匯泉東悅城｜白沙剛需盤，值得你為“東區”買單嗎？

文丨小白

攤開鄭州地圖，隴海高架作為鄭州最長的一條快速路，從西往東串聯起了常西湖、中原、二七、管城、鄭東等鄭州絕大部分版圖。

更為驚歎的是，這條大動脈沿線依次散落著匯泉西悅城、匯泉景悅城、匯泉東悅城，三座“悅城”同出一脈，皆為匯泉置業所創。

景悅城在西三環外，西悅城在西四環外，這倆“悅城”蹭著常西湖的光芒，收割了一波又一波韭菜。

繼西區之後，匯泉轉戰鄭東。東悅城地處白沙，提到白沙，不少人的第一反應就是高大上的鄭東新區。當剛需王落子牛逼哄哄的“東區”，東悅城值得你為“東區”買單嗎？

01

很多人想去東區買房，無奈東區的樓盤實在不多。

CBD和龍子湖高校園區基本無房；北龍湖動輒4萬+的單價令普通人望房興嘆；高鐵片區只剩建業天築幾套大平層在售，價格不菲。

龍子湖北倒是有幾個小開發商樓盤，不過這裡散落著姚橋、薛崗、夏莊等諸多安置房，居住環境不純粹且價效比略低。另外這個片區彷彿早已被遺忘，根據地鐵三批批覆結果，未來5年新增線路竟然沒有一條經過這裡，僅有的1號線還是為了服務於大學城。

這就是四環內老鄭東新區的現狀，再往東就出四環了。

前些年，在“一路向東”、“鄭汴融城”的高歌猛進中，中牟，這個GDP在鄭州諸多區縣中常年倒數的小縣城，由於地勢平坦佔據位置優勢逐漸燥熱起來，最先燥熱的便是緊鄰鄭州的白沙鎮。

白沙鎮位於鄭州市區與中牟縣新縣城之間，2014年年初正式劃歸鄭東新區管轄。

省府東遷、3000多畝象湖溼地、生態智慧公共服務核心區……白沙組團總體規劃獲批後，區域價值瞬間倍增，周邊樓盤一度爭相熱炒漲價。

02

白沙很大，定位很高，但樓盤卻有些差強人意。

象湖東部、西部被中原文化藝術學院、鄭州工商學院、河南財政金融學院一些高等院校包圍。

象湖北主要以教育、商業、行政用地為主，這裡的兩個樓盤碧桂園象苑和瀚海觀象，價格死貴而且貓膩眾多。

象湖西南區域是象湖周邊起步最早的區域，由於歷史原因，這裡聚集了大量安置房和內購房，建築質量普遍劣質，雅居樂致敬中原的第一個專案就遭到業主維權。

象湖東南區域安置房很少，賈魯河自西北向東南穿過，房企集中。永威、星聯價格太貴，融創基本無房且口碑早已淪陷，這個片區讓購房者很無奈。

象湖附近算是白沙核心區中的核心了，可選樓盤尚且不多，只剩下白沙鎮這個非核心區了，匯泉東悅城就在這裡。

2016年9月7日，河南博澳實業集團與旭輝集團在天鵝城國際飯店隆重舉行戰略合作簽約儀式，雙方聯合開發白沙專案。

後來旭輝退出，兜兜轉轉兩年多，福建開發商匯泉接手，這才有了今天的匯泉東悅城。

03

匯泉東悅城位於商都大道與前程路交匯處，沿隴海高架出東四環往東約6。5公里即可到達，再往東即為白沙鎮。

過了京港澳高速之後，隴海高架與商都路合併成為商都大道，一路上大車不斷，城市面貌不太好，環境很差。隴海高架後期可能會東延，不過還不敢確定。即便是高架修通了，也不見得全是益處。

有一點可以確定，這裡的地鐵遙遙無期。根據前不久的批文，規劃的地鐵8號線走北側的鄭汴物流通道，也就是綠博大道。8號線通車時間暫且不說，最近的站點距離匯泉東悅城約2。5公里。

匯泉東悅城東側為東潤華景，再往東為白沙集市，一個破舊的農貿市場。配套不算匱乏，能滿足日常生活，但算不上高階。

區域規劃的學校一般，沒有配建好的小學和初中，都是白沙鎮原有的教育資源。醫療也只能依賴白沙鎮現有的配套。

匯泉東悅城距離綠博園和象湖直線距離均約5公里，似乎在被白沙、綠博兩個組團的核心區所遺棄。

值得一提的是，在前程大道西側，有一個在建的建築垃圾處置場，這個會不會影響居住體驗，現在還不好說。

商都大道南側是待拆遷的廠房。北側是待出租的倉庫，而這離匯泉東悅城一期地塊非常近。

04

匯泉東悅城總共佔地377畝，三宗住宅用地174畝，兩宗商業用地204畝。

圖：匯泉西悅城商業改公寓，引發業主維權

偏遠地區做商業，註定是個賠錢的活。西四環邊上匯泉西悅城蹭著常西湖的熱度，尚且商業改公寓。在這偏遠的白沙，這麼大的商業用地，匯泉又將玩出什麼花樣？

匯泉東悅城一期佔地75畝，建築面積15萬方。西臨前程路、北為白沙路、東依慧通路、南側與後期地塊相鄰。由8棟住宅和1棟商業組成，涵蓋7棟20-34層高層，1棟12層小高層。面積從75㎡-126㎡，其中主力戶型88㎡佔比超過7成。

一期的規劃不是正常的北高南低，中間兩棟樓最高，最北側的樓棟採光勢必會受到影響。

產品方面匯泉依舊沿襲了之前的模式，剛需到底。

78㎡純北戶，採光通風均受影響。入戶門正對廚房，“開門見灶，錢財多耗”。

89㎡邊戶，只有一個臥室朝南。

115㎡邊戶，進深太長，衛生間也沒做到乾溼分離。

圖：西悅城安置房業主因質量問題維權

由於政府限價，匯泉東悅城對外釋放均價1。2萬，成品房交付。西悅城毛坯交付，尚且因諸多原因引發業主維權。如今大牌開發商因裝修維權的比比皆是，這個福建開發商做的裝修房又能否讓人滿意呢？

向東800米，格林上東準現房均價不到1萬，再往東東潤城也由之前的1。3萬降到了現在的1萬左右，匯泉1。2萬的價格，是高是低呢？

作為政府打造的新區，白沙地處荒郊，遠離主城區，在一段時間內，交通不便、配套不完善是肯定的。

一個新區無論規劃多麼牛逼，也並非全是高階區域。作為偏離白沙核心區的白沙鎮，在市區工作的剛需客戶在這裡生活，成本無疑是巨大的。

作為剛需收割機，西悅城、景悅城在以均價低於周邊一兩千元的情況下，東悅城卻以均價高於周邊一兩千元的姿態入市。

“隴海東路、省府圈 、高品質生活區”，東悅城的宣傳文案如此寫道。小白在此想問一句，你會為它的宣傳買單嗎？

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