開年熱度不減，上海新房1月成交創近5年峰值，4盤千人搖，遠郊不愁賣

經歷了2020年的突然暴走，2021年上海樓市何去何從備受關注。

從1月市場的表現來看，這場自去年爆發的熱火依然在持續，未有退燒的跡象。

有別於此前年初受春節影響推盤節奏放緩，2021年1月，上海樓市用大推盤高認籌上演了一出“開門紅”。

29個新盤蜂擁入市，帶來7823套房源，幾乎是上年同期的4倍，體量與去年“金九銀十”期間單月入市房源量不相上下，且如此大體量的推盤依舊被熱度高漲的市場所消化。

22個公開認籌的專案平均認籌率為244。13%，17個專案認籌率在100%以上，佔比超77%，4盤再現千人搖。

克而瑞資料顯示，整個1月上海商品房成交金額達到約666。8億元，同比上漲約82。83%，觸達近5年同期商品房成交峰值。同時，由於多家房企1月均有專案入市，TOP50房企當月權益銷售總金額較2020年同期上漲超七成。

4盤千人搖

具體來看，1月29個入市新盤中內環專案有3個，分別為融創青雲壹號、中糧瑞虹·海景壹號和新湖上海青藍。

“三兄弟”同日開盤，聯袂打響申城樓市新年第一槍。

其中，收穫認籌數、認籌率雙料第一的是虹口魯迅公園板塊的融創青雲壹號，其以10。5萬元/平方米的單價優勢搶奪市場， 237套房源共計收穫了1044組客戶認籌，成為當月第一個“千人搖”專案，最終認籌率達440。51%。

而距離青雲壹號400米的新湖上海青藍，雖主打高品質，且有一期交付的珠玉在前，但由於單價高出前者近萬元，即便最吸睛的85平方米小戶型總價也到千萬元，價格方面並不佔優勢，最終收穫365組客戶，認籌率達131。29%。

一同入市的還有備受關注的中糧瑞虹·海景壹號，作為瑞虹第9期，其上期專案瑞虹新城天悅郡庭於2020年實現105。5億元銷售額，位列上海樓盤第一位，也是年內唯一一個銷售額破百億的專案。

此次中糧瑞虹·海景壹號入市房源整體戶型偏大，最小的為168平方米的三室，由於單價11。5萬/平方米相較周邊二手房倒掛明顯，優勢依然顯著。即便是建成超15年的瑞虹新城二期，鏈家網顯示其當前有7套掛牌房源，單價最低的為11。5萬/平方米，最高的近14。8萬/平方米。

連開連捷的瑞虹新城也延續了此前戰績，240套房源共收到760組客戶認籌，認籌率達到316。67%。

和內環“三兄弟”一起扎堆入市的還有閔行新虹橋板塊的金科新弘古北天御，24套疊墅均價11。3萬/平方米，由於推盤量小，即便只收獲了64組認籌客戶，認籌率也達266。67%。

相較於古北天御的加推，市場更為關注其與旁邊錦華公寓的公建面積爭奪戰，長達10年的協定與變動讓這一矛盾懸而未決，2020年12月中旬雙方曾就此事件爆發過沖突。此外，新弘去年9月便開始預熱的弘久北外灘依然遲遲不見開盤，有傳言稱，專案方就預證價尚未達成統一意見。

去年12月剛開過盤的招商虹橋公館乘熱打鐵，迅猛加推，氛圍火熱絲毫未受一期專案維權影響。去年10月，有招商虹橋公館的業主在上海市網上信訪受理（投訴）中心反饋稱，“小區的外立面都多多少少存在空鼓不平整甚至滲水的現象，造成質量問題的原因恰恰是由於開發商建造房屋過程中為了節約成本，從而偷工減料。”

除了工程質量，也有業主在領導留言板上表示專案內部結構與當初約定不符，購買時承諾的南北通實際卻因為實體牆嚴重影響了採光和通風。

有參與招商虹橋公館專案認籌的購房者對《國際金融報》記者表示，其聽聞過專案此前爆發的維權風波，也知道二期外立面在用材等方面並沒有改善，但近來市場火爆讓其已經沒有選擇的餘地，“只能搖到哪個買哪個”。

此次招商虹橋公館二期二批次專案開盤，取證均價為6。01萬元/平方米，推出了80-126平方米的2-4房，共335套，最終專案收穫了2914組客戶認籌，認籌率高達869。85%，近乎九人搶一房。

大虹橋的熱度依然在持續。除了招商虹橋公館外，同板塊的金地虹悅灣專案，均價6。1萬元/平方米，320套房源最終收穫1179組客戶認籌，專案認籌率368。44%。

此外，松江泗涇板塊的招商9號公館入市推出79-98平方米2-3房產品，也收穫了1465組認籌，認籌為494。93%。

至此，上海1月已經產出4個“千人搖”專案。

熱度高漲引調控

在熱度高漲的市場中，遠郊盤也一改此前開盤清冷、去化漫長的境遇，成為眾人哄搶的香餑餑。

松江區新城板塊的華髮象嶼光星華府、合景天悅賦和泗涇板塊的招商9號公館、金地西郊風華，認籌率分別達到302。74%、114。58%、494。93%、115。85%。嘉定安亭板塊4盤齊出，除了正榮悅瓏府未公開搖號，路勁·悅茂府、中駿璟尚、萬科萊茵半島認籌率分別達到262。11%、210。99%、205。91%。大虹橋輻射下的青浦區更不用說，招商虹橋公館二期、金地虹悅灣、中環境秋月3盤入市，認籌率依次為869。85%、368。44%、160。87%。

百花齊放之下，最終1月上海22個開盤專案5563套房源，共收穫13581組客戶出資認籌，月均認籌率達244。13%，雖較上月的253。47%微降9。34個百分點，但也創下近25個月以來的第二高。

新房和二手房市場近來的狂熱也引起監管層的出手。

1月21日，上海“滬十條”釋出，主要涉及封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免徵年限、增加土地供應調整供地結構、“無房家庭”優先搖號、加強信貸資金管理等五個方面；4天后，上海又將法拍房納入限購範圍；1月29日調控再度加碼，上海銀保監局發文將重點支援借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。同時，市場上還有上海多家銀行信貸吃緊、放貸速度放緩甚至個別銀行階段性停貸的訊息傳出。

上海中原地產首席分析師盧文曦指出，此次調控是有心理準備的，這輪樓市反彈的確凌厲，投機成分在提升，一些亂象導致市場情緒和心態不穩。在“一城一策”的調控思路下，深圳等諸多城市都有調控升級動作，上海在過熱的情況下，調控升級是可以預測到的結果。

新政後，上海樓市又將何去何從？

盧文曦認為，調控舉措落地後，市場不會由漲轉跌，大機率是漲幅趨緩，即便有價格上的回落也屬於合理狀態，且調控後樓市虛火被壓下，對於剛需、剛改類購房者是利好訊息。

有頭部房企營銷人員對《國際金融報》記者表示，上海自從2016年以來就基本進入了首改和再改的市場，近期的政策雖然保護了首套純剛需，但也挫傷了賣一買一的置換客。其認為，後續來看二手房市場將趨於穩定，一手房市場板塊分化已經很明顯，一二手倒掛、有優質資源（特別是學區）的區域依然會高熱，某些供應特別大的區域比如臨港，近期還有一些重大規劃專案上馬，加上政策寬鬆，可能是剛需上車的機會片區。

對於“無房家庭”優先搖號和只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，其表示上海當前無裝配式住宅的申請條件就是，3萬/平方米以上，需要主體結構封頂；含裝配式住宅的還要附上《裝配式住宅專案認定單》。在其看來，新政對房企營銷端影響不大，“畢竟不愁賣”。