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東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

由 帝都知北 發表于 藝術2021-12-14

簡介(奧森ONE125㎡四居)(奧海明月130㎡三居室)看過兩個專案所有戶型圖,對比整個限競房市場來看,兩個專案的設計都很一般,特別是以產品力著稱的綠城,戶型設計確實有失水準,在限競房領域有點水土不服

詩藍明月是正規商品房嗎

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

東小口兩個限競房的戰爭,最近有點愈演愈烈,奧森ONE營銷搞得聲勢浩大,相比之下奧海明月看起來要低調很多。

之前北哥就說過,奧森ONE玩的是速度戰,同天拍地,但營銷中心開放、戶型圖釋出的節奏,都要比奧海明月更快一步,這不排除面對綠城這個強勁對手,奧森ONE想要從營銷層面上先下手為強。而奧海明月雖然起步慢了點,但一點不慌,走得是穩紮穩打的路數,

畢竟專案是在優質地段,還有綠城品牌加持,肯定信心十足。

說起來,綠城本身在北京的專案就不多,大部分還都是好幾年前拿的地,土地儲備量基本告罄,如果再不開發新專案,就基本等同於放棄北京市場。面對當前房地產市場大形勢,大部分房企都把重心放在一二線城市,北上廣深更是兵家必爭之地,

綠城必須要在北京房地產市場持續發聲,才能保住自己的蛋糕和地位。

再加上奧海明月所屬的東小口區域屬性比較特別,北哥之前在講奧森ONE時就提過,東小口是朝陽、海淀、昌平三區交匯處,西有中關村、西二旗,東有望京,既有豐盛的產業資源,又有大量潛在客群。此外,奧海明月距離未來的建材城東路站僅500米,通勤非常方便。

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

因此,即便土拍競爭激烈,綠城也願意接受高達29。8%的溢價率,耗費63。6億元拿下奧海明月。

之前也有講過,專案周邊的配套還算齊全。商業配套有龍德廣場、悅茂購物中心、新都生活廣場以及規劃中華潤·永珍匯等,無論是購物、娛樂,還是休閒、聚會,都可以就近搞定。

但教育方面,歷來都是昌平區的短板,缺乏優質教育資源。醫療方面周邊有昌平中西醫結合醫院、北京積水潭醫院回龍觀院區,清華長庚醫院、航空總醫院等,也算有保障。

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

然而從列舉來看,區域周邊貌似很繁華,但其實奧海明月和奧森ONE所在地塊,目前還是很缺乏生活氣息,重要的13號線B地鐵和永珍匯還都在籌建中,即使是按照政策規劃期限完成,

配套兌現還需要很長時間

此外,專案雖然對外宣傳是在奧森板塊,但其實奧海明月和奧森ONE一樣,都是在透過案名的方式,拉近自己與奧森板塊的距離。畢竟亞奧板塊作為北京典型的高溢價豪宅區自帶榮光,板塊內售價10萬+的專案遍佈,如果能歸屬到奧森板塊中,兩個專案的身價也會水漲船高。可惜五環就像隔在中間的鴻溝,將兩個專案邊緣化,

即使是以“奧”為名,也難以擁有奧森板塊的潛力和價值,這是不爭的事實。

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

奧海明月所屬地塊,建設用地面積6。8萬㎡,比奧森ONE小,但是奧海明月的容積率為2。5要比奧森ONE的2。8更有優勢。此外,奧海明月距離奧森公園比奧森ONE更遠,而且奧森ONE的一些高樓可能還會對奧海明月造成景觀遮擋。反之,奧海明月距離地鐵更近,就宏觀價值來看,兩個專案各有優勢。

在產品規劃上,奧海明月產品面積段從49㎡—138㎡,空間佈局從一居到四居,以剛需客戶為主,共設計了17種戶型圖,比奧森ONE的跨度更大,戶型選擇也更多。

落到具體的戶型設計來看,奧海明月和奧森ONE一樣,

小戶型產品設計較差,大面積的戶型設計勉強還行,但缺乏亮點

。雖然限競房產品設計對於房企來說確實難做,但是有中海、雅居樂珠玉在前,以產品力聞名的綠城,做出這樣的產品,確實讓人略感失望。

奧海明月和奧森ONE一居二居的小戶型,多以南向、東西向為主,即便其中有一些戶型,看起來格局比較方正,但是朝向是致命缺陷。

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

(奧森ONE72㎡一居,東西朝向)

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

(奧海明月68㎡二居,朝西)

89㎡的主力產品,奧森ONE和奧海明月都做了全明三居的戶型,對比來看奧森ONE的設計要優於奧海明月。奧森ONE的格局、空間規劃還有飄窗都很加分,反之奧海明月廚房緊靠衛生間,規劃有些亂。

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

(奧森ONE89㎡全明三居)

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

(奧海明月89㎡全明三居)

大戶型產品,兩個專案做得都還好。奧森ONE最好的是125㎡四居室,三面寬朝南,三衛生間,空間規劃比較合理。而奧海明月最好的是130㎡三居室C1戶型,同樣是南向三面寬設計,南側面寬總長達10。09米。

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

(奧森ONE125㎡四居)

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

(奧海明月130㎡三居室)

看過兩個專案所有戶型圖,對比整個限競房市場來看,兩個專案的設計都很一般,特別是以產品力著稱的綠城,戶型設計確實有失水準,在限競房領域有點水土不服。

而對於購房者最關注的價格問題,奧海明月和奧森ONE一樣限價都是58858元/㎡,且最高銷售單價不得超過64744元/㎡。而同區域內的二手房均價在6萬以上,

這兩個專案的倒掛優勢都很明顯,所以關注這兩個專案的人一直很多。

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

而且奧海明月另外一個優勢是部分小戶型產品可以做普宅,因此奧海明月的小戶型產品肯定不愁賣,再加上專案周邊需求充足,中、大面積戶型的銷售問題應該也不會很大,這可能就是綠城在營銷層面沉得住氣的原因。

區域發展:3。5分

東小口雖然掛靠海淀、朝陽,但是本身所在的昌平區區域發展潛力一般。

交通配套:4分

距離13號線地鐵(在建)500米,三軌交、三縱五橫立體交通網,出行便捷。

周邊配套:3。5分

公園是加分項,商業配套也比較多,但是學校和醫療資源較弱。

地塊規劃:3。5分

容積率2。5,綠化率30%。

內部配套:3。5分

精裝交房,園林、幼兒園。

戶型設計:3。5分

戶型總體一般,小戶型較差,大面積戶型設計還算優質。

物業服務:4分

綠城物業,服務品質一流。

交付完善:3分

商業配套的核心永珍匯,交通配套的核心地鐵13號線B段,都還處在建設中,兌現時間待定。

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

與限競房遍佈、選擇眾多的南城相比,北邊適合剛需客群購買的專案一直都很少。海淀的西山錦繡府即便性價較低,還基本銷售殆盡。昌平區的華潤永珍悅府,產品品質較差,最近總是負面纏身,讓人心裡沒底。海淀的幸福裡是商品房,售價就讓大部分剛需客難以承受。相比而言,奧海明月和奧森ONE是少有的品質不錯、價效比高的優質專案,可以說是北邊剛需客最好的選擇。

至於究竟是要選擇奧海明月還是奧森ONE,北哥建議大家親自去探探盤,做過對比之後再做選擇。

東小口限競房龍虎鬥!奧海明月的底氣是什麼?

Tags:奧海奧森明月戶型綠城