外環最具潛力的區域是哪裡？

原創

環二先生

環線房產諮詢

01

討論板塊上限時，大家經常將規劃算在內，畢竟房價本來就涵蓋了預期。

不過講太遠的將來也沒意義，折中一下，我們將時間限定在10年左右。

即，本文討論的是10年週期內，哪些板塊的發展上限更高。

能稱得上外環板塊的區域非常多，毛估估有近30個。其中有些區域10年內不會大面積開發，或者本身非常弱勢，不參與這場遊戲。

比如曹路、閔浦等。南閔行的幾個板塊也有潛力，不過莘莊還在發展，他們短期也突破不了。

這樣篩選後，值得我們盤點的區域只有以下幾個 。

上大南大雖然在外環內 ，其實大多數情況會與外環外板塊對比，因此也加入進去。

02

中所周知，2035規劃中新增了四個主城區，分別是寶山、大虹橋、閔行、川沙，我們在這四個區域講起。

首先川沙需要排除掉。

浦東產業非常強勁，川沙作為浦東四大副中心之一，上限會非常高，可惜目前沒有到開發時間。

浦東整體城市化程序落後浦西，中環尚未完全成熟嗎，自然到不了外環。

所以浦東近些年最火的板塊是前灘，發展最迅速的是金色中環。

金色中環是一條正在騰飛的巨龍，前灘就是龍頭。現在前灘基本成型，後面前灘南、新楊思地區、御橋、張江、金橋會陸續進入黃金時期。

等這輪結束，怎麼也得10年後吧？

在這之前，川沙還是服務本地居民的內生市場，學校是當地的觀瀾小學、醫院是當地的浦東中醫醫院。

反而是沒有畫進主城區的躺著拍地不斷，一條龍學區也已形成。

如果我們一致認為浦東當下中心是中環，唐鎮、周浦、康橋短期機會也不大。

唐鎮略好一點，這裡是服務張江的大型居住基地，正在不斷地建設商品房。

所以我們可以認為唐鎮就是張江的延伸，雖然是外環卻跟中環一起動工。

不過唐鎮自身不是中心地段，如果張江開發成了陸家嘴，唐鎮頂多是聯洋源深。

當然唐鎮也有卡園，一個產業專案很難改變區域定位。其實張江原先也只是產業區，所謂的副中心也是打造的目標，學林路雙子塔建成後才像副中心的樣子。

周康地區已經是成熟居住區，現狀不太讓人滿意。這裡主要的發展縱深是東翼的張江南擴，同樣是週期 長、定位低。

這個定位低不是沒前景，而是不是區域中心，如果產業強勁樓市也會堅挺起來。

同樣沒到黃金開發時間的是寶山。

藉助北站，寶山副中心曾經火了一把。不過寶山還是那個問題，要開發的區域實在太多了，短期還不能將全部精力投入副中心，即，淞寶楊行一帶。

如果大家仔細看了上面那張圖就會發現，南大並未標紅——南大不是新增主城區，南大一直是中心城區。

看寶山近期動作，大機率近10年中心放在南大，好好的利用起這塊大衣料子。

所以淞寶、楊行，短期不會落地太多專案。

而且所謂的寶山北站，落地速度也不會那麼快、影響力也沒那麼大。

上海將來前三的大站是虹橋、上海東站、松江南站，後面兩個都是新增專案，寶山北站被比下去了。

顧村曾經是寶山重頭戲，那段時間寶山要打造鋼花、浪花、櫻花，櫻花指的就是顧村。

所以顧村規劃了機器人產業園、龍湖天街綜合體、華山醫院、新顧城、顧村公園等重大專案。

後來落地並不理想，龍湖天街打了折扣，機器人產業園、新顧城的產業招商也不理想。

新顧城2015年開始規劃，現在產業落地幾乎等於0。

結果大家也看到了，顧村房價原來和南翔差不多，現在已經被甩開。以現在的視角看，顧村更像是一個大型動遷基地，很難成為區域級中心。

據說龍湖天街的下一站潘廣路站又要打造綜合體，看不懂這條思路。

03

這下地圖清爽多了。

九亭地段很好，可惜區裡不重視，一直不給核心資源。

而且開發太早，空地基本用完，九亭地鐵站附近的核心地塊更是做廢掉——弄個了大型酒店式公寓，既提供不了公共職能又影響城市環境。

三林南是動遷房片區，沒有大的開發計劃。

春申是居住區，東部有一些空地，不過這裡交通閉塞，也不會給太多規劃。

浦錦街道房價已經很貴，曾經衝擊過10萬，現在回落至8-9萬。

這裡房價貴主要是前灘的輻射以及資源帶動，這裡的醫療、教育、社群生態都不錯。

不過即使是現狀，浦錦與閔行的親兒子七寶、莘莊比也差了一頭。

而且浦江鎮是閔行唯一沒有畫進主城區的地方，定位存在上限。

四個區域排除掉應該沒有爭議。

江橋南部是大虹橋的一部分，號稱北江橋。實質上這裡已經非常成熟，萬達周邊更是空間不大。

而且大虹橋2035規劃中，北江橋幾乎沒有專案，即，2035年之前這裡不會再次開發。

按照江橋的現狀，這場遊戲也沒多大意思。

江橋親兄弟南翔呼聲更高一些，房價也多次重新整理大家認知。

而且南翔也不是大家口中的睡城，這裡其實有大量的產業分佈。

在嘉定區，南翔是僅次於安亭、嘉定工業區的納稅大戶，本地就業比例也非常高。

如圖，南翔工作人口有13。71萬人，其中6萬人都在當地就業。

問題是南翔的產業以2。5或者第二產業為主，之前衝擊過第三產業並未成功。

10多年前，南翔打出了第一個郊區CBD的概念，後來辦公樓入市後招商困難，甚至有部分改為了酒店式公寓出售 。

目前南翔的標杆專案中暨大廈、昌輝大廈租金僅2-3元，比大虹橋的7元低得多。

而且現在南翔CBD的概念已經不提，也沒有繼續投入資源，這裡可能就是一箇中產居住區的上限。

那麼真正能夠代表外環上限的，只有大虹橋的徐涇、華漕、新虹街道，寶山南大，閔行的七寶、莘莊以及徐匯華涇。

04

其實華漕、新虹街道（大虹橋核心區）都屬於閔行，七個強勢區域閔行拿了四個，真對得起第一郊區的稱號。

南大的地段很好，這裡是外環內，而且周邊人口密集，四面八方都是大型居住區。

華漕、徐涇向西、向北看，都是大片的荒地，起點要低得多。

而且南大一街之隔就是桃浦智創城，如果能夠聯動開發，將形成大的區域級中心。

不過寶山的特點大家也知道，規劃落地風險比較高。現在看起來南大躍躍欲試，不知道什麼時候就中斷開發——突然冒出新的概念把資源轉移過去你怎麼辦？

所以如果只能賭一次，不太建議賭這裡。

當然這樣核心的位置，即使建成大量普通住宅也是一個重大利好，選這裡不會差很多。

七寶莘莊很像，這兩片區域集中了閔行大部分核心資源，尤其是學區、商業、公園。

而且都在努力打造商務區，七寶是七寶生態商務區、莘莊是莘莊CBD。

莘莊CBD位置

七寶生態商務區入住企業有特步、世紀出版集團、奈雪的茶總部、好特賣總部等等；

莘莊商務區入住企業有哈羅出行、喜馬拉雅、途虎養車、一起作業、悅管家等等。

當然目前兩個商務區都不太讓人滿意。莘莊商務區2007年開始開發，去年稅收才過6個億，不敵市區一棟核心辦公樓。

當然，由此我們可以判斷華漕的商務區、華涇的商務區招商有多難。

華漕這裡新出一個概念叫前灘，要打造濱水生態空間以及大型居住區，目標是國際級商務區。

其實前灣的地段尚不如莘莊商務區。

莘莊是1號線、12號線，距離外環一步之遙；前灣是13號線延長線，地段偏遠得多。

周邊的成熟度不用講，幾乎是天上地下。

前灣規劃了一系列重點學區、商業配套，能看到成長為居住區的可能。

但是核心商務區的打造，週期會相當長、風險會相當高。

所以十年內，前灣超過莘莊的機率幾乎是0。

與徐涇相比，前灣尚有一定優勢。

徐涇開發的早，在大虹橋開發前就已經有大量別墅存在，所以開發空間其實不大。

目前只在國家會展中心附近有較多商辦專案，目前尚未成型。

這裡的問題是專案較為分散，幾乎是各自為戰，沒有前灣統一規劃的大開大合。

居住層面而言，徐涇的學區劣勢將持續影響上限。

不管學區如何受打擊，目前也是中產選房的主邏輯之一。

中環外的房價高地，古美、御橋、唐鎮、莘莊、七寶、浦錦等等，無一例外都有不錯的學區。

所以兩者相比，前灣上限會比徐涇更高一些。

當然還有呼聲最高的華涇。

這裡是徐匯，教育資源自然不缺，2020年華涇已經給了高安路一小。

其實1998年就給了華涇位育中學，可惜是高中；1999年又給了華育中學，可惜是民辦。

不過徐匯想給，好學校不會少。

之前沒給，的確是華涇沒到開發時間。2008年後徐匯集中打造徐匯濱江，至今也尚未成熟，實在沒時間管外環外這個小老弟。

以至於徐匯南部嚴重缺乏公共活動中心，植物園、長橋、凌雲這些地方，除了學區好像什麼都沒有。

現在是時候開發華涇了。

一個片區的成功有三要素：資金、土地、規劃，現在華涇都有了。

而且市裡也給了不少支援，華涇是15號線、19號線、23號線、機場聯絡線交匯處，將成為上海南部的樞紐之一。

如果商業落地、交通落地、產業落地，這裡至少可以看齊七寶、莘莊。

七寶、莘莊其實都與徐家彙有關聯，後續徐家彙的優勢華涇共有——23號線直通萬體館。

華涇的問題是，東側住宅區幾乎成型，沒有太多新房上市。

05

綜合來看，區域上限上華涇最高。

不過是規劃就有風險，如果厭惡風險，七寶、莘莊是最穩妥的選項。

這裡一切都以完善，就等商務區進一步成長，向市區看齊。

大虹橋周邊規劃不錯，只是落地難度較高。一方面沒有強有力的爸爸支援（大虹橋是多區共管），一方面地段實在太偏遠。

不過盤點完環二發現一個有意思的現象——大部分外環強勢區域都在南側或者西側。

楊浦外環外是長江、浦東外高橋也已經到頂，外環的確跟他們沒太大關係。

或者說進入外環時代，區域將再次重構。