福州二環內又一個百畝大盤做好入市準備，有哪些優缺點？

在去年12月1日的時候，福州有多幅優質純商地塊出讓，但是在那個時間點上，傳統的閩系房企已經債臺高築，一線的民營房企也失去了拿地的動力；

用業內人士的話說，那個時間點，敢拿地的都是有錢的主！最後事實也證明，只有個別民企（比如大東海）還具備拿地的實力，其他都是國字號入場。

其實那場土拍中，從成交樓面價和指導價中還是存在一定的利潤空間，比如倉山二環內兩個市屬國企拿下的2021-55，2021-56地塊。

1.土拍資訊

上圖的56號地塊被榕發置地拿下，在8月15日的時候有對這個樓盤做過實地踩盤剖析，有興趣的老鐵可以翻閱一下；

55號地塊土地面積：選址面積86850平方米（合130。28畝），其中出讓面積86078平方米（合129。12畝）；

土地用途及年限：住宅用地70年、商服（商業、商務）用地40年；容積率：1。0以上，1。93以下；

建築密度：33。1%以下；綠地率：30%以上（含30%）；建築限高：50米以下（含50米，住宅建築高度不低於21米）；

該地塊由市城投建築以28。42億底價競得，樓面價為17107元每平米，指導價為每平米3萬元。

目前該樓盤推廣名為左海望悅，備案名為望嶽公館。

2.房企概述

圖片為踩盤實拍

這是城投拿下的地塊，屬於地方性國企，給人印象比較深的就是城投鶴鸞郡和城投鳳巒郡；

前者是位於晉安區東三環以內，後者是位於晉安區塔頭板塊。

有同事調侃，根據鸞鳳和鳴的成語典故，鶴鸞郡是公的，鳳巒郡是母的。

這兩個產品沒有太大的亮點，

和早期的安置房社群對比主要的優勢就是在人車分流上，社群也會多一點活動空間，算是安置房的2。0版本吧。

但和之前高比例安置房有所不同的是，這次城投產品開發的望嶽公館是純商品房社群，理論上會更重視一點。

福州城投的經營範圍很廣，經營範圍 一般經營專案：城市基礎設施及配套工程的投融資、建設及運營；重點區域和舊屋區綜合開發（含商業地產和保障類房產）；土地一級開發和房地產綜合開發；新設產業園區、酒店餐飲業、貿易業、百貨業、食品業、文化創意產業等的投資、開發、建設和運營管理。（以上經營範圍涉及許可經營專案的，應在取得有關部門的許可後方可經營）

也可以這麼理解吧，今天接一個市民廣場的工程，明天修條橋，後天有任務，那就拿地蓋一下樓吧。

整體來說，交得了房，辦得了證，不會跑路，不會給人驚喜，也不會讓人驚訝！

3.地理位置

望嶽公館地塊位於南二環路和則徐大道交匯處的西北面，雖然目前城市介面有點弱，但確實是在二環內。

如果從白湖亭地鐵C出口到這個樓盤最近的直線距離應該在300米以內，

因為目前C出口使用的人比較少，常用的為A出口和B出口；

沒有實地踩盤的話，會比較少留意到C出口，如果習慣性地用A出口來作為地鐵房的衡量標準可能會誤判實際距離，第三方導航軟體也不會特別精準。

望月公館地塊被白湖河隔成東西兩個地塊，東面地塊可以算正地鐵房，西面地塊離地塊口稍遠一點，屬於準地鐵房。

圖片為實地拍攝

望嶽公館地理位置雖然在二環內，但存在感會相對弱一點，因為周邊還處於待發展狀態。去年土拍之前看過這個地塊，那時這個地塊也剛開始動遷。

在拆遷之前，這裡還是城中村，

雖然和三叉街只相隔一個地鐵站，但周邊介面確實有比較大的差距；

之前在這裡的居住群體中，除了原住民外，很多是外流流動人口，環境也顯得比較複雜。

4.周邊環境

圖片為實地拍攝

記得在七八十年代那會，經過那邊的時候環境還是不錯的，上圖看到的河流還給村民提供了飲用水；

現在部分河道已經被土地所覆蓋，在前幾年的時候，這條河道的環境就被詬病，但是最近內河的整治工作又讓這個河道恢復了一定的活力；

現在圍繞河道周邊的環境建設也花了不少功夫，周邊有綠植和小道，類似於一個小型的休閒公園。

這條河道把望嶽公館分為A，B兩個地塊，

在A地塊上有寺廟和宗祠，

出於對當地居民的尊重，不方便把這些圖片發出來。

其實這個廟和其他購房者所忌諱的廟有所不同，因為這是當地村民供奉用來保佑一方居民風調雨順之用。

在這個樓盤的南面，目前有規劃郭宅古厝，也分佈在這條河流附近，待古厝建成，能從下面的隧道直接步行至郭宅古厝。

5.周邊配套

圖片為實地拍攝

交通配套上看，B地塊離地鐵很近，上文已經介紹過了，是樓盤的主要賣點；

公交交通上看，白湖亭公交總站搬到葫蘆陣去，這邊的出行相對比較方便；

自駕出行上，南面就是南二環路，樓盤西面離南臺大道很近，這兩條主幹道能通往主城區內多個板塊。

商業配套上看，樓盤北面已經規劃了SM廣場，南面在二環路以南，也有少量的大東海商業綜合體。

一般來說，二環內的樓盤對應的教育資源都還過得去，

但這個樓盤周邊還沒有相對優質的教育資源，這應該是樓盤的一個短板。

6.樓盤概述

圖片為踩盤實拍

這個樓盤先開盤的是臨近地鐵口的B地塊，有17棟住宅建築；

土拍時容積率要求在1。93以下，B地塊容積率為2。0，A地塊容積率為1。8，平均一下，也能在1。93以下；

層高在50米以下，

大多數是15層以下的小高層，18和19號樓為8層的洋房產品。

土拍要求綠化率在30%以上，這個只能算是目前的標配了，中規中矩吧。

圖片實拍於售樓部

城投產品之前的兩個外立面被不少購房者吐槽，上面是在城市展廳上拍到的外立面，感覺有點像福州府那種，可能會有所改善；

其實外立面在建安成本中的佔比並不高，如果城投想改變自己比較單調的產品特性，應該在外立面上下一點功夫；

相對比其他開發商請第三方施工單位來說，

該樓盤是叫旗下的工業園區開發集團來負責這個專案的建設，

希望外立面能有實質性改觀吧！

7.戶型猜測

圖片為工地實拍

目前並沒有看到該樓盤有戶型圖流出，但實地踩盤後可以瞭解到一些相關戶型的資訊；

該樓盤起步戶型是89平米的三房兩衛產品，還有97平米的四房（洋房），理論上說，

89應該是中間的連廊戶型，就是北面是靠採光井採光的；

97平米是一梯兩戶的，得房率相對比較高點，所以能做到四房兩衛；

108目前尚不明朗是做三房還是四房產品，大戶型上有124平米和148平米，均為四房產品；

這個地塊要求60%以上帶裝修交付，除了124和148戶型外，其他產品可能是帶裝修交付的。

但這就有很多未知因素了，因為城投或者普通市屬國企的房企，目前還沒有自帶裝修交付的樓盤；

這個裝修未來怎麼樣尚無從參考，能不能把裝修標準提高到購房者的預期現在也沒有人能對此作出精準的預判。

8.不利因素

圖片為售樓部實拍

準備開盤的B地塊的東南面從售樓部畫面上看到好像只是一條普通的主幹道，但實際上這裡是在修高架橋，臨近樓棟的影響比較大；

A地塊中，左下角看到類似古建的建築，是當地居民的宗祠，宗祠旁邊還有一座寺廟，這個抗性主要看購房者的接受程度吧。

圖片為實地拍攝

這個地塊臨近南二環路，這種主幹道旁邊的房源，未來能受到較多的噪音和粉塵汙染，尤其是高樓層住戶。

現在來看，這個地塊附近的工程還只是處於起步階段，考慮到樓盤有60%的裝修佔比，未來交付應該需要比較長的時間。

小結

圖片實拍於南二環與則徐大道交匯處

這個樓盤說是TOD專案，非要這麼說也不是不可以，

因為TOD涉及到軌道交通，公交線路和商業配套；

樓盤對面是SM廣場，規劃建成後有地下通道通往白湖亭地鐵站，附近有較多的公交樞紐；

但嚴格來說，TOD要集居住，教育，文化，商業，工作於一身的，

這個地塊周邊目前並不能提供一些高階產業，

所以說是TOD是有瑕疵的。

二環內南部目前介面對比其他二環板塊，相對會弱一點，現在還是給人一種城中村的感覺；

考慮到城市向南發展，周邊的環境也會慢慢得到改善。

至於三萬左右的價格，

可以對比福州府C地塊和海納新潮B地塊（都是純商社群）均價在2.8左右，

二環內的專案賣三萬相對合理；

就目前的市場來說，

雖然指導價達到三萬，未必就能賣到三萬，

畢竟市場還沒有回暖。

但這個板塊有比較特殊的購房群體，就是地緣客戶，因為從白湖亭往北的老倉山內，基本都是老舊小區；

對於這些群體來說，如果想要改善自身的居住環境，又不想離開二環，可能白湖亭周邊的四個樓盤是為數不多的選擇。

一句話總結，優點是二環以內，臨近地鐵口和商業，缺點就是周邊介面一般，能不能考慮還是看購房者如何權衡利弊吧！