reits和abs的區別

reits和abs的主要區別是兩者的定義和操作不同。

reits是房地產信託投資基金，是透過公開募集得到資金之後再去做房地產投資。而abs則是資產抵押債券，是在有房產的基礎上，然後將其抵押用以發行債券。對此，可以發現兩者雖然具備著同樣的流動性，但是本身資產組成卻是不同。

REITs的特點在於：收益主要來源於租金收入和房地產升值；收益的大部分將用於發放分紅；REITs長期回報率較高，但能否透過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行 。

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金）是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

房地產信託投資基金（REITs）是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產專案融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

REITs在國內已具備較為巨大的市場需求。央行採取的限制各商業銀行發放用於購買房地產的貸款數量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講，如果僅單純地“節流”而不注意“開源”的話，則不利於房地產市場的持續健康發展。因此，無論是從維護經濟穩定的宏觀政策角度出發，還是從解決房地產開發商資金來源的微觀企業角度出發，房地產投資信託基金在中國已具備較為巨大的市場需求環境。

REITs是不是ABS？

從嚴格意義上來說，REITs與ABS並不等同，REITs是指不動產投資信託基［gf］2fa6［/gf］，在性質上類似基［gf］2fa6［/gf］；ABS則是資產［gf］2f40［/gf］持證券，是股權或債券憑證。 REITs是募集資［gf］2fa6［/gf］，投資於不動產；ABS是擁有不動產，發［gf］2f8f［/gf］股權或債券來融資。

兩者雖不等同，但也有著千絲萬縷的聯絡。

ABS是什麼？

舉例［gf］2f7d［/gf］［gf］2f94［/gf］，你在市中［gf］2f3c［/gf］有［gf］2f00［/gf］棟房產，已經對外出租，能夠出租20年，每［gf］2f49［/gf］租［gf］2fa6［/gf］1萬，［gf］2f49［/gf］末收租［gf］2fa6［/gf］，你想把房［gf］2f26［/gf］賣出去，但是單價太［gf］2fbc［/gf］，沒［gf］2f08［/gf］接盤，這時候，你就可以把房產產［gf］2f63［/gf］的租［gf］2fa6［/gf］打包，劃分成100份，賣給100個［gf］2f08［/gf］，這100個［gf］2f08［/gf］每［gf］2f08［/gf］付出2。4萬元（不考慮折價、折現等因素），並在今後的20年中分享租［gf］2fa6［/gf］。你可以融得資［gf］2fa6［/gf］解燃眉之急，100位投資［gf］2f08［/gf］可以透過持有份額享受租［gf］2fa6［/gf］帶來的紅利。這個過程便叫做資產證券化，這100份份額，便是資產［gf］2f40［/gf］持證券。

從上述例［gf］2f26［/gf］可以看出，資產證券化的過程，是以能夠產［gf］2f63［/gf］獨［gf］2f74［/gf］現［gf］2fa6［/gf］流的資產構建資產池，並以此為基礎發［gf］2f8f［/gf］股權或債券憑證，以提［gf］2fbc［/gf］資產流動性的過程。從流程上來看，它是［gf］2f00［/gf］個透過資產的真實出售來構建獨［gf］2f74［/gf］SPV（Special Purpose Vehicle，特殊［gf］2f6c［/gf］的實體）併發［gf］2f8f［/gf］證券的過程。從功能上來看，它是［gf］2f00［/gf］個透過證券流動來實現底層資產的風險共擔、利益共享的過程。［gf］2f7d［/gf］由此所產［gf］2f63［/gf］的證券，便是資產［gf］2f40［/gf］持證券，也就是我們所說的ABS。

ABS的特性

1。流動性

［gf］2f24［/gf］家可以想想，是購買股票或債券容易，還是購買房［gf］2f26［/gf］容易？從交易成本上來講，購買股票和債券的交易成本可能僅是APP上的［gf］2f00［/gf］鍵下單，遠低於購買房產實物的過戶等等。

（1）提［gf］2fbc［/gf］資產的流通頻率

在資產未被證券化的情況下，資產的流動以實物的流動為基礎（也就是舉例中的房產過戶），［gf］2f7d［/gf］實物的流動往往伴隨著較［gf］2fbc［/gf］的交易成本，這就在［gf］2f00［/gf］定程度上限制了資產流動的頻率。ABS則不然，資產被按照［gf］2f00［/gf］定的［gf］2f50［/gf］例與份額分割，並且以較［gf］2fbc［/gf］的交易成本，這就在［gf］2f00［/gf］定程度上限制了資產流動的頻率。ABS則不然，資產被按照［gf］2f00［/gf］定的［gf］2f50［/gf］例與份額分割，並且以證券的形式代表這［gf］2f00［/gf］［gf］2f50［/gf］例與份額。這種格式化的證券在很［gf］2f24［/gf］程度上節約了市場參與各［gf］2f45［/gf］的交易成本，進［gf］2f7d［/gf］促進了資產的流通與發［gf］2f8f［/gf］。

（2）擴充套件了資產的流通範圍

試想［gf］2f00［/gf］下，如果共同買房，你會選擇和陌［gf］2f63［/gf］［gf］2f08［/gf］［gf］2f00［/gf］起投資［gf］2f00［/gf］棟房［gf］2f26［/gf］嗎？［gf］2f7d［/gf］投資股票，可能同［gf］2f00［/gf］家公司的股民完全不相識。

ABS則採［gf］2f64［/gf］標準格式事先對資產進［gf］2f8f［/gf］了分割，以［gf］2f00［/gf］種標準化的格式在市場上流通，權屬清晰。在ABS流通的同時，資產本［gf］2f9d［/gf］被交由具有管理資質的第三［gf］2f45［/gf］單獨保管與處置。這就降低了共有［gf］2f08［/gf］共有資產的成本，使得共有［gf］2f08［/gf］之間由彼此的［gf］2f08［/gf］［gf］2f9d［/gf］信賴轉化為對制度和權威第三［gf］2f45［/gf］的信賴，在［gf］2f00［/gf］定程度上擴［gf］2f24［/gf］了資產的流通範圍。

2。獨［gf］2f74［/gf］性

上述例［gf］2f26［/gf］中，如果你花費2。4萬元購買了［gf］2f00［/gf］個份額的ABS，你［gf］2f00［/gf］定想，這棟房［gf］2f26［/gf］未來產品的20年租［gf］2fa6［/gf］，必須獨［gf］2f74［/gf］的［gf］2f64［/gf］於［gf］2f40［/gf］付你持有ABS的利息，如果房產隨時可能被處置，豈不是ABS的安全性會［gf］2f24［/gf］［gf］2f24［/gf］降低？這也就是底層資產所構成的資產池的獨［gf］2f74［/gf］性要求。

資產池的獨［gf］2f74［/gf］性是資產證券化的靈魂與核［gf］2f3c［/gf］。獨［gf］2f74［/gf］性的存在為資產池構造了風險隔離的保護罩，使得原始權益［gf］2f08［/gf］可以將資產真實出售，移出資產負債表［gf］2f7d［/gf］換取現［gf］2fa6［/gf］流，投資者也［gf］2f46［/gf］需將資產池信［gf］2f64［/gf］與原始權益［gf］2f08［/gf］的信［gf］2f64［/gf］或SPV信［gf］2f64［/gf］相關聯，僅需獨［gf］2f74［/gf］考慮資產池的信［gf］2f64［/gf］以作為交易的基礎。

為什麼是REITs？

我們先來看看收益率，從美國市場REITs收益率來看，［gf］2f83［/gf］1972年以來，REITs回報率達9。7%，［gf］2fbc［/gf］於標普500的7。81%，低於納斯達克的10。23%。

此外，既然已經有了ABS，投資者也可以透過ABS直接參與到基礎設施建設領域，為什麼還要選擇REITs？

1。REITs的投資門檻低。REITs的投資門檻［gf］2f00［/gf］般在100-1000元之間。［gf］2f7d［/gf］ABS的投資門檻則相對較［gf］2fbc［/gf］，根據《證券公司及基［gf］2fa6［/gf］管理公司［gf］2f26［/gf］公司資產證券化業務管理規定》，資產［gf］2f40［/gf］持證券應當［gf］2faf［/gf］向合格投資者發［gf］2f8f［/gf］，發［gf］2f8f［/gf］物件不得超過［gf］2f06［/gf］百［gf］2f08［/gf］，單筆認購不少於100萬元［gf］2f08［/gf］民幣發［gf］2f8f［/gf］［gf］2faf［/gf］值或等值份額。合格投資者應當符合《私募投資基［gf］2fa6［/gf］監督管理暫［gf］2f8f［/gf］辦法》規定的條件。

可以說透過公募REITs的發［gf］2f8f［/gf］，投資者參與基礎設施項［gf］2f6c［/gf］的門檻進［gf］2f00［/gf］步降低，可以允許更多的投資者分享基礎設施項［gf］2f6c［/gf］的紅利。

2。REITs的投資更加分散。［gf］2f00［/gf］個REITs可投資不［gf］2f4c［/gf］［gf］2f00［/gf］只ABS，且20%的資［gf］2fa6［/gf］可［gf］2f64［/gf］於投資利率債、AAA級信［gf］2f64［/gf］債等，投資更加分散，可以進［gf］2f00［/gf］步多元化風險與收益來源。

3。［gf］2fb8［/gf］批REITs的市場吸引［gf］2f12［/gf］。［gf］2fb8［/gf］批項［gf］2f6c［/gf］的底層基礎設施，包括［gf］2fbc［/gf］速公路、物流、產業園等，作為［gf］2fb8［/gf］批獲批的基礎設施公募REITs，底層基礎設施項［gf］2f6c［/gf］的質量、盈利能［gf］2f12［/gf］等，或許更加具備競爭［gf］2f12［/gf］。