講真，馬鞍島並不適合所有人！

◎ 文 / 村長

在

《備案量大漲4。6倍，馬鞍島可以抄底了嗎？（上）》

中，我們說當前2W的馬鞍島可以買，但不意味著所有人都能盲目地就用腳投票。

由保利發展出品的《保利2021-2022年房地產行業白皮書》中明確指出：當前住房需求邏輯向居住屬性迴歸，有效市場邊界在退縮。

這意味著在這個大分化時代，能級再高的城市，也有坑，大灣區同樣如此。

而聚焦到馬鞍島，總有人說它是臨深置業的“坑”，我們從三方面進行剖析它是不是坑。

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第一，是不是“坑”，要看和誰比。

如果拿東部臨深的惠陽、大亞灣作比較，在深圳經濟中心逐步西移、努力建設全球海洋中心城市的大背景下，

馬鞍島具有絕對價值。

但如果只看深圳西海岸呢？以深圳機場為圓心，以深中通道24KM為半徑畫個的圈，你會發現，圈內除了中山馬鞍島，還有廣州南沙、以及東莞的虎門、長安。

產業上，馬鞍島不如虎門、長安。

對於馬鞍島的房地產市場我們必須清晰地認識到，深中通道決定其下限，產業能級決定其上限。

如果只是一座橋，那麼撐不起房價的持續漲幅，

馬鞍島只會變成深圳的一個“睡城”；只有將高能級的產業紮實落地，才能變成臨深的“活力之城”。

但從目前來看，島上的規劃很大，落地的企業也很多，但還沒有真正切入深圳高階、高質、高新的現代產業體系。

這一點，從零起步的馬鞍島遠不如東莞。長安、虎門一直都是東莞產業雙雄爭霸的主角。

長安在打造“智造之都”，最大的底牌是OPPO、vivo兩大電子資訊龍頭總部的帶動效應和背後的產業鏈。

虎門在打造“時尚之都”，最大的底牌是輻射全球的服裝產業及繁榮的商貿流通業。二者產業基礎雄厚，功底紮實，非馬鞍島可比。

而長安新區、長安中心區二手房均價3W左右；虎門公園周邊、地標廣場附近二手房均價2。5W+。

規劃上，馬鞍島不如南沙。

南沙，是國家自貿區，承擔國家使命的同時也享受了很多政策優勢；還是廣州市唯一城市副中心，全市的“一把手工程”。

戴著

兩大頂級光環去和深圳雙城聯動，顯然比馬鞍島更具優勢。

即便是長安和虎門，也正在著力打造的東莞濱海灣新區。同樣是舉全市之力建設，中山的GDP只有東莞的1/3；財政預算支出不足東莞的1/2。

馬鞍島要力壓東莞濱海灣新區，恐心有餘而力不足。

起點較低的馬鞍島，單依靠深圳扶持，道阻且長。

所以，

買了馬鞍島的房子，想短期實現資產快速升值，那的確是“入坑”了。純自住，則另當別論。

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第二，是不是“坑”，要看你要什麼。

如果你要的是交通便利，馬鞍島不一定最好。

很詫異是吧？靠著深中通道，馬鞍島號稱30分鐘直抵深圳機場。但這在長安、虎門面前，這不是優勢。

深圳地鐵11號線碧頭站，建在了深莞交界地帶，長安人可乘11號線28分鐘到機場，40分鐘到可三線換乘的前海灣站。此外，深圳地鐵20號線未來會接駁東莞2號線，虎門人也可乘軌道直接逛深圳。

更何況，深中通道還有支線通向南沙的萬頃沙。

也就是說，萬頃沙可以透過廣州地鐵18號線北上天河，也可走深中通道東去深圳。這麼一比，深中通道只能說是彌補了馬鞍島的臨深短板，交通優勢談不上出眾。

如果你要的是生態宜居，馬鞍島就很出眾。

南沙後，大灣區能做中心的“白紙”只有馬鞍島。而正是這一屬性，讓其具備了相對協調的城市立面和優質的生態環境資源。

馬鞍島屬於圍墾填海工程，四周被珠江口水域包圍，中間也有不少縱橫交錯的河網，屬於優良的生態環境之地。在此基礎上，馬鞍島有規劃有13大生態公園，宜居指數很高。

而長安與虎門的城市面貌則以舊工業廠房和農民村為主，由於舊城改造耗時耗力耗錢，改變形象尚需一定時日。

所以，

如果是純自住，或者給父母養老，當前2W出頭的馬鞍島，怎麼能說是“坑”呢。

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第三，是不是“坑”，要看生活成本。

今年2W+的房價，確實壓低了剛需家庭的置業成本。但是，在生活中成本上，馬鞍島的核心問題是通勤支出成本。

相較於東莞的軌道相連，馬鞍島置業最大的變數是過橋費的定價。

在500億造價面前，免費通行，政府需要很大的勇氣；收取一定費用，也沒什麼不對。

但可以確定的是，

如果住在馬鞍島，價效比最高的出行方式，可能是往來於深中深圳準備的400輛擺渡大巴車。

所以，未來通勤上可以做到平價出行，且和深圳軌道交通接駁便利，對於自住家庭來說，馬鞍島也不能說是“坑”。

要避坑，

關鍵就是要明白馬鞍島並不適合所有人。

純投資需求的人，不適合；自住但工作區域不在前海、寶安片區的人，慎重考慮；當前資金有限，未來還想置換房子到深圳的，慎重考慮。

而對於那些手裡資金不多的，想紮根深圳的，拖家帶口的家庭來說，馬鞍島適合，疊加上工作長期穩定在深圳西部，那馬鞍島值得考慮。

不過，也不是登島閉眼隨便盲選就可以。

關鍵是地段。離深中通道出入口越近越好。

目前相關規劃已經披露，馬鞍島上第一齣入口在橫門灘，預計會有四個收費口。而距此1KM範圍內的知名大盤，有保利天匯左岸。或者毗鄰出入口附近的主幹線，如招商臻灣府，恆大悅瓏灣等。

其次是開發商。看品牌，看實力。

在交房即維權的今天，買不起房，鬧心；買了房，更鬧心。剛買時怕出現爛尾，快收房時怕質量問題。

真正讓人放心的房企不多了。好在馬鞍島上品牌房企不少，其中不乏招商、保利等央企巨頭，還有萬科等沒有債務困擾的優秀房企。要買的安心，住的放心，就得看品牌，看實力。

再次是價格。價效比也很重要。

在

《備案量大漲4。6倍，馬鞍島可以抄底了嗎？（上）》

中，我們提到了很多專案當前折扣力度很大，購房者可以關注一下，如離通道口最近的保利天匯左岸，20XXX元/㎡，這種力度，價效比很明顯，適合抄底撿漏。

其他要留意的就是房型上要適合實際需求，貼合生活，如果過度追求奢、豪，也就沒了價效比，日後出手也未必容易；戶型南北通最好，島上景觀往往是專案的一大賣點，不同朝向，不同景緻，這也需要留意。

最後還是要提示大家，不怕不識貨，最怕貨比貨。在買房置業面前，購房者還是要弄明白自己真實的需求到底是什麼，自住OR投資？便捷OR宜居？盲目決策，就是在“跳坑”。

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