區級主導，決定了它能匯入多少資源，比如加快地鐵開工，名校入住，甚至跨區作出行政決定，特事特辦。

所以這四個是規劃級別最高的新區，然而也是風光與槽點同在：

河西：

優勢是經過20年的努力，擁地王入懷，已成南京新富人區，河西南的投資客扎堆，配套欠缺和南外學區師資不強是弊端。

江北：

優勢是已成南京雞血區，把南京的對外名片，唯一自貿區，國家級新區都收入囊中，風光無限，但開發週期長，教育短板，產業人口匯入，投資客過多，是弊端。

紫東地區：

優勢是是南京迫切要提升首位度下的一個戰略，那就意味著大幹快上，特事特辦，甚至對標雄安，核心區規劃全球招標。配套欠缺是弊端。

如果說2019年的第一匹黑馬是紫東，那麼最後壓軸的就是南部新城。

南部新城抱著亞洲第一大高鐵站南京南站，苦等多年，直到今年才開始出讓土地，開發節奏緩慢是弊端。

進入2019年，南部新城一改無房可賣的局面，累計有8幅地塊拍賣，地價超過2。5萬/平的就有4家，金茂和金基地價逼近3萬/平，金茂府系高階改善專案呼之欲出，2020年南京再次拍出3萬的地王，不是富人區河西，恰恰是南部新城，這也說明開發商的預期也是非常高的。

2020年南部新城房價起步預計4.5萬/平。

四大新城，除了河西，其他都在建設起步階段，江北紫東南部新城個個都嗷嗷待哺，等著基建，這也是問題所在，南京的框架拉得這麼大，轉的過來嗎？1000億砸一個新城和砸3個新城，效果當然不同。

第二層級各新城的優劣又是什麼？

鼓樓濱江

位居主城，手握南京第一學區，鼓樓區直屬名校資源，區域70年主政總價500-1000萬之間，但是大量供應65年公寓式住宅，錯失打造千萬級純改善板塊機會。

上秦淮

以後就是江寧的純改善的區域，規劃先行，低密度住宅定位，產業有未來科技城的支撐，購買人群是南京南大批的自住改善，需求比較穩妥，沒有那麼多的投資客。房價和產品極有可能是江寧未來天花板集中區域。而江寧優質二手房3。5-4萬/平，事實證明不僅僅是一家樓盤如此。江寧改善的購買力不容輕視。江寧的財政獨立，確保了區域建設投資的持續性。更有可能走出獨立的江寧行情。

而燕子磯能承接棲霞區的改善購買力的第一梯隊嗎？

燕子磯

距離主城最近，燕子磯短時間承接的更多還是城東仙林的需求，地鐵交通配套完善程度和上秦淮比，還有一定差距。短時間，二手房流動性不強。今年中海燕磯聽潮可能是最後一批3萬/平左右的收官房源。後期善於拿高價銷許的仁恆能不能帶著燕子磯衝擊3。5-4萬/平，就憑本事了。

買房是量力而行，先認清楚自己的條件和取捨，現金流和持有的週期再圈區域。不是哪裡最有潛力，而是在你能力範圍內，槓桿合適的前提下，哪裡是最合適你。